2021 rok można uznać za wyjątkowo udany dla deweloperów. Patrząc jednak na wyniki sprzedażowe, okazuje się, że końcówka roku, dała im mocno w kość. Dlaczego? Przecież, koniec roku to zazwyczaj okres żniw w branży mieszkaniowej.
O pęknięciu bańki mieszkaniowej mówi się od miesięcy. Jednak rynek nieruchomości uparcie udowadnia, że nic takiego nie ma i nie będzie miało miejsca. Tak było aż do grudnia 2021 roku, kiedy światło dzienne ujrzały raporty spółek deweloperskich notowanych na giełdzie. Zauważono, pierwsze sygnały hamowania koniunktury.
Rynek pierwotny w 2021 roku
Informacje GUS, które prezentują dane na temat budownictwa mieszkaniowego za 2021 rok, komunikują osłabienie aktywności budowlanej inwestorów. Do tej pory deweloperzy notowali rekordowe wyniki, ale powoli widać schyłek tego dobrobytu. Co ciekawe miało to miejsce w ostatnim okresie roku, co jak wiadomo, zawsze jest wyjątkowo dobrym czasem w sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Takie zjawisko obserwuje się od jakiegoś czasu – co może mieć związek z sezonowością.
Jak informuje rynekpierwotny.pl, w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od początku roku 2021 do listopada, rozpoczęto budowę ponad 260 tys. lokali mieszkalnych. Stanowi to wzrost rok do roku o ponad jedną czwartą, co jest potwierdzeniem świetnej koniunktury. W tym okresie wydano rekordowe 308 tys. pozwoleń – 27,5 proc. więcej niż rok wcześniej, a w przypadku samych deweloperów ponad 29 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Źle zaczęło się dziać dopiero pod koniec roku.
Spowolnienie na mecie
Deweloperzy w ostatnich miesiącach 2021 roku starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości, jednocześnie ograniczając aktywność w uruchamianiu czy planowaniu nowych budów. Ich działania były podyktowane obawą o przyszłe nastroje konsumenckie. Na ostudzenie rynku mają wpływ duże wzrosty cen mieszkań z rynku pierwotnego, coraz gorsza sytuacja kredytobiorców, związana z podwyższaniem stóp procentowych oraz pogorszenie nastrojów konsumenckich wywołanych rekordową inflacją.
Rekordowe wyniki deweloperów – ale nie w grudniu
Obowiązkiem spółek notowanych na giełdzie jest publikowanie kwartalnych i rocznych raportów finansowych. Można z nich dowiedzieć się, w jakiej kondycji są nieruchomościowi giganci.
Raporty należy jednak porównywać z dużą dozą ostrożności. Deweloperzy nie stosują jednolitych metod prezentacji wyników sprzedażowych. U jednych umowy rezerwacyjne są zaliczane do tego wyniku, u innych nie. Podobnie jest z płatnymi rezerwacjami, które znajdują się czasem w wynikach deweloperów, a jak pokazuje życie, nie zawsze dochodzą do skutku. To jednak na tle ogółu wyników, marginalne sytuacje.
Patrząc na roczne zestawienie, bez wątpienia można odnieść wrażenie, że w 2021 roku deweloperzy odnieśli rekordowe osiągnięcia, zaś na finiszu dopadła ich zadyszka. Przeanalizujmy wyniki czternastu spółek notowanych na rynku głównym oraz Catalyst: Murapol, Robyg, Atal, Dom Development, Develia, Echo Investment, Victoria Dom, Archicom, Ronson, Lokum Deweloper, Inpro, JHM, Marvipol, Wikana.
W 2021 roku najlepsze wyniki osiągnęły spółki: Wikana 102,4%, JHM 78,5%, Murapol 66,6%, Lokum Deweloper 60,7%. Ale są też dwie, które odnotowały spadek: Marvipol – 65,4% i Ronson – 4,5%. Patrząc na cały 2021 rok i porównując go z 2020, spółki są na plusie o prawie 30%. To wynik na historycznym poziomie.
Jak informuje serwis Business Insider, z 4 066 mieszkań sprzedanych przez Dom Development w 2021 roku 2 165 sprzedano w Warszawie, 1 263 w Trójmieście, 519 we Wrocławiu i 119 w Krakowie. Więcej nieruchomości sprzedała Grupa Atal – 4 258 mieszkań, co stanowi wzrost o 47 proc. rok do roku. To historyczne rekordy sprzedaży deweloperów, które nie wiadomo kiedy się powtórzą. Poprzedni rekord należał do Dom Development i wynosił 3 975 lokali sprzedanych. Tak wynik sprzedażowy padł w 2017 r. Poziom sprzedaży na poziomie 3 tys. przekraczały w historii jeszcze Murapol, Robyg i Atal. Bariery 4 tys. nie przebił dotąd jeszcze nikt, aż do 2021 roku. Co więcej, deweloperzy sprzedawali te mieszkania po cenach o 10–15 proc. wyższych niż rok wcześniej.
