Poszukiwania wymarzonego domu powinniśmy zacząć od sprecyzowania jakiego budynku szukamy? Nowego w stanie surowym czy może nowego, ale z wnętrzami oddanymi pod klucz? Albo inaczej: może oczekujemy tylko stanu deweloperskiego? A co, jeśli wolimy taki dom, w którym ktoś już mieszkał i wymaga on tylko poprawek?

Stan deweloperski oznacza brak wykończenia domu, co dla jednych może stanowić wadę (dodatkowe środki do wydania na wykończenie), a dla drugich zaletę (możliwość urządzenia domu według własnych preferencji, swoboda aranżacji). Ryzyko upadłości dewelopera, wydłużania się okresu wykonania inwestycji (a co za tym może iść, np. kosztu materiałów, które mogą w międzyczasie zdrożeć) czy też niepewność co do funkcjonalności i końcowego wyglądu, stanowią najważniejsze obawy osób, które chcą kupić dom od dewelopera. Dodatkowo, tego typu nieruchomości są najczęściej droższe od domów z rynku wtórnego. Dla równowagi; jednak są nowe (to bardzo ważne w przypadku np. instalacji), nie używane, o dużym potencjale dostosowania ich pod Twoje indywidualne potrzeby.

Wymienione wcześniej obawy nie dotyczą natomiast domów na rynku wtórnym… ale: coś za coś. Tego typu nieruchomości wydają się być pewniejszą inwestycją niż zakup budynku będącego dopiero w budowie. Ceny też często są niższe, a stan i podstawowe wykończenie dają możliwość szybkiego zamieszkania. Lecz również tutaj pojawiają się ryzyka: zakupu nieruchomości przeszacowanej, ukrytych wad, znacznego wkładu w remont, koniecznych naprawy czy zmian wnętrz.

Domy można podzielić ze względu na rodzaj zabudowy, liczbę pięter oraz technologię budowlaną. Pierwsze kryterium to podział na domy:

• wolnostojące (bryła domu postawiona niezależnie od innej zabudowy),
• w zabudowie bliźniaczej (jedna ze ścian zewnętrznych domu przylega do drugiego budynku, pozostałe są usytuowane swobodnie)
• w zabudowie szeregowej (budynki tworzące ciągi od trzech do kilkunastu domów)

Uwzględniając ilość pięter dzieli się domy na parterowe i piętrowe. Domy parterowe są tańsze w projektowaniu i budowaniu oraz nie wymagają rozbudowanych systemów cieplnych i elektrycznych. Domy piętrowe, wiadomo: stawiają większe wymagania na etapie budowy, ale pomieszczą większe rodziny.

Domy można podzielić też na tradycyjne i nowoczesne. Domy tradycyjne to domy murowane, budowane z cegieł, pustaków, bloczków, betonu itd. Nowoczesne domy wyróżnia kilka czynników: ekologia, oszczędność oraz zwykle lepsze dostosowanie domu do potrzeb mieszkańców, które wynika z autorskich projektów, technik budowy, a także stosowania specjalnych materiałów budowlanych. Wśród nowoczesnych domów można wyróżnić kilka rodzajów:

• 

  Domy modułowe; domy z klocków (gotowych modułów), montowanych do podłoża. Ich zaletami są szybkość powstania, niskie koszty i możliwość przemieszczania tego typu domów. Jednocześnie takie domy są ograniczone pod względem projektów i możliwości rozbudowy. Przeważnie są to budynki parterowe.

• 

  Domy szkieletowe i domy kanadyjskie. Techniki ich budowania polegają na murowaniu kolejnych części nieruchomości. Buduje się je na specjalnych szkieletach drewnianych, które uzupełniane są materiałem budowlanym. Poszczególne części konstrukcji są węższe i lżejsze niż w standardowych budynkach. Wnętrza projektowane są tak, aby zachować energooszczędność.

• 

  Domy holenderskie to małe budynki, w pełni funkcjonalne i bezpieczne, ale o ograniczonej powierzchni użytkowej. Ich konstrukcja jest lekka, a koszt budowy niewielki. Dużą wadą jest słabsza izolacja i niewielka przestrzeń.

• 

  Domy energooszczędne, pasywne, to takie, które zużywają jak najmniejszą ilość energii. Wykorzystują one energię wiatrową, słoneczną lub wodną, natomiast zastosowany w nich materiał izolacyjny ogranicza utratę ciepła. Ich wadą jest cena, bo raczej nie są tanie w budowie. Z czasem ich koszt zwraca się w postaci niższych rachunków za prąd, ogrzewanie i ciepłą wodę.

