Jeśli szukasz działki na której chcesz postawić dom całoroczny to interesują Cię przede wszystkim działki budowlane. I tutaj zaczyna się punkt pierwszy weryfikacji, ponieważ musisz upewnić się, że grunt, który planujesz kupić, umożliwia postawienie na nim domu. Tak: są też takie rodzaje działek, na których budować po prostu nie można. Przejdźmy więc przez wszystkie po kolei.

• 

  Działka rekreacyjna (inaczej działka ROD) to działka ogrodnicza, czyli teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną. Na takim gruncie można budować tylko domki letniskowe, a więc takie, które nie są przeznaczone do całorocznego zamieszkania i w których nie można się zameldować.

• 

  Działka siedliskowa to teren na którym znajdują się obiekty budowlane będące częścią gospodarstwa rolnego (zabudowa siedliskowa). Można na niej postawić budynki o charakterze gospodarczym (obora, stodoła itp.) a także – tutaj dobra wiadomość: dom.

• 

  Działka leśna to grunt o powierzchni przynajmniej 0.1 hektara, który pokryty jest uprawami leśnymi takimi jak drzewa, krzewy, runo leśne. Czy na takiej działce można zbudować dom? Nie jest to łatwe, ale też nie jest całkowicie niemożliwe. Zwykle wymaga to niemałych formalności i kosztów aby daną działkę odlesić przed przekształceniem w działkę budowlaną, dlatego nie zawsze jest to nieopłacalne więcej » – dochodzą nam koszty m.in. odszkodowania za przedwczesną wycinkę drzew. Ważne: jeżeli teren w ewidencji gruntów oznaczony jest jako las, lub jako teren przeznaczony do zalesienia, to prawo jego pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa. Zasadniczo bezpieczniej jest kupić grunt w pobliżu działki leśnej, niż bezpośrednio na niej.

• 

  Działka rolno-budowlana to grunty na których można wyróżnić część rolną oraz część przeznaczoną pod zabudowę np. domu. Zakup takiej działki wiąże się z niższymi kosztami niż w przypadku działki budowlanej, jednak znowu: wymaga ona pewnych formalności. W ostatnich latach zmieniły się przepisy dotyczące m.in. tego, kto może nabyć ten typ działki. więcej » Wcześniej mógł kupić ją tylko rolnik, a w chwili obecnej w zasadzie każdy; warunek jest taki, że działka taka nie może mieć powierzchni większej niż 1 hektar.

• 

  Działka rolna to ziemia, która w ewidencji gruntów i budynków została uznana za użytek rolny. Użytki rolne sklasyfikowano na: grunty orne (oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako R), sady (S), łąki trwałe (Ł), pastwiska trwałe (Ps), grunty rolne zabudowane (Br), grunty pod stawami (Wsr), grunty pod rowami (W), więcej » grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr). Wybudowanie domu na działce rolnej może spotkać się z różnymi przeszkodami. Czasami konieczne będzie odrolnienie gruntu, co wiąże się z niemałą liczbą formalności, m.in. złożeniem wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wiadomo też, że nie każdy grunt uda się odrolnić, już nie mówiąc o pomyśle budowania domu na terenie stawu. Inną kwestią są grunty rolne zabudowane, czyli zabudowa zagrodowa na działce siedliskowej, o czym poniżej.

• 

  Działka inwestycyjna to teren przeznaczony na cele inwestycyjno-przemysłowe m.in. budowanie magazynów, fabryk czy działalność usługową.

Zanim zaczniesz szukać konkretnej lokalizacji i terenu, musisz zastanowić się nad kilkoma kwestiami dotyczącymi tego, jak ma wyglądać i jakie ma mieć parametry twój wymarzony dom. Wobec tego na początku:

• zastanów się jak duży ma być i jak ma wyglądać dom, w którym chciałbyś/łabyś zamieszkać,
• zweryfikuj swoje możliwości finansowe oraz określ ile pieniędzy jesteś w stanie przeznaczyć na zakup działki,
• określ wstępnie lokalizację, w której chciałbyś/łabyś zamieszkać,
• przeanalizuj miejscowy plan zagospodarowania terenu, aby upewnić się, że na gruncie, który wypatrzyłeś, można zbudować dom. Jeżeli teren leży poza planem miejscowym – sprawdź decyzję o warunkach zabudowy,
• zastanów się jaki rozmiar i kształt działki cię interesuje; wiadomo – musi on być przynajmniej w jakimś stopniu dostosowany do rozmiaru i kształtu planowanego domu.

