Znajdź swoje nowe miejsce
Twoje wymarzona działka tu jest
Szukaj
50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 500 000 550 000 600 000 650 000 700 000 750 000 800 000 850 000
50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 500 000 550 000 600 000 650 000 700 000 750 000 800 000 850 000
m2
500 600 700 800 900 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500
m2
500 600 700 800 900 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500
Planujesz zakup działki ?  sprawdź poradnik zakupu działki od A do Z

Ostatnio dodane

Najpopularniejsze miasta

Zakup działki – poradnik od „A” do „Z”

Kupno kawałka ziemi pod budowę może wydawać się proste – przynajmniej w porównaniu do zakupu mieszkania lub domu. Jednak tu również trzeba zwrócić uwagę na kilka elementów, które mogą zadecydować o tym, czy nabędziemy grunt idealny do postawienia swojego, wymarzonego domostwa, czy niekończące się pasmo kłopotów.


Na co zwrócić uwagę przy wyborze działki? Czym różni się działka budowlana od innych rodzajów działek? Co sprawdzić przed podpisaniem umowy? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym poradniku.


Zakup działki – poradnik, spis treści:

Czym w ogóle jest działka budowlana, czyli jak nie kupić kota w worku…

działka budowlana

Zanim zdecydujesz się na zakup działki pod budowę domu musisz mieć pewność, że… to faktycznie jest teren na którym będziesz mógł zbudować dom. Działka budowlana musi spełniać kilka ustawowych wymogów, a dokładniej być nieruchomością gruntową, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).


Jak to wygląda w praktyce? Działka budowlana to zarówno teren na którym nieruchomości już zostały wybudowane, taki na którym kiedyś istniały budynki, ale zostały wyburzone, a także ten, na którym budynków jeszcze nie ma, ale który spełnia prawnie określone wymagania. Każda działka posiada swój numer ewidencyjny oraz adres ewidencyjny. Pierwszy z nich pozwala dotrzeć do księgi wieczystej, drugi jest specyficznym identyfikatorem. Ale uwaga! Są to dwa zupełnie inne oznaczenia!


Działka budowlana może być uzbrojona (wyposażona w przyłącza) lub nieuzbrojona. W pierwszym przypadku obecne są na niej dostępy do niezbędnych mediów (co najmniej: znajdujące się w pobliżu wodociąg i linia energetyczna; czasem uwzględnia się też sieć gazową, kanalizacyjną czy telekomunikacyjną). Druga z nich to pusta powierzchnia do której infrastrukturę tę trzeba będzie dopiero doprowadzić. Jaki jest ich wpływ na wartość działki i koszty budowy? Jak się łatwo domyślić: niemały.

Rodzaje działek, czyli działka działce nierówna!

Jeśli szukasz działki na której chcesz postawić dom całoroczny to interesują Cię przede wszystkim działki budowlane. I tutaj zaczyna się punkt pierwszy weryfikacji, ponieważ musisz upewnić się, że grunt, który planujesz kupić, umożliwia postawienie na nim domu. Tak: są też takie rodzaje działek, na których budować po prostu nie można. Przejdźmy więc przez wszystkie po kolei.


  • działka rekreacyjna

    Działka rekreacyjna (inaczej działka ROD) to działka ogrodnicza, czyli teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-rekreacyjną. Na takim gruncie można budować tylko domki letniskowe, a więc takie, które nie są przeznaczone do całorocznego zamieszkania i w których nie można się zameldować.

  • działka siedliskowa

    Działka siedliskowa to teren na którym znajdują się obiekty budowlane będące częścią gospodarstwa rolnego (zabudowa siedliskowa). Można na niej postawić budynki o charakterze gospodarczym (obora, stodoła itp.) a także – tutaj dobra wiadomość: dom.