• 

  Inteligentne domy już od dawna nie są żadnym science-fiction. Tego typu budynki „wiedzą” ile ciepła powinny odprowadzić, kiedy uruchomić piec, zarządzają energią i odpowiadają na potrzeby lokatorów (reagują na polecenia głosowe albo są sterowane przez centralny pilot). Często inteligentne domy wyposażone są w kolektory słoneczne, panele fotowoltaiczne, pompy ciepła czy rekuperatory.

Poszukując odpowiedniego domu dla siebie warto pochylić się nad kwestią ogrzewania, jest to bowiem element mogący generować duże, miesięczne koszty. Domy jednorodzinne można ogrzewać korzystając z: centralnego ogrzewania z miasta, instalacji gazowej, instalacji elektrycznej, olejowego systemu grzewczego, pieca na paliwo stałe (drewno lub węgiel)

Przyjrzyjmy się im pokrótce.

• Instalacja gazowa składa się ze zbiornika lub doprowadzenia gazu, grzejników i łączących je instalacji. Również ona ma wiele zalet: gaz nie emituje odpadów stałych które trzeba usunąć, podczas spalania nie wydzielają się zanieczyszczenia, a samo przyłącze gazu można wykorzystać nie tylko do ogrzewania, ale również do gotowania. Zaletą może być niezależność od sieci miejskiej. Wady to konieczność posiadania odrębnego pomieszczenia na zbiornik, wysokie koszty przy zakupie zbiornika, konieczność wykonywania regularnych przeglądów i serwisów, uzależnienie kosztów ogrzewania od aktualnej ceny gazu.
• Ciepło pochodzące z miejskiej ciepłowni lub elektrociepłowni to wygodne rozwiązanie, ponieważ nie wymaga praktycznie żadnej obsługi, cechuje je również relatywnie niski koszt. Jedyną w zasadzie jego wadą jest fakt, że nie można tutaj włączyć ogrzewania na własne życzenie, w dowolnej chwili, bowiem ciepłownia przesyła je dopiero wtedy, gdy temperatura na zewnątrz osiągnie określoną wartość.
• Instalacja elektryczna również ma wiele zalet: jest wygodna, urządzenia nie produkują zanieczyszczeń czy toksycznych związków, daje możliwość regulacji temperatury w poszczególnych pomieszczeniach. Niestety, w przypadku tego rodzaju ogrzewania pojawia się kilka niedogodności: wysoki koszt, obowiązek wykonywania regularnych przeglądów, a w przypadku braku prądu, automatycznie brakuje również ogrzewania.
• Olejowy system grzewczy jest dość łatwo obsługiwany przez cyfrowy system sterowania. Piece olejowe, poza okresowymi przeglądami konserwacyjnymi są w zasadzie bezobsługowe. Zaletą tego typu ogrzewania jest też niezależność od różnego rodzaju sieci oraz ich awarii, a ponadto olej opałowy można kupić na stacjach paliw czy też zamówić jego dostawę do domu. Zamknięta komora spalania kotła na olej powoduje, że na zewnątrz nie wydostają się niebezpieczne substancje, a fakt spalania całości paliwa jest przyjazny dla środowiska. Do wad należy wysoka cena oleju opałowego i konieczność wygospodarowania miejsca na zbiornik.
• Główną zaletą ogrzewania za pomocą pieca na paliwo stałe są niższe koszty niż w przypadku ogrzewania olejowego, elektrycznego czy gazowego. Ponadto tego typu ogrzewanie jest wydajne, a nowoczesne kotły na paliwo stałe zawierające zbiorniki i podajniki są łatwe w obsłudze. Wady to oczywiście zanieczyszczenia pochodzące ze spalania, konieczność obsługi oraz konieczność wydzielenia w domu kotłowni.

Jeżeli Twój wymarzony dom ma być nowy i zdecydujesz się na jego zakup wprost od dewelopera, zwróć uwagę na następujące kwestie: wiarygodność dewelopera, ocenę jego dotychczasowych inwestycji, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, umowy, odbiór techniczny domu.

Informacje na temat dewelopera (jego sytuacji finansowej i prawnej, portfolio realizacji) odnajdziesz w prospekcie informacyjnym załączonym do umowy deweloperskiej. Warto jednak zweryfikować pewne rzeczy na własną rękę: podpytać „na ulicy” o zakończone przez tego dewelopera inwestycje, a także o opinie mieszkańców na ich temat. Gdzie szukać tego typu informacji? Między innymi w Polskiej Wywiadowni Gospodarczej, Krajowym Rejestrze Sądowym, Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, czytając artykuły w mediach czy prosząc o dostęp do forów lub grup internetowych prowadzonych przez mieszkańców innych inwestycji danego dewelopera.