Jeżeli przeanalizowałeś/łaś powyższe kwestie, możesz zabrać się do szukania konkretnej działki budowlanej (albo innej; z myślą o przekształceniu w działkę budowlaną).

Oczywiście nie ma w tym wielkiego odkrycia, że poszukiwania konkretnej działki budowlanej warto zacząć od Internetu. Serwisy tematyczne, lokalne fora internetowe, ogłoszenia w mediach online, oferty urzędów gminy lub miasta, grupy facebookowe dedykowane tej tematyce… to wszystko cenne źródła wiadomości na interesujący nas temat. Oprócz surfowania po Internecie bardzo dobrym, a niedocenianym sposobem jest wyjazd w teren. Często osoby chcące sprzedać działkę ustawiają na niej tablicę z ogłoszeniem albo tego typu informację wieszają na płocie. Szukając w ten, bardzo tradycyjny sposób, można natrafić na naprawdę dobrą okazję. Jeszcze inną metodą są rozmowy z ludźmi, którzy właśnie budują się w interesującej cię okolicy. Oni sami na pewno niedawno przeglądali oferty różnych działek i być może zrezygnowali z kupienia takiej, która dla Ciebie byłaby idealna. Natomiast gdy nie masz ochoty lub czasu aby szukać terenu na własną rękę, to zawsze możesz skierować się do pośrednika nieruchomości.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, zaczynamy od weryfikacji, czy działka w ogóle jest działką budowlaną, albo inną, możliwą do przekształcenia w budowlaną. Jeżeli jednak masz już upatrzoną konkretną działkę i wiesz, że będziesz mógł na niej postawić dom, to przed jej zakupem obowiązkowo musisz sprawdzić jej stan prawny, czyli sięgnąć po trzy dokumenty: wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego jest to takie ważne?

Księga wieczysta przybliży ci stan prawny działki, którą planujesz kupić. Podstawowe dane do sprawdzenia to zgodność informacji dotyczących adresu, powierzchni, przeznaczenia i ewentualnej zabudowy działki… tzn. tak na logikę: porównaj to co w niej zapisane z tym, co widziałeś w rzeczywistości. Ponadto w księdze wieczystej znajdziesz wiedzę na temat właściciela/właścicieli, umów z osobami użytkującymi nieruchomość czasowo, najemcami czy dzierżawcami. Bardzo ważny jest dział dotyczący obciążenia działki długami, kredytami lub hipoteką oraz ewentualne zapisy mówiące o służebności przejazdu (do sąsiedniej nieruchomości) lub przesyłu (dla dostawcy mediów) względem osób trzecich. Księgi wieczyste można przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl), ale – uwaga: najpierw trzeba znać numer księgi.

Wypis i wyrys z rejestru ewidencji gruntów uzyskasz w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. W wypisie znajdziesz informacje dotyczące powierzchni działki, obrębu ewidencyjnego, do którego ona należy, rodzaj gruntów działki (czyli dowiesz się tutaj m.in. tego, czy na pewno jest to działka budowlana), znajdujących się na niej budynków oraz ich przeznaczenia, oznaczenie księgi wieczystej, dane właściciela nieruchomości. Wyrys to kopia fragmentu mapy ewidencyjnej na której znajduje się działka. Warto porównać dane z księgi wieczystej oraz z rejestru ewidencji gruntów, ponieważ rozbieżności w tych dokumentach dotyczące np. powierzchni czy numeru ewidencyjnego mogą spowodować wiele problemów.