  • działka leśna

    Działka leśna to grunt o powierzchni przynajmniej 0.1 hektara, który pokryty jest uprawami leśnymi takimi jak drzewa, krzewy, runo leśne. Czy na takiej działce można zbudować dom? Nie jest to łatwe, ale też nie jest całkowicie niemożliwe. Zwykle wymaga to niemałych formalności i kosztów aby daną działkę odlesić przed przekształceniem w działkę budowlaną, dlatego nie zawsze jest to nieopłacalne więcej »

  • działka rolno budowlana

    Działka rolno-budowlana to grunty na których można wyróżnić część rolną oraz część przeznaczoną pod zabudowę np. domu. Zakup takiej działki wiąże się z niższymi kosztami niż w przypadku działki budowlanej, jednak znowu: wymaga ona pewnych formalności. W ostatnich latach zmieniły się przepisy dotyczące m.in. tego, kto może nabyć ten typ działki. więcej »

  • działka rolna

    Działka rolna to ziemia, która w ewidencji gruntów i budynków została uznana za użytek rolny. Użytki rolne sklasyfikowano na: grunty orne (oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako R), sady (S), łąki trwałe (Ł), pastwiska trwałe (Ps), grunty rolne zabudowane (Br), grunty pod stawami (Wsr), grunty pod rowami (W), więcej »

  • działka inwestycyjna

    Działka inwestycyjna to teren przeznaczony na cele inwestycyjno-przemysłowe m.in. budowanie magazynów, fabryk czy działalność usługową.

Od czego zacząć poszukiwania działki?

Zanim zaczniesz szukać konkretnej lokalizacji i terenu, musisz zastanowić się nad kilkoma kwestiami dotyczącymi tego, jak ma wyglądać i jakie ma mieć parametry twój wymarzony dom. Wobec tego na początku:

  • zastanów się jak duży ma być i jak ma wyglądać dom, w którym chciałbyś/łabyś zamieszkać,
  • zweryfikuj swoje możliwości finansowe oraz określ ile pieniędzy jesteś w stanie przeznaczyć na zakup działki,
  • określ wstępnie lokalizację, w której chciałbyś/łabyś zamieszkać,
  • przeanalizuj miejscowy plan zagospodarowania terenu, aby upewnić się, że na gruncie, który wypatrzyłeś, można zbudować dom. Jeżeli teren leży poza planem miejscowym – sprawdź decyzję o warunkach zabudowy,
  • zastanów się jaki rozmiar i kształt działki cię interesuje; wiadomo – musi on być przynajmniej w jakimś stopniu dostosowany do rozmiaru i kształtu planowanego domu.

Jeżeli przeanalizowałeś/łaś powyższe kwestie, możesz zabrać się do szukania konkretnej działki budowlanej (albo innej; z myślą o przekształceniu w działkę budowlaną).


Oczywiście nie ma w tym wielkiego odkrycia, że poszukiwania konkretnej działki budowlanej warto zacząć od Internetu. Serwisy tematyczne, lokalne fora internetowe, ogłoszenia w mediach online, oferty urzędów gminy lub miasta, grupy facebookowe dedykowane tej tematyce… to wszystko cenne źródła wiadomości na interesujący nas temat. Oprócz surfowania po Internecie bardzo dobrym, a niedocenianym sposobem jest wyjazd w teren. Często osoby chcące sprzedać działkę ustawiają na niej tablicę z ogłoszeniem albo tego typu informację wieszają na płocie. Szukając w ten, bardzo tradycyjny sposób, można natrafić na naprawdę dobrą okazję. Jeszcze inną metodą są rozmowy z ludźmi, którzy właśnie budują się w interesującej cię okolicy. Oni sami na pewno niedawno przeglądali oferty różnych działek i być może zrezygnowali z kupienia takiej, która dla Ciebie byłaby idealna. Natomiast gdy nie masz ochoty lub czasu aby szukać terenu na własną rękę, to zawsze możesz skierować się do pośrednika nieruchomości.

poszukiwania działki

Co sprawdzić na samym początku?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, zaczynamy od weryfikacji, czy działka w ogóle jest działką budowlaną, albo inną, możliwą do przekształcenia w budowlaną. Jeżeli jednak masz już upatrzoną konkretną działkę i wiesz, że będziesz mógł na niej postawić dom, to przed jej zakupem obowiązkowo musisz sprawdzić jej stan prawny, czyli sięgnąć po trzy dokumenty: wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego jest to takie ważne?


Księga wieczysta przybliży ci stan prawny działki, którą planujesz kupić. Podstawowe dane do sprawdzenia to zgodność informacji dotyczących adresu, powierzchni, przeznaczenia i ewentualnej zabudowy działki… tzn. tak na logikę: porównaj to co w niej zapisane z tym, co widziałeś w rzeczywistości. Ponadto w księdze wieczystej znajdziesz wiedzę na temat właściciela/właścicieli, umów z osobami użytkującymi nieruchomość czasowo, najemcami czy dzierżawcami. Bardzo ważny jest dział dotyczący obciążenia działki długami, kredytami lub hipoteką oraz ewentualne zapisy mówiące o służebności przejazdu (do sąsiedniej nieruchomości) lub przesyłu (dla dostawcy mediów) względem osób trzecich. Księgi wieczyste można przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl), ale – uwaga: najpierw trzeba znać numer księgi.