Co wniesie do naszej oceny domu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)? W skrócie: wiedzę na temat planowanych w okolicy inwestycji. Możesz się nieprzyjemnie zdziwić, gdy w sąsiedztwie zaczną stawiać fabrykę, trasę szybkiego ruchu czy ubojnię. MPZP dostarczy nam też informacje na temat interesującego nas domu: czy można prowadzić jego rozbudowę, a jeśli tak, to do jakiego poziomu, jakie mogą być gabaryty budynków na działce, jak blisko siebie mogą stać, jakie obowiązują nas ograniczenia. Z planem zagospodarowania zapoznasz się przez stronę www urzędu gminy lub bezpośrednio w urzędzie.

Umowa deweloperska powinna mieć formę aktu notarialnego aby odpowiednio zabezpieczyć naszą transakcję. Co powinno się w niej znaleźć? Wymienione strony umowy, opis domu z powierzchnią, standard wykonania wszystkich elementów, lista użytych do budowy materiałów, czas realizacji, termin podpisania aktu notarialnego oraz cena. Należy pamiętać, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie realizowanej inwestycji, a nie po jej finalizacji. Dlatego warto dodatkowo zabezpieczyć się w umowie poprzez wprowadzenie kilku zapisów. Powinny one dotyczyć odsetek karnych za niedotrzymanie terminu oddania domu do użytkowania, obowiązku natychmiastowego zlikwidowania usterek zgłoszonych w czasie odbioru domu, zwrotu (dwukrotności) zadatku w sytuacji rozwiązania przez dewelopera umowy, a także możliwości rozwiązania umowy w sytuacji, jeśli deweloper nie wywiąże się z warunków porozumienia. Warto zwrócić uwagę też na rodzaj podpisywanego dokumentu: czy jest to umowa deweloperska czy rezerwacyjna. Czym się różnią? Przede wszystkim umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do przeniesienia własności domu na rzecz kupującego. Ponadto podpisując kontrakt rezerwacyjny wnosi się opłatę, która nie musi mieć formy zadatku, czyli w przypadku rozwiązania umowy przez dewelopera trudniej te środki odzyskać.

Kolejnym istotnym krokiem przy zakupie domu od dewelopera jest odbiór techniczny domu. Podczas odbioru trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na geometrię pomieszczeń, piony, poziomy i kąty proste, instalacje, tynki, grubość ścian nośnych, stan stolarki okiennej i drzwiowej, realizację prac dachowych i elewacyjnych. Oczywiście nie musisz być znawcą w tej dziedzinie; warto poprosić o wsparcie inżyniera lub inspektora. Jeżeli pojawią się nieprawidłowości, to zgodnie z ustawą deweloperską, w ciągu 30 dni deweloper na obowiązek usunąć usterki.

Ostatni etap zakupu domu od dewelopera to umowa przyrzeczona. Podpisanie umowy przeniesienia własności kończy transakcję zakupu domu. Ma ona formę aktu notarialnego i wymaga wcześniejszego, dokładnego sprawdzenia przed jej podpisaniem. Po podpisaniu umowy pamiętaj o zgłoszeniu w ciągu 14 dni faktu nabycia domu do urzędu gminy lub miasta, aby otrzymać wyliczenie wysokości należnego podatku od nieruchomości.

Zakup domu z rynku wtórego wymaga pochylenia się nad następującymi kwestiami: audyt prawny i techniczny, sprawdzenie zapisów MPZP, umowy i dokumenty.

Audyt prawny polega na dokładnym przeanalizowaniu księgi wieczystej domu. Znajdziemy w niej dokładne informacje na temat domu i działki na której jest on położony, właściciela/właścicieli, ewentualnych, istniejących roszczeń, służebności i obciążeń. Z treścią księgi można zapoznać się na stronie https://ekw.ms.gov.pl lub bezpośrednio w sądzie wieczystoksięgowym. W każdej księdze znajdują się cztery działy. W dziale I umieszczony jest dokładny opis nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia, numery działek, spis pomieszczeń. Dział II dotyczy informacji na temat aktualnego właściciela domu i działki. W dziale III znajdziesz wiedzę na temat praw osób trzecich ciążących na nieruchomości czyli umowy użytkowania i służebności (sprawdź czy do domu nie są przypisane jakieś osoby). Natomiast dział IV stanowi o obciążeniu hipotecznym domu lub innych zobowiązaniach na nim ciążących.

Podobnie jak w przypadku domu kupowanego od dewelopera, warto zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni, aby uniknąć przykrych niespodzianek w postaci uciążliwego sąsiedztwa w przyszłości. Przypomnijmy – z takim planem zapoznasz się na stronie urzędu gminy lub bezpośrednio w urzędzie.