Co powinno przyciągnąć Twoją uwagę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Przede wszystkim przechodzące przez działkę sieci uzbrojenia terenu np. sieci gazowe dla których przepisy określają strefy pozbawione możliwości zabudowy. Kolejnym elementem są istniejące na działce budynki wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków – ich rozbiórka, przebudowa lub zabudowa mogą być wręcz niemożliwe. A może na sąsiedniej działce jest las, choć… nie widać tego lasu? Czyli – inaczej mówiąc: na działce sąsiada zaplanowano las, chociaż dziś stoi na niej tylko kilka drzew albo wręcz nie ma żadnego? To wbrew pozorom istotne, ponieważ zagospodarowując własną posesję musisz zachować odpowiednie odległości również wobec tego lasu; nawet jeśli na razie widać go wyłącznie na papierze.

Jeśli interesujący Cię grunt nie jest objęty MPZP, wówczas przed rozpoczęciem prac będziesz musiał/ła wystąpić o wydanie warunków zabudowy w urzędzie gminy lub miasta.

Podsumowując, przed zakupem działki należy sprawdzić:

1. rodzaj działki,
2. dostęp do mediów,
3. dojazd do drogi publicznej,
4. istniejące zagospodarowanie,
5. dostęp do obiektów użyteczności publicznej,
6. obszar lub obszary będące pod szczególną ochroną,
7. księgę wieczystą działki,
8. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub warunki zabudowy),
9. wypis z rejestru gruntów.

Znalezienie działki spełniającej wszystkie twoje oczekiwania, również pod względem ceny, to nie jest łatwe zadanie. Zwykle potrzebne są kompromisy i ustalenie tego, które nasze oczekiwania należą do priorytetowych, a które można ewentualnie odpuścić. I w tym momencie pojawia się kilka dodatkowych pytań, zwłaszcza trzy fundamentalne: jak dużej działki szukasz? Jak daleko od miasta? Jakie chcesz mieć sąsiedztwo?

Wielkość działki. Prawo nie określa minimalnej wielkości działki budowlanej, jednak w praktyce przyjmuje się, że na wsi i terenach podmiejskich najkorzystniej jest, gdy nie jest ona mniejsza niż 1000 m2. Z kolei na terenach miejskich realne minimum to 300 m2. Taka powierzchnia pozwala na odpowiednie zagospodarowanie działki budowlanej oraz zachowanie odległości budynków od sąsiednich działek. Jeżeli boki działki nie będą krótsze niż 20 metrów długości to z łatwością można postawić na niej dom o szerokości 10 metrów – zgodny z wymogami prawnymi. Zadaj sobie przy tym pytanie, czy i jak duży chcesz mieć ogród oraz powierzchnię użyteczną dookoła domu, np. podwórko na którym ty, lub twoi goście będziecie mogli parkować samochód.

Lokalizacja ma ogromny wpływ na cenę działki budowlanej. Główna zasada brzmi, że im dalej od centrum miasta, tym taniej, ale… są od niej wyjątki – ta zasada nie dotyczy szczególnie urokliwych miejsc. Jeżeli zdecydujesz się na tańszą działkę położoną z dala od miasta, zwróć uwagę na dojazd w godzinach porannych oraz w innych szczytach komunikacyjnych. Sprawdź również dojazd komunikacją miejską lub podmiejską. Natomiast im bliższej centrum, tym ważniejsze stają się kwestie hałasu oraz zanieczyszczenia powietrza.

Sąsiedztwo, czyli otoczenie działki. Sprawdź czy w pobliżu nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych (np. oczyszczalni ścieków z której mogą do nas docierać nieprzyjemne zapachy) czy komunikacyjnych (torów kolejowych, tras podchodzenia samolotów do startu/lądowania itp.) oraz czy w pobliżu znajdują się najbardziej potrzebne punkty handlowe i usługowe (sklepy, przychodnia, banki, apteki) oraz szkoła czy przedszkole. Sprawdzanie sąsiedztwa to również spojrzenie w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na sąsiednie działki po to, oby ocenić, czy zawartość ich posesji może ograniczyć zabudowę na interesującej cię działce. Pamiętaj, że podczas budowy domu ograniczają cię minimalne odległości od granicy działki: na przykład 4 metry do innych budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami oraz 3 metry do granicy działki przy cudzej ścianie bez drzwi i okien.

