Strona głównaRynek nieruchomościPodsumowanie rynku 2021 na rynku nieruchomości i prognozy na 2022

Podsumowanie rynku 2021 na rynku nieruchomości i prognozy na 2022

Wraz z rozprzestrzenieniem się na świecie pandemii, pojawiły się niezbyt optymistyczne spekulacje dotyczące rynku nieruchomości. 2021 rok utwierdził nas jednak w przekonaniu, że nie można mówić o kryzysie. Czy ten nastąpi w 2022 roku?

Rok 2021 był ostatnim z tak niskimi stopami procentowymi, które w postaci tanich kredytów hipotecznych, w niemałym stopniu napędzały rynek nieruchomości. Analizując dane za minione dwanaście miesięcy, tempo wzrostu zostało utrzymane. Sprawdzamy co czeka nas w 2022 roku.

Kosztowne ożywienie gospodarki

Po trudnym dla całego świata 2020 roku, kolejne dwanaście miesięcy przyniosło w sporym stopniu powrót do normalności. Efektem tego była wzmożona produkcja, aktywna gospodarka, a także wzrost cen. Główny Urząd Statystyczny (GUS) podaje, że między grudniem 2020 a końcem 2021 roku ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 8,6%. Podwyżki objęły wiele elementów istotnych dla rynku nieruchomości: paliwa, materiały budowlane czy pensje. Według danych grupy PSB za ubiegły rok, ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio o 12%. Branża nie pozostała obojętna, wobec czego zanotowała kolejny skok cen nieruchomości. Indeks cen mieszkań Morizon.pl zatrzymał się w grudniu na poziomie 15,2%. Eksperci podkreślają, że nie tylko inflacja miała wpływ na taki rezultat. Do pozostałych czynników zaliczają m.in.:

  • sytuację po lockdownie, kiedy sporo osób było zmuszonych do pozostania w swoich małych mieszkaniach, co z kolei przełożyło się na chęć zmiany lokalu na większy, czyli zwiększony popyt;
  • utrzymujące się do ostatniego kwartału 2021 roku niskie stopy procentowe, a zatem atrakcyjne warunki kredytów hipotecznych;
  • kurczące się możliwości deweloperów, którzy powoli wyczerpują zasoby atrakcyjnych terenów inwestycyjnych.

Z jednej strony Polacy po części z powodu lockdownu zaczęli wyprowadzać się z kawalerek, rozbudzając popyt na większe mieszkania, ale jednocześnie zaczęli przykładać większą uwagę do wyboru nieruchomości, na co wpływ miał zdalny tryb pracy. Oczekiwania względem lokalizacji oraz możliwości urządzenia mieszkań wzrosły, co przełożyło się na zainteresowanie nieruchomościami o wyższym standardzie.

Duży wzrost na rynku wtórnym

Przez długi czas za rosnącymi cenami na rynku pierwotnym, nie podążały w podobnym tempie podwyżki na rynku wtórnym. Z kolei w okresie pandemii ruch w tym sektorze zwolnił, a ceny uległy zamrożeniu. 2021 rok był natomiast okresem, kiedy rynek wtórny intensywnie doganiał trendy wyznaczane przez deweloperów. Według danych GUS trzeci kwartał ubiegłego roku przyniósł aż 8,7-procentowy wzrost cen względem analogicznego okresu w 2020 roku. Jest to po części skutek powolnego spadku podaży wśród deweloperów. Powstało mniej nowych mieszkań, które cieszyły się największym zainteresowaniem, wobec czego uwaga nabywców zwróciła się na nieruchomości z drugiej ręki.

Droższe materiały budowlane również zachęciły do kupowania domów oraz mieszkań, które nie wymagają dużych nakładów finansowych. Dla osób, które nie dysponowały dużą gotówką, atrakcyjnym rozwiązaniem okazały się lokale w blokach z wielkiej płyty. Nabywcy docenili atrakcyjną lokalizację przy stosunkowo niewielkiej cenie.

Prognozy na rok 2022 na rynku nieruchomości

Eksperci branży nieruchomości zapowiadają nieznaczne wyhamowanie rynku, co zresztą można było zaobserwować już pod koniec 2021 roku. Za przyczyny wolniejszego niż dotąd wzrostu podają m.in.:

  • postępującą inflację,
  • podniesienie stóp procentowych,
  • zmiany w prawie,
  • ograniczoną liczbę działek pod zabudowę.

Inflacja i stopy procentowe to elementy, które przynajmniej w teorii wpływają na siebie. Najpierw bowiem można było zaobserwować najwyższą w XXI wieku inflację, a w konsekwencji ogólny wzrost cen. Już pod koniec 2021 roku za płytę OSB trzeba było zapłacić o 56% więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej. Działania polityków, takie jak obniżka VAT-u na paliwo to co najwyżej chwilowe rozwiązania, które tylko doraźnie przynoszą ulgę konsumentom. Inflację miały zatrzymać wyższe stopy procentowe, jednak skutki decyzji Rady Polityki Pieniężnej z ostatniego kwartału ubiegłego roku wciąż nie są odczuwalne. W styczniu 2022 roku inflacja wyniosła 9,2%. W ujęciu miesiąc do miesiąca wskaźnik wzrostu cen wyniósł zaś 1,9 proc., co z kolei jest najwyższym wynikiem od 1998 roku.