W 2021 roku deweloperzy sprzedali o 6174 więcej mieszkań niż rok wcześniej. Zmiana frontu nastąpiła w ostatnim kwartale. Sprzedaż wyniosła ogółem do tego czasu 5624 lokali. To o kilkanaście procent (ponad 13%) słabszy wynik w relacji rok do roku. Aż dziewięć na czternaście spółek odnotowało spadek wolumenu sprzedaży. Niektóre z tych spadków, miały charakter spektakularny, np. Marvipol – 81,3%, Ronson – 56,8%, Develia – 27,4%. Skąd ten regres sprzedaży? Wiąże się to z silnym spadkiem popytu inwestycyjnego wraz z początkiem cyklu zacieśniania polityki pieniężnej.
Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl taki stan rzeczy zawdzięczamy popytowej erupcji na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Jest ona wykreowana głównie przez inwestorów indywidualnych, ale też spekulantów i co ciekawe – fundusze PRS. To dzięki tym ostatnim na pozycji lidera znalazł się Murapol. To spółka od dawna aspirująca do najwyższego miejsca na nieruchomościowym podium.
Murapol liderem
Grupa Murapol jest obecna na rynku nieruchomościowym w Polsce od ponad 20 lat. To jeden z najbardziej doświadczonych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Grupa zrealizowała 71 przedsięwzięć deweloperskich w 15 miastach w Polsce, w ramach których powstało 21 tys. lokali mieszkalnych/użytkowych, głównie w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, czy Poznaniu.
Deweloper w 2021 roku podwoił inwestycje w nieruchomości gruntowe i wydał na zakupy gruntów pod projekty nieruchomościowe aż 213 mln zł. Spory wpływ na sukces miała decyzja o wejściu w dynamicznie rozwijający się segment instytucjonalnego wynajmu lokali za sprawą współpracy z grupą Ares.
Wygórowane ceny
Przyglądając się średnim cenom ofertowych mieszkań w największych miastach w Polsce, można dowiedzieć się, że sytuacja deweloperów była świetna. W Katowicach ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 30%, w Gdańsku o 22%, w Łodzi o 21%, w Poznaniu o 20%. Co ciekawe niewiele wzrosły ceny w Krakowie – bo zaledwie 8%.
Interesującym przykładem jest Łódź, gdzie deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali. Kupujący mieli duży wybór, a mimo to średnia cena metra kwadratowego mocno wzrosła. To ciekawe zjawisko, biorąc pod uwagę, że w poprzednich latach mieszkania były tańsze niż w pozostałych miastach. Jak informują eksperci rynekpierwotny.pl, jeszcze w styczniu 78% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowała mniej niż 7 tys. zł za metr. W ostatnim miesiącu 2021 roku udział tanich lokali wynosił już tylko 15%!
Rynek się przegrzał?
Deweloperzy mają za sobą bez wątpienia najlepszy rok w historii. Wyniki deweloperów giełdowych w 2021 roku były zgodne z przewidywaniami. Jak twierdzą specjaliści JLL, spadki sprzedaży widoczne w IV kwartale ub.r. są efektem dwóch zjawisk: bardzo niskiej liczby mieszkań w ofertach deweloperów (efekt niskiej dostępności gruntów i opóźnień administracyjnych) oraz spadku zdolności nabywczej (efekt inflacji i wzrostu stóp procentowych). Na końcowy regres miały więc wpływ przede wszystkim uwarunkowania gospodarcze. W ostatnim czasie nastąpiła istotna zmiana otoczenia rynkowego, oczywiście za sprawą podwyższonych stóp procentowych – z 0,1 do 2,75 proc. To najwyższy poziom od 2013 r. Nie może nie wpłynąć na decyzje konsumenckie, a szczególnie te finansowane kredytem.
Można spodziewać się, że sprzedaż w 2022 roku nie powinna pobić rekordu, a wręcz przeciwnie, zacznie lekko się zmniejszać. Uratować sytuację spółek może współpraca z segmentem PRS, czyli mieszkań w abonamencie. Ten segment rośnie w Polsce w dynamicznym tempie, więc można mieć w stosunku do niego spore oczekiwania.
Czy to koniec prosperity na rynku pierwotnym?
Można pomyśleć, że rynek jest nieco przegrzany, a koniunktura przecież ma swoje cykle. Być może to chwilowe osłabienie, a być może nastąpi nowa era, do której trzeba się przygotować. Nic nie może przecież wiecznie trwać. Warto poczekać na kolejne publikacje raportów za I kwartał 2022 roku, aby wyciągnąć pewniejsze wnioski.