Wypis i wyrys z rejestru ewidencji gruntów uzyskasz w wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. W wypisie znajdziesz informacje dotyczące powierzchni działki, obrębu ewidencyjnego, do którego ona należy, rodzaj gruntów działki (czyli dowiesz się tutaj m.in. tego, czy na pewno jest to działka budowlana), znajdujących się na niej budynków oraz ich przeznaczenia, oznaczenie księgi wieczystej, dane właściciela nieruchomości. Wyrys to kopia fragmentu mapy ewidencyjnej na której znajduje się działka. Warto porównać dane z księgi wieczystej oraz z rejestru ewidencji gruntów, ponieważ rozbieżności w tych dokumentach dotyczące np. powierzchni czy numeru ewidencyjnego mogą spowodować wiele problemów.


Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego odnajdziesz w odpowiednim dla danej miejscowości urzędzie. Dowiesz się z niego o rodzaju działki, wytycznych dotyczących jej zagospodarowania, rodzaju zabudowy możliwej do postawienia na działce (wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa itp.), ograniczeniach w zabudowie (wymiar budynku, ilość pięter, przebieg linii zabudowy, kąt nachylenia dachu, kolorystyka dachu i elewacji, styl w którym może zostać wybudowany dom, odległość budynku od drogi itp.), metrażu działek budowlanych w danej gminie. Sprawdzisz tutaj też, czy działka nie leży w obszarze chronionym z powodu zabytków, miejsc archeologicznych, krajobrazu czy środowiska. I wreszcie, plan zagospodarowania da ci odpowiedź na pytanie o potencjalne miejsca uciążliwe oraz plany wykorzystania lub zabudowy w przyszłości terenów w najbliższym otoczeniu twojej działki.


Warto tutaj poznać kilka oznaczeń, które możesz spotkać w MPZP, a mianowicie:

  • MN – budownictwo o charakterze jednorodzinnym,
  • MW – budownictwo o charakterze wielorodzinnym,
  • U – tereny pod zabudowę mieszkaniową,
  • B – tereny mieszkaniowe,
  • Bi – tereny zabudowane,
  • Bp – tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane),
  • Ba – tereny przemysłowe.

Co powinno przyciągnąć Twoją uwagę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Przede wszystkim przechodzące przez działkę sieci uzbrojenia terenu np. sieci gazowe dla których przepisy określają strefy pozbawione możliwości zabudowy. Kolejnym elementem są istniejące na działce budynki wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków – ich rozbiórka, przebudowa lub zabudowa mogą być wręcz niemożliwe. A może na sąsiedniej działce jest las, choć… nie widać tego lasu? Czyli – inaczej mówiąc: na działce sąsiada zaplanowano las, chociaż dziś stoi na niej tylko kilka drzew albo wręcz nie ma żadnego? To wbrew pozorom istotne, ponieważ zagospodarowując własną posesję musisz zachować odpowiednie odległości również wobec tego lasu; nawet jeśli na razie widać go wyłącznie na papierze.


Jeśli interesujący Cię grunt nie jest objęty MPZP, wówczas przed rozpoczęciem prac będziesz musiał/ła wystąpić o wydanie warunków zabudowy w urzędzie gminy lub miasta.


Podsumowując, przed zakupem działki należy sprawdzić:

  1. rodzaj działki,
  2. dostęp do mediów,
  3. dojazd do drogi publicznej,
  4. istniejące zagospodarowanie,
  5. dostęp do obiektów użyteczności publicznej,
  6. obszar lub obszary będące pod szczególną ochroną,
  7. księgę wieczystą działki,
  8. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub warunki zabudowy),
  9. wypis z rejestru gruntów.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed zakupem działki?

Znalezienie działki spełniającej wszystkie twoje oczekiwania, również pod względem ceny, to nie jest łatwe zadanie. Zwykle potrzebne są kompromisy i ustalenie tego, które nasze oczekiwania należą do priorytetowych, a które można ewentualnie odpuścić. I w tym momencie pojawia się kilka dodatkowych pytań, zwłaszcza trzy fundamentalne: jak dużej działki szukasz? Jak daleko od miasta? Jakie chcesz mieć sąsiedztwo?