Wyższe stopy procentowe znalazły jednak bezpośrednie oddziaływanie – w kredytach hipotecznych. Szacunkowy wzrost raty kredytowej z wyższym WIBOR-em to według raportu Morizon.pl od 16 do 18%. W efekcie prognozując sytuację w całym 2022 roku, można skorzystać z analizy rynku w ostatnich miesiącach poprzedniego roku, kiedy to odnotowano spadek sprzedaży nowych mieszkań o 17%.

Niemniej eksperci zakładają, że wzrost cen nieruchomości utrzyma się na poziomie około 5%, natomiast ucierpi dynamika całego rynku. W obliczu znaczących podwyżek w ostatnich latach, można mówić o pewnej stabilizacji, zwłaszcza w drugiej połowie 2022 roku.

Wpływ Polskiego Ładu na rynek mieszkaniowy

Kolejna składowa obrazu rynku nieruchomości w 2022 roku to decyzje rządu. Zmiany w ramach tzw. Polskiego Ładu objęły 26 aktów prawnych i na chwilę obecną więcej jest znaków zapytania oraz obaw, niż optymistycznych scenariuszy. Począwszy od najdrobniejszych zmian, jak podniesienie stawek podatku od nieruchomości, przez zmianę rozliczenia dla osób wynajmujących, po zwiększenie metrażu budynków budowanych bez pozwolenia na budowę – z tych elementów wyłania się niekorzystny wniosek. Spory odsetek osób zainteresowanych budową własnego domu, może skorzystać z nowego prawa, które umożliwia zbudowanie niedużym kosztem budynku o powierzchni do 70 m2. Zmiana ta oznacza również większą wartość działek budowlanych. Spora część ekspertów zwraca uwagę na fakt, że o ile inwestowanie np. w mieszkania mogą w 2022 roku przynieść niższą stopę zwrotu niż w poprzednich latach, o tyle mocno na wartości zyskać mogą grunty.

Jedną z zmian wynikających z Polskiego Ładu jest również nowy sposób naliczania składki zdrowotnej oraz niemożność odliczenia jej od podatku. W efekcie utrzymanie pracownika staje się droższe, co przekłada się również na sektor deweloperski. Wyższe nakłady na pracowników odbiją się na cenach nowych nieruchomości.

Nie można zapomnieć również o wynajmie. Tutaj najważniejszą zmianą jest ujednolicenie sposobu rozliczania się z przychodów płynących z wynajmu nieruchomości. Znika możliwość wyboru zasad ogólnych, a co za tym idzie, amortyzacji kosztów utrzymania mieszkań. Skutkiem może być mniejsze zainteresowanie wynajmem prywatnym czy instytucjonalnym, choć zainteresowanie takimi lokalami rośnie.

Jakich nieruchomości będą szukać Polacy w 2022 roku?

Jak już zostało wspomniane, lockdown wydatnie wpłynął na preferencje mieszkaniowe Polaków. W znacznym stopniu spadło zainteresowanie najmniejszymi lokalami, w tym także słynnymi mikroapartamentami w największych miastach. Dziś najczęstszym wyborem są mieszkania z dwoma lub trzema pokojami w pobliżu centrum miasta lub na przedmieściach. Eksperci podkreślają, że utrzymać się może wzrost zainteresowania nowymi lokalami w mniejszych miastach. W dobie pracy zdalnej więcej osób chętniej szuka domu lub mieszkania w rodzinnych stronach, zamiast przeprowadzać się do metropolii.

Z kolei ucieczką od miejskiego zgiełku mogą być zainteresowane osoby w wieku 50+. Tutaj można mówić o dwóch tendencjach, czyli chęci znalezienia spokojnego mieszkania z niedużym ogródkiem na emeryturę lub wyprowadzkę z dużych mieszkań bądź domów do mniejszych lokali, które bardziej odpowiadają potrzebom osób w tym wieku.

Inny zauważalny trend to spadek popytu na domy. Według danych Morizon.pl udział w popycie osób poszukujących ofert sprzedaży domów spadł o 3,5 pkt. procentowego – z 27,1% w IV kwartale 2020 roku do 23,6% w IV kwartale 2021. Trend ten ma utrzymać się także w tym roku. Wynika to z kilku czynników, do których zaliczyć można takie zjawiska jak większa łatwość zarówno w zakupie, jak i ewentualnej sprzedaży mieszkania niż domu czy też fakt, że mieszkania są atrakcyjniejsze dla inwestorów, którzy łatwiej znajdą chętnych na wynajem.

Jak widać dla inwestorów rynek nieruchomości powoli się kurczy, a postępująca inflacja nie ułatwia realizacji kolejnych przedsięwzięć. Tymczasem dla nabywców nieruchomości dołączyły do grona aspektów codzienności, które drożeją. Z kolei lekkie spowolnienie oraz stabilizacja rynku studzą zapał inwestorów, którzy początkowo w nieruchomościach widzieli sposób na ochronę swoich aktywów przed skutkami inflacji.


Interesuje Cię kredyt hipoteczny ?

Porozmawiaj z ekspertem finansowym - darmowa rozmowa bez zobowiązań

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Najpopularniejsze

Przyjazna dla użytkowników wyszukiwarka ofert nieruchomości, przeszukaj dziesiątki polskich serwisów ogłoszeniowych jednym kliknięciem. Pozwól naszym algorytmom znaleźć nieruchomość idealnie spełniającą Twoje kryteria.