Miniony rok na rynku kredytów hipotecznych pod wieloma względami był rekordowy. W ostatnim kwartale 2021 roku cały sektor mocno zwolnił i była to pierwsza zapowiedź tego, co czeka rynek w najbliższych miesiącach.
Podniesienie stóp procentowych w znacznym stopniu odbiło się na zainteresowaniu kredytowaniem kupna nieruchomości, ale to nie wszystkie czynniki, jakie determinowały sytuację na rynku.
Rekordowy rok 2021
Żeby przeanalizować sytuację na rynku kredytów hipotecznych w 2021 roku trzeba cofnąć się o kilkanaście miesięcy, do początków pandemii COVID-19. To właśnie w marcu 2020 roku zapadła decyzja o obniżeniu stóp procentowych, w celu ochrony kredytobiorców narażonych na straty związane z pandemią. W praktyce oznaczało to również rekordowo niskie raty kredytów. Posiłkując się danymi HipoTracker Bankier.pl, wysokość średniej raty kredytu hipotecznego spadła o około 200-300 zł. Taka sytuacja miała miejsce przez większość 2021 roku. Niskie stopy procentowe przyciągnęły kredytobiorców, którzy mimo pandemii postanowili skorzystać z atrakcyjnych warunków kredytowania. Z tego względu ubiegły rok był pod wieloma aspektami rekordowy. Jak wylicza Morizon.pl w raporcie „Rynek nieruchomości” dotyczyło to m.in.:
- rekordowej liczby złożonych wniosków o kredyt hipoteczny,
- najwyższej średniej wnioskowanej kwoty o kredyt,
- rekordowej liczby sprzedanych kredytów hipotecznych przez banki,
- rekordowo niskich stóp procentowych.
Na zainteresowanie kredytami hipotecznymi miały też wpływ decyzje banków. Otóż na początku pandemii instytucje te wyraźnie zwiększyły wymagania wobec potencjalnych kredytobiorców, w efekcie czego, o kredyt hipoteczny było po prostu trudniej. Wiele osób, które planowały zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania czy budowę domu, wstrzymało się z decyzją w obliczu bankowych restrykcji oraz niepewnej sytuacji związanej z pandemią. W 2021 roku banku poluzowały jednak wymagania wobec klientów, zmniejszając m.in. minimalny wkład własny, do 10%. Te działania wydatnie zachęciły kredytobiorców do składania wniosków kredytowych, a nieco spokojniejsze o przyszłość banki, chętnie rozpatrywały je pozytywnie.
Najwyższe wnioskowane kwoty to z kolei pokłosie podwyżek cen nieruchomości. W połowie 2021 roku średnia wnioskowana kwota o kredyt hipoteczny wzrosła aż o ok. 11%, czyli prawie 33,5 tys. zł. Wynika to przede wszystkim z droższych materiałów budowlanych, wyższych cen działek, rosnącego wynagrodzenia dla pracowników, a także postępującej inflacji.
Rekomendacja S i początek zmian na rynku kredytów hipotecznych
Druga połowa 2021 roku przyniosła wyhamowanie na rynku. Jedną z pierwszych zapowiedzi zmian, była wydana na początek pierwszego półrocza rekomendacja S, czyli zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczania ryzyka kredytów zabezpieczonych hipoteką. Najważniejsze zapisy dotyczyły m.in.:
- obniżenia zdolności kredytowej poprzez weryfikowanie zdolności kredytowej klienta na okres maksymalnie 25 lat;
- deprecjacja dochodów uzyskiwanych w obcej walucie – rekomendacja S nakazała deprecjację wartości dochodów uzyskiwanych w innej walucie niż złotówki aż o 50%, co w wielu przypadkach wydatnie zmniejszyło zdolność kredytową;
- wprowadzenie przez banki komercyjne oferty ze stałym lub częściowo stałym oprocentowaniem.
W praktyce oznaczało to, że zdolność kredytowa klientów w 2021 r. mocno spadła. Dla klientów z 10-procentowym wkładem własnym aż o 120 371 zł, a dla klientów z 20-procentowym wkładem własnym o 107 231 zł. Kolejnym znaczącym wydarzeniem dla rynku kredytów hipotecznych była decyzja Rady Polityki Pieniężnej (RPP). Ekonomiści nie spodziewali się tak szybkiej reakcji Rady, która najpierw podniosła stopy procentowe 7 października do poziomu 0,5%, następnie 4 listopada do poziomu 1,25%. Niespodziewanie 9 grudnia nastąpiła kolejna podwyżka, do poziomu 1,75%. W styczniu RPP jeszcze dwukrotnie podnosiła stopy, do poziomu 2,75%. W efekcie szacunkowy wzrost raty kredytowej na skutek podwyższenia stóp procentowych wyniósł od 16 do 18%.
Na podwyżki stóp natychmiastowo zareagowali kredytobiorcy. W grudniu wpłynęło do banków łącznie 32570 wniosków kredytowych, a więc wyraźnie mniej niż w rekordowym pod tym względem marcu 2021 roku, kiedy złożono 56070 wniosków. Z kolei średnia maksymalna zdolność kredytowa zmalała o ponad 100 000 zł, z poziomu 598 240 zł (dla kredytów z 20-procentowym wkładem własnym) do 491 009 zł.
