To wydaje się być jasne: kredyt hipoteczny bierze się po to, aby kupić nieruchomość. Cóż, zwykle tak, ale są też inne sytuacje, gdy wzięcie hipoteki po prostu się opłaca – np. po to, aby skonsolidować zobowiązania albo nawet… aby potraktować go jak „pożyczkę”.
W 95% przypadków idea zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest prosta: mam jakiś wkład własny, pozostałą część środków na zakup lub remont mieszkania (domu, ziemi lub innej nieruchomości) muszę skądś pożyczyć. Kredyt hipoteczny jest w takim wypadku rozwiązaniem najlepszym: jest relatywnie nisko oprocentowany (w porównaniu do innych form pożyczek), stabilny i najczęściej spłaca się go z tych pieniędzy, które i tak wydawalibyśmy na wynajem. OK, taki jest wzorcowy przypadek. Ale są też inne.
Wcześniejsza spłata innej hipoteki
Wziąć jeden kredyt hipoteczny po to, aby spłacić nim inny? Z pozoru wydaje się to nielogiczne. Ale, jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach, a kredyt kredytowi nierówny. Może się okazać, że warunki nowej hipoteki są po prostu lepsze od warunków, na jakich mamy przyznaną obecną. Warto dokładnie przeanalizować umowę nowego kredytu – bardzo uważnie czytając punkty o kosztach dodatkowych (polecamy nasz tekst: Kredyt hipoteczny – ukryte koszty), bo może się zdarzyć, że choć rata nowego kredytu faktycznie byłaby niższa, to jednak koszty jego przyznania (marża) mogłyby już rentowność takiego zabiegu obniżyć do zera.
Druga sytuacja, podczas której warto rozważyć zastąpienie jednego kredytu hipotecznego innym, dotyczy… większości kredytobiorców. Jeśli braliśmy kredyt z niskim wkładem własnym (zwłaszcza w czasach gdy banki kredytowały do 100% wartości nieruchomości), to jego warunki mogły być gorsze niż analogicznego kredytu, nawet w tym samym banku, ale już tylko na 80% wartości. Wyższy koszt dla nas to taki „bonus za ryzyko” dla banku kredytującego wyższy procent wartości inwestycji. Jednak z czasem ten kredyt spłacamy, stając się właścicielami coraz większej (procentowo) części wartości mieszkania. Po kilku latach może to już być np. 30%, a już przy takim „wkładzie własnym” warunki kredytu mogłyby być lepsze niż przy kredytowaniu go na 100% wartości. Również same realia przyznawania kredytów mogły się zmienić na plus albo na minus – zależnie od sytuacji gospodarczej. Warto to dokładnie przeanalizować (sugerujemy zrobić to wraz z zaufanym doradcą kredytowym).
Konsolidacja zobowiązań
W życiu układa się i tak, że czasem może się nawet opłacać… wziąć droższy kredyt. Przykładowo: pięć lat temu kupiliście mieszkanie, biorąc na nie kredyt hipoteczny na waszą maksymalną wówczas zdolność kredytową (dajmy na to: wspomniane 100%, które obecnie już nie jest realne). Nie zostaje wam nic na remont, bywa – początki są trudne, czasem trzeba po prostu je przetrzymać.
Rok później sytuacja się stabilizuje i bierzecie drugi kredyt, już nie hipoteczny, na remont mieszkania. Macie już dwa zobowiązania. Wszystko idzie pięknie, ale nagle, po kolejnych czterech latach, jedno z was traci pracę i bierzecie pożyczkę, „aby przetrwać”. Po kilku kolejnych miesiącach sytuacja wraca do normy, ale pożyczka zostaje. Macie już trzy różne zobowiązania i zaczynacie liczyć. W tym właśnie momencie może się okazać, że jeśli zastąpicie je wszystkie nowym kredytem hipotecznym (wyższym od obecnego, aby obejmował też koszty pozostałych zobowiązań), który jest już liczony według innych zasad, to może się okazać, że warto wziąć nową hipotekę tylko po to, aby uporządkować wszystkie pozostałe długi. W efekcie, zamiast trzech różnych zobowiązań, macie jedno, a możecie sobie dodatkowo zmniejszyć jego ratę, np. wydłużając czas trwania hipoteki.
„Pożyczka”
Brzmi abstrakcyjnie, ale… możliwy jest pewien zabieg matematyczny, w którym kredyt można potraktować jako część większego pakietu zobowiązań i… „pożyczyć” go samemu sobie. Oczywiście żaden bank nie da nam kredytu hipotecznego z przeznaczeniem np. na zakup auta (bo by mu się to nie opłacało), ale zastanówmy się nad taką sytuacją, jak opisana poniżej.
Mamy w miarę stabilną sytuację finansową i zawodową. Chcemy w krótkim odstępie czasu kupić i mieszkanie (aby mieć gdzie żyć), i samochód (potrzebny nam np. do podróży służbowych). Mamy odłożone środki, które sięgają np. 30% wartości mieszkania, zakładamy więc zaciągnięcie kredytu na pozostałe 70% jego wartości, a auto planujemy wziąć w leasing. OK, brzmi dobrze. Ale można to zrobić inaczej.
Jeśli jako wkład własny w kredyt hipoteczny wyłożymy nie 30% wartości mieszkania (czyli wszystkie wolne środki, jakimi dysponujemy), ale np. wymagane 20%, to może się okazać, że za pozostałe 10% kupimy samochód za gotówkę – bez leasingu lub pożyczki na auto. Czyli zamiast kredytu i leasingu będziemy mieli tylko kredyt, wydając takie same pieniądze i na mieszkanie, i na samochód. I teraz pojawia się pytanie: które zobowiązanie jest najtańsze; leasing, pożyczka czy kredyt hipoteczny? Oczywiście to ostatnie. Inaczej mówiąc, prawie zawsze bardziej opłaca się mieć większy kredyt hipoteczny do spłaty niż dodatkowy leasing lub kolejną pożyczkę. Ale czy to się opłaca w każdym przypadku bez wyjątku…? No, to już trzeba policzyć samemu (lub z doradcą).