Zakup domu wcześniej już użytkowanego wymaga drobiazgowego sprawdzenia jego stanu technicznego. Na co zwrócić uwagę? Na początku na metraż, wysokość pomieszczeń, stan budynku (dachu, elewacji, ocieplenia, konstrukcji), otoczenie domu (działka, ogrodzenie, podjazd), stan wszystkich instalacji (sprawność, stan, wydajność, użyte materiały) oraz stan wykończenia (tynki, podłogi, wylewki, stolarka okienna i drzwiowa).

Co powinno nasz zaniepokoić podczas sprawdzania stanu domu?

• Dach – warto zwrócić uwagę na to czy nie występują: pleśń na więźbie dachowej, intensywny zapach stęchlizny, kruchość drewnianych desek, wypaczenie desek, otwory w drewnie, insekty lub ich szczątki.
• Konstrukcja nośna budynku – tutaj obejrzyj dokładnie wszystkie pęknięcia na ścianach, sprawdź czy nie występują: grzyb na ścianach, zacieki i ślady zalania, odpadający tynk.
• Instalacja elektryczna – zaniepokoić powinny Cię: czarne smugi wzdłuż przewodów, mała ilość gniazd elektrycznych oraz punktów oświetleniowych, przewody poprowadzone na zewnątrz murów, spięcia po podłączeniu urządzeń elektrycznych (jeśli to możliwe, to warto podczas oglądania domu włączyć wszystkie światła jednocześnie i obserwować, co będzie się działo z napięciem).
• Instalacja grzewcza – sprawdź czy występują: pęknięte rury, korozje na rurach, rdza na grzejnikach, uszkodzenia armatury instalacji grzewczej, różnice w rzeczywistym przebiegu instalacji w porównaniu z projektem, wysokie rachunki za ogrzewanie.
• Okna – zwróć uwagę na pęknięcia i rysy na szkle, stan stolarki okiennej, przepływy wiatru przy łączeniu z parapetem.
• Podłoga – obejrzyj dokładnie czy występują: wypaczone deski, ubytki, plamy, pęknięcia, rysy, uszkodzenia, wgłębienia.
• Instalacja wodociągowo-kanalizacyjna – niepokojące mogę być: rdza na rurach i elementach armatury, wilgoć w szafce pod zlewem, cieknące krany, plamy przy zaworach, słabe ciśnienie wody (w miarę możliwości: odkręć maksymalnie wszystkie krany i obserwuj co będzie się działo ze strumieniem wody), słaby odpływ wody, nienaturalny kolor wody, problemy w uzyskaniu odpowiedniej temperatury wody, utrudniony dostęp do elementów instalacji, dziwne odgłosy pochodzące z rur, braki np. zaworów w instalacji.

Właściciel nieruchomości powinien pokazać Ci następujące dokumenty:

• pozwolenie na budowę (jeśli właściciel go nie posiada, warto poszukać go w miejscowym wydziale architektury albo w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego),
• decyzję o zakończeniu budowy, decyzję pozwalająca na użytkowanie domu,
• protokół odbioru domu i przyłączy,
• protokół odbioru kominiarskiego,
• dziennik budowy,
• projekt architektoniczno-budowalny domu (zawierający inwentaryzację budynku oraz informację o zmianach w projekcie),
• projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej uwzględniający wszelkie zmiany remontowe,
• aktualne protokoły, odczyty i pomiary,
• instrukcje urządzeń zamontowanych w domu i na terenie działki,
• zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach,
• zaświadczenie potwierdzające uregulowanie podatków od nieruchomości,
• zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w domu,
• odpis księgi wieczystej lub jej numer,
• umowy i rachunki od dostawców mediów (najlepiej z okresu letniego i zimowego).

Jeżeli zdecydujesz się na zakup konkretnego domu, warto podpisać umowę przedwstępną aby zyskać pewność, że cena domu nie zmieni się w trakcie realizacji czynności związanych z zakupem, albo że sprzedający się nie rozmyśli. Jeżeli chcesz sfinansować zakup domu za pomocą kredytu hipotecznego to umowa przedwstępna będzie obowiązkowym elementem, aby taki kredyt uruchomić. Umowa przedwstępna może mieć formę zwykłą pisemną lub notarialną, przy czym ta druga jest bezpieczniejsza. Przy umowie przedwstępnej wpłacana jest najczęściej zaliczka bądź zadatek (średnio około 10-20% wartości transakcji) – ten drugi zwrotny jest w podwójnej wysokości, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego. Jeżeli transakcja dojdzie do skutku, wpłacone środki zostaną zaliczone na poczet należnej ceny sprzedaży. Przy pojawieniu się jakichkolwiek wątpliwości możesz umowę skonsultować z prawnikiem. Finalizacja zakupu domu to umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Po zapłaceniu pełnej ceny, określonej w umowie, pozostaje odbiór domu od sprzedającego, podczas którego sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy.