Największy wpływ na zmiany legislacyjne związane z mieszkalnictwem miało przyjęcie przez rząd Polskiego Ładu. Dotyczy to chociażby możliwości budowy bez zezwolenia większych nieruchomości czy zmian w możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego.
Zmianami w przepisach powinny zainteresować się również osoby, które wynajmują mieszkania oraz lokale, a także wszyscy podatnicy, ponieważ czekają ich podwyżki podatku od nieruchomości.
Większe domy bez kierownika budowy
Jednym z najgłośniej omawianych tematów w prawie budowlanym była zmiana dotycząca możliwości budowania domów wolnostojących do 70 m2. Dokładnie mowa o ustawie z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która 3 stycznia 2022 roku weszła w życie. W myśl nowych zapisów, dom jednorodzinny budowany bez pozwolenia na budowę ani kierownika budowy może mieć maksymalnie 70 m2 z zastrzeżeniem, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie przekroczy 6 m, a wysięg wsporników 2 m.
Głównym założeniem dwukrotnego zwiększenia dopuszczalnego metrażu jest uproszczenie formalnych procedur. Wymagane będzie jedynie zgłoszenie – bez dziennika budowy ani nadzoru kierownika. Kiedy inwestor doręczy dokumenty organowi administracji architektoniczno-budowlanej, może rozpoczynać prace, bez obaw o sprzeciw, gdyż wspomniane organy z początkiem roku straciły taką możliwość.
Naturalnie samo zgłoszenie to nie tylko pojedynczy formularz, który należy dostarczyć w urzędzie. Poza zgłoszeniem należy dołączyć szereg oświadczeń, w tym m.in.:
- oświadczenie, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
- oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
- oświadczenie o tym, że złożona dokumentacja jest kompletna.
Innym wymogiem wobec inwestorów jest zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takowej nie ma, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Czas oczekiwania na dokument wynosi do 21 dni.
Entuzjaści zmian w prawie powinni jednak wstrzymać się z realizacją swoich planów do połowy 2022 roku, ponieważ dopiero w II kwartale resort udostępni nieodpłatnie zaaprobowane projekty budowlane do 70 m2. Będzie można je pobrać ze specjalnie w tym celu utworzonego serwisu gov.pl.
Podatek od nieruchomości 2022
Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, właściciele domów, mieszkań oraz gruntów mają obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości. Z początkiem roku najbardziej wzrosła maksymalna górna granica daniny od budynków mieszkalnych, dokładnie o 4,71%. Naturalnie decyzja o podwyżkach zależy od radnych samorządowych, jednak już wiadomo, że prawie wszędzie mieszkańców czekają wyższe opłaty. Na podwyżkę zdecydowali się m.in. radni miasta Warszawa, Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Gdańska oraz Szczecina.
Do płacenia podatku od nieruchomości zobligowane są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
- właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
- użytkownikami wieczystymi gruntów,
- posiadacze mienia publicznego na podstawie zawartej umowy lub bez takiej umowy.
W 2022 roku maksymalnie podatnicy zapłacą 0,89 zł za 1 m2 w przypadku budynków mieszkalnych lub 25,74 zł za 1 m2 w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W przypadku gruntów maksymalne stawki w nowym roku prezentują się następująco:
- 1,03 zł za 1 m2 gruntów związanych z prowadzeniem działalności,
- 5,17 zł za 1 ha gruntów pod wodami stojącymi lub płynącymi,
- 0,54 zł za 1 m2 pozostałych gruntów.
Opodatkowanie najmu prywatnego
Jednym z elementów Polskiego Ładu jest ujednolicenie opodatkowania najmu prywatnego. Zmiana wynika z faktu, że dotychczas osoby prywatne czerpiące zyski z najmu nieruchomości, mogły wybrać korzystną dla siebie formę opodatkowania: zasady ogólne lub ryczałt. Jeśli podatnik decydował się na zasady ogólne, wydatki na zakup sprzętów oraz mebli, remont czy inne naprawy mógł zaliczyć na poczet kosztów uzyskania przychodu, a tym samym zmniejszyć wysokość podatku do zapłaty. To już jednak przeszłość, ponieważ od 2022 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego dla nowych podatników jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dla podatników, którzy kontynuują rozliczanie na zasadach ogólnych, 2022 rok jest ostatnim, w którym mogą zdecydować się na tę formę opodatkowania.
Warto wspomnieć, że z najmu prywatnego mogą korzystać zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy. To zmiana, którą ustawodawca wprowadził w 2021 roku. W każdym razie bez względu na to, czy najem świadczony jest w ramach prowadzonej działalności czy też prywatnie, obowiązują dwie stawki ryczałtu:
- ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł,
- ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad limit 100 000 zł.
Zmiany w kredytach hipotecznych w 2022 roku
Przez ostatnie dwa lata koszty kredytów hipotecznych były wyjątkowo niskie dzięki obniżeniu przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych. 2022 rok rozpoczyna się jednak podwyżkami, które mogą zmniejszyć w pewnym stopniu zainteresowanie tą formą finansowania zakupu nieruchomości. Analitycy ostrzegają, że podniesione w ostatnim kwartale 2021 roku stopy to nie koniec podwyżek, a średnia rata kredytu hipotecznego w 2022 roku może wzrosnąć jeszcze o 5-10%.
Kolejną ważną informację dla kredytobiorców jest fakt, że jeśli raty rosną, spada zdolność kredytowa osób zainteresowanych taką formą finansowania. Jeżeli w nowym roku nie wzrosły zarobki kredytobiorców, banki zaoferują im mniejsze kwoty lub mniej korzystne dla klientów warunki. Eksperci uważają, że dla pracującego małżeństwa banki przewidują nawet 150 tys. zł mniej niż na początku 2021 roku.
Dla wielu osób zainteresowanych kredytem hipotecznym najważniejszą informacją w nowym roku może być start rządowego programu gwarancji kredytowych dla kupujących mieszkania. W ramach Polskiego Ładu osoby, które mają zarobki, uprawniające ich do otrzymania kredytu, jednak nie dysponują środkami na pokrycie wkładu własnego, będą mogły ubiegać się o kredyt w wysokości 100% wartości mieszkania. W takiej sytuacji gwarantem będzie Bank Gospodarstwa Krajowego, który może zabezpieczyć od 10 do 20% wartości nieruchomości. Kwota ta nie może przekraczać 100 tys. zł. Jakie dokładnie kryteria należy spełnić, żeby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Najważniejsze warunki to:
- kredytobiorca ani osoby z jego gospodarstwa domowego nie są właścicielami domu bądź mieszkania (wyjątek stanowią rodziny, które mają co najmniej dwoje dzieci),
- zaciągnięcie kredytu hipotecznego w polskiej walucie na okres nie krótszy niż 15 lat.
Program ma też dodatkowe korzystne rozwiązania dla rodzin. Chodzi o tzw. spłatę rodzinną, a więc sytuację, kiedy w czasie spłaty zobowiązania kredytobiorcy urodzi się drugie, trzecie lub kolejne dziecko. W przypadku drugiego dziecka Bank Gospodarstwa Krajowego spłaci 20 tys. zł kredytu, natomiast w przypadku powiększenia się rodziny o kolejnego członka – 60 tys. zł. Według zapowiedzi rządu, przepisy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wejdą w życie 27 maja 2022 roku.
Z jednej strony kredyt dla osób, które nie posiadają środków na wkład własny może być dla nich szansą na własne mieszkanie, jednak w oczach banków tacy kredytobiorcy nie są w pełni wiarygodni. Brak oszczędności to z perspektywy kredytodawcy nieefektywne zarządzenie domowym budżetem, a więc ryzyko problemów z regularną spłatą zobowiązania, które nierzadko trwa nawet 30 lat. Z tego powodu tego typu kredytobiorcy mogą spodziewać się wyższej marży ze strony banku, a zatem gorszych warunków kredytowania.
Nowa umowa deweloperska
Zakup nieruchomości na etapie jej budowy ma sporo zalet, jak chociażby możliwość ingerencji w układ mieszkania czy dopasowanie niektórych elementów zgodnie z preferencjami przyszłych mieszkańców. Niemniej podpisywanie umowy na etapie przysłowiowej dziury w ziemi obarczone jest dozą ryzyka. Historia zna wiele przypadków deweloperów, którzy z różnych względów – nieuczciwości czy też przecenienia własnych możliwości – nie zrealizowali swoich planów. Ochronę przed takimi sytuacjami ma zapewniać ustawa deweloperska. Niestety ta nie zawsze w pełni zabezpiecza inwestora.
Dlatego od 1 lipca 2022 roku obowiązywać będzie nowa ustawa deweloperska, która chroni kupujących na etapie budowy. Jednym z głównych założeń jest powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjny (DFG). Jego zadaniem będzie zabezpieczenie klientów firm deweloperskich, którzy będą mogli odzyskać swoje pieniądze nie tylko w sytuacji, kiedy przedsiębiorstwo zbankrutuje. DFG ma też chronić wpłaty inwestorów w sytuacji, kiedy upadnie bank. Warto bowiem przypomnieć, że Bankowy Fundusz Gwarancyjnych (BFG) zabezpiecza środki do 100 tys. euro. Jeśli na konto dewelopera inwestor wpłacił większą kwotę, z pomocą przyjdzie DFG. Skąd pochodzić będą środki na wypłaty? Do wpłacania składek na DFG zobligowani są sami deweloperzy, którzy uiszczać będą określony procent każdej wpłaty klientów.