Prognozy dla rynku kredytów hipotecznych na 2022 rok
Badanie przeprowadzone przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK) w styczniu 2022 roku wykazało, że blisko połowa (48%) ogółu Polaków obawia się, że w ciągu najbliższych trzech miesięcy ich sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu. Wynika to przede wszystkim z postępującej inflacji oraz licznych podwyżek, w tym gazu oraz prądu. Zagrożeniem dla osób posiadających już kredyty hipoteczne będą wysokie stopy procentowe. Jak podaje BIK w informacji prasowej „Obecnie przy stopie referencyjnej NBP 2,25%, przy średnim kredycie hipotecznym na 311 tys. zł miesięczna rata wzrosła o 347 zł w stosunku do okresu, w którym stopy procentowe były najniższe w historii. Jeśli stopy procentowe wzrosną do poziomu 4,5%, rata podwyższy się o kolejne 409 zł.”
W 2022 roku z pewnością nie należy spodziewać się kolejnych rekordów na rynku kredytów hipotecznych. Zmiany podatkowe, gorsza sytuacja finansowa oraz wciąż niejasna sytuacja związana z wysokością stóp procentowych oraz inflacji sprawiają, że obserwowany od drugiej połowy ubiegłego roku spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny może pogłębić się w całym 2022 roku. Na początku roku raporty dotyczące popytu na kredyty mieszkaniowe potwierdzają te prognozy. W styczniu 2022 roku banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty hipoteczne na kwotę niższą o 21,1% w porównaniu do stycznia 2021 roku. Jeszcze wyższy spadek odnotowano w liczbie składanych wniosków. Na początku bieżącego roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 28,03 tys. potencjalnych kredytobiorców, co w porównaniu do 37,82 tys. rok wcześniej oznacza spadek o 25,9%.
Obniżki marży, stabilizacja rynku i kredyty dla par
Rok 2022 to bez wątpienia koniec tanich kredytów, co poza negatywnymi skutkami w postaci wyhamowania rynku, może mieć również swój pozytywny wydźwięk. Tym może być stabilizacja na rynku nieruchomości, której brakowało w ostatnich latach. W kolejnych miesiącach sytuacja gospodarcza powinna się wyregulować, a co za tym idzie, zapewnić kredytobiorcom bardziej transparentny obraz rynku kredytów hipotecznych. Wyższe stopy procentowe najprawdopodobniej zaowocują mniejszą marżą banków. Warto zauważyć, że wraz z rekordowo niskimi wskaźnikami WIBOR, marże banków utrzymywały się na najwyższym od kilku lat poziomie.
Przy wyższych kosztach kredytu, jeszcze bardziej będzie opłacało się zaciągnąć zobowiązanie w parze. Z danych BIK wynika, że na koniec 2021 roku kredyty zaciągnięte samodzielnie spłacane są dwukrotnie gorzej (1,8%) od kredytów zaciąganych w parach (0,8%). Przekłada się to na warunki kredytowania. Dwóch kredytobiorców oznacza wyższe dochody, a także większą stabilizację finansową. Dlatego też pary (małżeństwa oraz związki partnerskie) mogą liczyć na lepszą umowę kredytową niż pojedynczy kredytobiorcy. W grę wchodzi również wyższa kwota zobowiązania. Według szacunków PKO Banku Polskiego rodzina „dwa plus jeden” z dochodem 13 tys. zł miesięcznie może uzyskać nawet ponad 1 mln zł kredytu hipotecznego z uwzględnieniem 10-procentowego wkładu własnego.
Jedną z nowości prawnych w 2022 roku jest możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. Rozwiązanie to jest jednym z elementów tzw. Polskiego Ładu. Niestety osoby, które nie zgromadziły środków na przynajmniej 10% wkładu nie będą mogły liczyć na korzystane warunki ze strony banków. Czeka jest to wyższa marża, a w konsekwencji wyższe RRSO. Inne stosunkowo nowe rozwiązanie to możliwość zaciągnięcia kredytu ze stałym lub częściowo stałym oprocentowaniem. Z pewnością taka możliwość przyciągnie kredytobiorców, którzy przede wszystkim cenią sobie stabilizację oraz kontrolę swoich finansów. Niemniej mimo rosnącej liczby ofert banków, osoby zainteresowane kredytem mieszkaniowym ze stałym oprocentowaniem muszą liczyć się z gorszymi warunkami. Według analizy portalu Bankier.pl, kredytobiorcy z 10-procentowym wkładem własnym, starający się o kredyt hipoteczny wysokości 657 tys. zł, muszą przygotować się na ofertę na poziomie od 6 do 7,62% stałego oprocentowania. Niewiele lepsza sytuacja jest w przypadku 20-procentowego wkładu własnego. Tutaj tylko w niektórych bankach można liczyć na stałe oprocentowanie niższe niż 6%.
Wszystkie te podwyżki z pewnością wstrzymają decyzje niektórych osób o finansowaniu zakupu nieruchomości kredytem mieszkaniowym. Niemniej eksperci nie przewidują znaczącego spowolnienia na rynku.