Wielkość działki. Prawo nie określa minimalnej wielkości działki budowlanej, jednak w praktyce przyjmuje się, że na wsi i terenach podmiejskich najkorzystniej jest, gdy nie jest ona mniejsza niż 1000 m2. Z kolei na terenach miejskich realne minimum to 300 m2. Taka powierzchnia pozwala na odpowiednie zagospodarowanie działki budowlanej oraz zachowanie odległości budynków od sąsiednich działek. Jeżeli boki działki nie będą krótsze niż 20 metrów długości to z łatwością można postawić na niej dom o szerokości 10 metrów – zgodny z wymogami prawnymi. Zadaj sobie przy tym pytanie, czy i jak duży chcesz mieć ogród oraz powierzchnię użyteczną dookoła domu, np. podwórko na którym ty, lub twoi goście będziecie mogli parkować samochód.


Lokalizacja ma ogromny wpływ na cenę działki budowlanej. Główna zasada brzmi, że im dalej od centrum miasta, tym taniej, ale… są od niej wyjątki – ta zasada nie dotyczy szczególnie urokliwych miejsc. Jeżeli zdecydujesz się na tańszą działkę położoną z dala od miasta, zwróć uwagę na dojazd w godzinach porannych oraz w innych szczytach komunikacyjnych. Sprawdź również dojazd komunikacją miejską lub podmiejską. Natomiast im bliższej centrum, tym ważniejsze stają się kwestie hałasu oraz zanieczyszczenia powietrza.


Sąsiedztwo, czyli otoczenie działki. Sprawdź czy w pobliżu nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych (np. oczyszczalni ścieków z której mogą do nas docierać nieprzyjemne zapachy) czy komunikacyjnych (torów kolejowych, tras podchodzenia samolotów do startu/lądowania itp.) oraz czy w pobliżu znajdują się najbardziej potrzebne punkty handlowe i usługowe (sklepy, przychodnia, banki, apteki) oraz szkoła czy przedszkole. Sprawdzanie sąsiedztwa to również spojrzenie w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na sąsiednie działki po to, oby ocenić, czy zawartość ich posesji może ograniczyć zabudowę na interesującej cię działce. Pamiętaj, że podczas budowy domu ograniczają cię minimalne odległości od granicy działki: na przykład 4 metry do innych budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami oraz 3 metry do granicy działki przy cudzej ścianie bez drzwi i okien.


Oglądając działkę warto zwrócić uwagę również na takie elementy jak jej kształt, topografia, orientacja, zadrzewienie, jakość i rodzaj gruntu, historia oraz wspomniane już elementy czyli uzbrojenie i dojazd do działki.


Kształt działki budowlanej ma wpływ na proces budowy oraz późniejszą aranżację terenu. Najkorzystniejszy kształt to kwadrat lub proporcjonalny prostokąt. Na działkach o nietypowych kształtach, wąskich, płytkich, w kształcie trójkąta czy trapezu możesz mieć trudność z postawieniem domu ze względu na zachowanie odpowiednich odległości od budynków sąsiada.


Topografia czyli ukształtowanie terenu. Unikaj terenów pochyłych, zalewowych (rozlewiska rzek) czy zasypowych (osuwający się grunt). Warto też sięgnąć po mapy i upewnić się, czy na powierzchni działki nie ma rowów melioracyjnych (rowy, które znajdują są na mapach, nie mogą zostać zasypane). Generalnie też, im działka bardziej płaska, tym łatwiej: nachylenia terenu, pagórki czy doliny utrudniają budowę domu.


Orientacja działki, czyli położenie względem stron świata. Najlepsza jest orientacja na północ, czyli wjazd na teren działki od strony północnej. Najkorzystniejsza lokalizacja ogrodu znajduje się od południa i zachodu, co zapewnia jego równomierne oświetlenie. Po stronie południowej warto w budynku zaplanować salon i taras, po północnej część gospodarczą i kuchnię. Najlepsze wejście do domu znajduje się od północy, a najlepsze położenie sypialni – na wschodzie.