Oglądając działkę warto zwrócić uwagę również na takie elementy jak jej kształt, topografia, orientacja, zadrzewienie, jakość i rodzaj gruntu, historia oraz wspomniane już elementy czyli uzbrojenie i dojazd do działki.

Kształt działki budowlanej ma wpływ na proces budowy oraz późniejszą aranżację terenu. Najkorzystniejszy kształt to kwadrat lub proporcjonalny prostokąt. Na działkach o nietypowych kształtach, wąskich, płytkich, w kształcie trójkąta czy trapezu możesz mieć trudność z postawieniem domu ze względu na zachowanie odpowiednich odległości od budynków sąsiada.

Topografia czyli ukształtowanie terenu. Unikaj terenów pochyłych, zalewowych (rozlewiska rzek) czy zasypowych (osuwający się grunt). Warto też sięgnąć po mapy i upewnić się, czy na powierzchni działki nie ma rowów melioracyjnych (rowy, które znajdują są na mapach, nie mogą zostać zasypane). Generalnie też, im działka bardziej płaska, tym łatwiej: nachylenia terenu, pagórki czy doliny utrudniają budowę domu.

Orientacja działki, czyli położenie względem stron świata. Najlepsza jest orientacja na północ, czyli wjazd na teren działki od strony północnej. Najkorzystniejsza lokalizacja ogrodu znajduje się od południa i zachodu, co zapewnia jego równomierne oświetlenie. Po stronie południowej warto w budynku zaplanować salon i taras, po północnej część gospodarczą i kuchnię. Najlepsze wejście do domu znajduje się od północy, a najlepsze położenie sypialni – na wschodzie.

Zadrzewienie. Tak: podczas budowy domu może okazać się, że niektóre drzewa trzeba będzie usunąć. Wiąże się z tym uzyskanie zezwolenia jeżeli obwód pnia mierzony na wysokości 5 cm od ziemi przekracza 80 cm (dla topoli, wierzby, klonu), 65 cm (dla kasztanowca i robinii akacjowej) lub 50 cm (dla innych gatunków).

Jakość i rodzaj gruntu. Wiadomo: nie każdy grunt nadaje się do postawienia na nim domu. Wysoka woda gruntowa może wymusić budowę ciężkiej i drogiej izolacji, a słaba nośność gruntów wymaga droższych fundamentów. Parametry dotyczące gruntu można uzyskać podczas badań geotechnicznych terenu, dzięki którym dowiesz się jaka ziemia znajduje się pod wierzchnią warstwą gruntu oraz czy nie znajdują się w niej takie niespodzianki jak np. zakopane wysypisko śmieci lub duże ilości twardego materiału.

Historia działki... a o to możesz zapytać nie tylko właściciela działki, ale też sąsiadów. Czy na terenie stały wcześniej jakieś budynki? Czy działka była zalewana? Czy ma tendencję do gromadzenia wody po opadach? Czy toczone były tutaj walki zbrojne, po których mogły pozostać bomby, naboje, granaty lub inne, podobne pamiątki, które mogą być niebezpieczne? Generalnie: niespodzianek tego typu może być wiele, dlatego lepiej pytać, niż potem się dziwić.

Dojazd do działki. Najkorzystniejsza sytuacja jest wówczas, gdy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo wewnętrznej drogi gminnej. W sytuacji gdy dostęp ten wymaga przejazdu przez inne działki prywatne musisz ustalić służebność drogi koniecznej (która może czasami powodować konflikty z sąsiadami). Bez drogi dojazdowej nie otrzymasz ani pozwolenia na budowę, ani warunków zabudowy. Minimalna szerokość drogi to 5 metrów.

Uzbrojenie działki. Działka budowlana powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej albo posiadać indywidualne źródła energii elektrycznej i ciepła, studnię, szambo, przydomową oczyszczalnię ścieków. Umowy o przyłącza budowlane są konieczne do otrzymania pozwolenia na budowę.

Podsumowując: działkę warto obejrzeć kilka razy, również wtedy, gdy pogoda jest kiepska, dzięki czemu łatwiej można wyłapać jej niektóre mankamenty.