By bank zgodził się pożyczyć nam kapitał na realizację inwestycji mieszkaniowej, musimy w jej przeprowadzenie zaangażować również część własnych środków. Jednak nie zawsze chodzi o gotówkę, bo sporo instytucji finansowych akceptuje też inne formy wkładu własnego.
Od każdej osoby chcącej zaciągnąć kredyt hipoteczny banki wymagają, by zaangażowała ona w transakcję również swoje środki, czyli pokryła część ceny z własnej kieszeni. Na tym właśnie polega wkład własny.
Po co jest wkład własny?
Zdaniem przedstawicieli sektora zwiększa to sumienność klientów w obsłudze zobowiązania. Po prostu bardziej zależy im, żeby terminowo płacić raty. Stanowi też formę zabezpieczenia interesów banku.
Po pierwsze, wkład własny zapobiega nadmiernemu zadłużaniu się przez konsumentów przy okazji zakupu nieruchomości. Im większy finansowy udział kredytobiorcy w transakcji, z tym mniejszym obciążeniem musi się on później zmagać (niska rata). To minimalizuje ryzyko, że stanie się niewypłacalny.
Po drugie, wkład własny sprawia, że wartość zabezpieczenia (mieszkanie, dom, działka) przewyższa wartość zadłużenia. Gdyby więc doszło do ostateczności, czyli przejęcia nieruchomości przez bank wskutek niepłacenia rat, mógłby on odzyskać wyłożony kapitał.
Dla instytucji finansowej im większa jest różnica między ceną mieszkania a wielkością kredytu, tym lepiej. Dlaczego? Na licytacjach komorniczych zwykle uzyskuje się stawki niższe od rynkowych – kredytodawcy sprzedają z dyskontem.
Wymagany wkład własny
Zgodnie ze znowelizowaną w 2013 r. rekomendacją S wydaną przez KNF wkład własny powinien wynosić co najmniej 20 proc. ceny nieruchomości. Jeśli więc sprzedający oczekuje za dom 400 tys. zł, nabywca chcący sfinansować zakup kredytem hipotecznym musi wyłożyć nie mniej niż 80 tys. zł.
Wszystko jest pokłosiem boomu na kredyty mieszkaniowe z końcówki I dekady obecnego wieku. Wtedy instytucje finansowe udzielały kredytów przewyższających wartość nieruchomości. Umowy nierzadko opiewały na 120-130 proc. ceny lokalu. Wiele takich kontraktów zawierano we franku szwajcarskim, co po kilku latach stało się źródłem poważnych problemów banków i kredytobiorców.
Ile wynosi dopuszczalny wkład własny?
Choć zalecany minimalny wkład własny wynosi 20 proc., większość banków jest skłonna udzielić finansowania klientom dysponującym połową tej kwoty. W powyższym przykładzie byłoby to 40 tys. zł.
Z tym że reszta, tj. brakujące 10 proc. (kolejne 40 tys. zł), obejmowana jest ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Najczęściej ma ono postać wyższej nawet o 1-1,5 pkt proc. marży (druga, obok WIBOR-u, składowa oprocentowania determinująca wielkość odsetek). Zatem bank dolicza koszt ubezpieczenia do raty.
Instytucje finansowe stosują takie rozwiązanie do momentu, aż wpłacona przez klienta w comiesięcznych ratach albo wskutek nadpłaty kwota osiągnie poziom 20 proc. ceny nieruchomości widniejącej w umowie. Innymi słowy podwyższone koszty ponosi się do momentu, gdy wskaźnik LtV – stosunek wielkości długu do wartości zabezpieczenia (kredytowanego lokalu) – wyniesie 80 proc.
W niektórych bankach obowiązuje inny model rozliczania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Tam klient musi jednorazowo, z góry zapłacić określoną składkę, która jest adekwatna do sumy objętej polisą. Jest ona tym większa, im mniejszy wkład własny (niedobór między 10 i 20 proc.) przedstawił wnioskodawca. Zwykle składka wynosi kilkadziesiąt złotych na każde pożyczone 100 tys. zł.
Inne niż gotówka formy wkład własnego
Co do zasady banki wymagają od klientów starających się o kredyt hipoteczny gotówki jako formy udziału w transakcji. Jednak część z nich akceptuje również inne postaci wkładu własnego. Jakie?
To zależy od typu transakcji, przeznaczenia finansowania (zakup, budowa) oraz polityki kredytowej danego podmiotu. Ważne jest to, by wnioskodawca był w stanie udokumentować posiadanie dopuszczanych przez bank zasobów, które mogą zostać przeznaczone na inwestycję mieszkaniową.
Niegotówkowe formy wkładu własnego:
- Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej
- Środki pieniężne na rachunkach bankowych (np. lokaty, konta emerytalne),
- Papiery wartościowe: obligacje, akcje, jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych
Należy sprawdzić, w jaki sposób kredytodawca szacuje wartość takich aktywów. Przykładowo PKO BP przyjmuje połowę ich wartości rynkowej, a Alior Bank – maksymalnie 60 proc.
Niekiedy konieczne może być zbycie tych papierów. W innym przypadku dopuszczalna jest blokada (zastaw). - Środki z rządowych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego
- Środki ze sprzedaży posiadanej nieruchomości (np. gdy zamieniamy mieszkanie na większe)
Część instytucji (np. PKO BP, Credit Agricole) akceptuje już samą deklarację sprzedaży. Jednak wtedy do wyliczeń może przyjąć cenę niższą niż ta wynikająca z umowy, np. Alior Bank – do 90 proc. Konkretna wartość zależy od zaawansowania procesu sprzedaży takiej nieruchomości. Przykładowo w PKO BP będzie to 100 proc. ceny oferowanej, jeśli klient zawarł umowę przedwstępną sprzedaży. - Inna nieobciążona długiem nieruchomość klienta (jako zabezpieczenie)
- Posiadany udział w nabywanej nieruchomości
- Nieobciążony hipoteką grunt, na której chcemy postawić dom (np. działka otrzymana w darowiźnie od krewnych)
- Składowane lub użyte już do budowy domu materiały budowlane
Koniecznie wraz z fakturami i rachunkami wystawionymi na nasze nazwisko oraz miejscem przechowywania. - Zlecone i wykonane we własnym zakresie roboty budowlane, np. uzbrojenie działki
Przy czym najlepiej gdyby zostały one odnotowane w dzienniku budowy. W razie braku faktur konieczna może być wycena rzeczoznawcy. - Koszt dokumentacji projektowo-kosztorysowej
- Wpłaty na poczet zakupu kredytowanej nieruchomości, np. zaliczka czy przedpłata dla sprzedającego, dewelopera, spółdzielni albo oryginały dowodów wpłat.
Tu trzeba przedstawić zaświadczenia od dewelopera lub spółdzielni albo oryginały dowodów wpłat.