Zadrzewienie. Tak: podczas budowy domu może okazać się, że niektóre drzewa trzeba będzie usunąć. Wiąże się z tym uzyskanie zezwolenia jeżeli obwód pnia mierzony na wysokości 5 cm od ziemi przekracza 80 cm (dla topoli, wierzby, klonu), 65 cm (dla kasztanowca i robinii akacjowej) lub 50 cm (dla innych gatunków).


Jakość i rodzaj gruntu. Wiadomo: nie każdy grunt nadaje się do postawienia na nim domu. Wysoka woda gruntowa może wymusić budowę ciężkiej i drogiej izolacji, a słaba nośność gruntów wymaga droższych fundamentów. Parametry dotyczące gruntu można uzyskać podczas badań geotechnicznych terenu, dzięki którym dowiesz się jaka ziemia znajduje się pod wierzchnią warstwą gruntu oraz czy nie znajdują się w niej takie niespodzianki jak np. zakopane wysypisko śmieci lub duże ilości twardego materiału.


Historia działki... a o to możesz zapytać nie tylko właściciela działki, ale też sąsiadów. Czy na terenie stały wcześniej jakieś budynki? Czy działka była zalewana? Czy ma tendencję do gromadzenia wody po opadach? Czy toczone były tutaj walki zbrojne, po których mogły pozostać bomby, naboje, granaty lub inne, podobne pamiątki, które mogą być niebezpieczne? Generalnie: niespodzianek tego typu może być wiele, dlatego lepiej pytać, niż potem się dziwić.


Dojazd do działki. Najkorzystniejsza sytuacja jest wówczas, gdy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo wewnętrznej drogi gminnej. W sytuacji gdy dostęp ten wymaga przejazdu przez inne działki prywatne musisz ustalić służebność drogi koniecznej (która może czasami powodować konflikty z sąsiadami). Bez drogi dojazdowej nie otrzymasz ani pozwolenia na budowę, ani warunków zabudowy. Minimalna szerokość drogi to 5 metrów.


Uzbrojenie działki. Działka budowlana powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej albo posiadać indywidualne źródła energii elektrycznej i ciepła, studnię, szambo, przydomową oczyszczalnię ścieków. Umowy o przyłącza budowlane są konieczne do otrzymania pozwolenia na budowę.


Podsumowując: działkę warto obejrzeć kilka razy, również wtedy, gdy pogoda jest kiepska, dzięki czemu łatwiej można wyłapać jej niektóre mankamenty.

Finalizujemy zakup działki budowlanej

Zakup działki budowlanej następuje na mocy umowy o przeniesienie własności, która obowiązkowo jest zawierana w formie aktu notarialnego. Do spisania umowy potrzebne będą następujące dokumenty:

  1. dane stron podpisujących umowę,
  2. opis działki (m.in. powierzchnia, lokalizacja),
  3. wypis z rejestru gruntów oraz wyrys mapy,
  4. wypis z księgi wieczystej,
  5. wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu dotyczący przeznaczenia nieruchomości,
  6. zaświadczenie ze starostwa powiatowego potwierdzające, że dana działka nie została objęta planem urządzania lasu,
  7. zaświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji,
  8. oświadczenie sprzedającego o braku zadłużeń i praw osób trzecich do terenu,
  9. warunki umowy (m.in. cena, termin i sposób zapłaty),
  10. wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o wpisanie zmian w księdze wieczystej.
Fnalizacja zakupu działki

Działka budowlana jako inwestycja

inwestowanie w działki

Zakup działki budowlanej może być świetnym pomysłem na lokatę kapitału. Aktywa gruntowe od wielu, wielu lat mają stabilnie rosnącą wartość, która zwykle nie ulega znacznym korektom. W efekcie zakup gruntów to w zasadzie pewny (w dłuższym horyzoncie czasowym) zysk przy minimalnym ryzyku utraty wartości działki.


Inwestowanie w ziemię wydaje się być tym atrakcyjniejsze im lepsza koniunktura panuje na rynku. Jeśli jednak chcemy wyszukać prawdziwe perełki, to warto przeglądać wspomniane wcześniej ogłoszenia wywieszane na płotach (wobec ofert znajdujących się w Internecie jest większa konkurencja wśród kupców) oraz dokładnie śledzić plany zagospodarowania przestrzeni – przyszłe zmiany mogą być nie tylko negatywne, ale też przynoszące konkretny wzrost wartości okolicznych gruntów np. jeśli planowany jest w sąsiedztwie atrakcyjny węzeł komunikacyjny lub cenna inwestycja infrastrukturalna.