Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Tak naprawdę decyzja będzie pochodną preferencji szukającego, jego sytuacji życiowej i możliwości finansowych.
Co roku w Polsce mieszkanie zmienia kilkaset tysięcy osób. Część posiłkuje się przy tym kredytem hipotecznym. Niektórzy są w stanie pokryć całą należność oszczędnościami lub środkami z innych źródeł.
Jednak bez względu na sposób finansowania transakcji praktycznie każdy szukający lokum na własność stoi przed tym samym dylematem – kupić mieszkanie od dewelopera czy używane? Nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie. Wybór determinuje wiele czynników, w tym preferencje szukającego i jego możliwości finansowe.
Znacząca różnica w cenie
Co do zasady mieszkania deweloperskie są droższe od tych z drugiej ręki. Spośród 16 miast wojewódzkich z tej reguły wyłamują się tylko Białystok i Rzeszów. O ile na Podlasiu różnica jest minimalna (ok. 1 proc., tj. 50 zł na każdym metrze kwadratowym – dane NBP z IV kw. 2020), tak na Podkarpaciu przekracza 9 proc. (prawie 600 zł/mkw.) na korzyść lokali z rynku wtórnego.
W pozostałych ośrodkach więcej płaci się za nowe mieszkania. Największa dysproporcja w tym aspekcie występuje w Katowicach. Tam nieruchomości z rynku pierwotnego są przeciętnie o 25 proc. droższe od tych używanych. W liczbach bezwzględnych różnica sięga 1900 zł/mkw. W przypadku 60-m lokalu kupujący musi zapłacić dodatkowe 112 tys. zł! A przecież dochodzą jeszcze koszty związane z wykończeniem i urządzeniem lokum. Mogą one sięgać przynajmniej połowy tej nadwyżkowej kwoty.
Duża, oscylująca wokół 15 proc., różnica między cenami mieszkań nowych i używanych występuje także w Kielcach, Łodzi, Szczecinie i Bydgoszczy. W tych lokalizacjach za każdy mkw. nowej powierzchni trzeba wyłożyć o 1 tys. zł więcej, niż gdyby kupowało się lokal z drugiej ręki.
Z drugiej strony, gdy nieruchomość nabywamy na kredyt, istotne stają się koszty okołotransakcyjne (notariusz, sąd, prowizja, ubezpieczenie i inne opłaty związane z kredytem, podatek, niekiedy też pośrednik). Te są zdecydowanie niższe dla mieszkań od dewelopera, gdyż pochłaniają ok. 3 proc. ich ceny. W przypadku lokalu używanego wynoszą one średnio 8 proc.
Jednak jeśli poszukujemy lokum, w którym można zamieszkać praktycznie od zaraz, przewagę mają mieszkania z drugiej ręki. Nową nieruchomość trzeba jeszcze wykończyć, co pochłania czas i pieniądze. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nabywamy mieszkanie w standardzie pod klucz.
Lokalizacja i dostęp do infrastruktury
Za mieszkaniem z drugiej ręki przemawiać może lokalizacja. Wiemy przecież, że z każdą nową inwestycją ubywa dobrze położonych nieruchomości. Zasób wolnych działek się kurczy. Jedynym sposobem na odzyskanie gruntu i przeznaczenie go pod zabudowę mieszkaniową jest wyburzenie istniejącego obiektu. Aczkolwiek to rzadko jest możliwe.
Większość mieszkań używanych powstawała kilkanaście-kilkadziesiąt lat temu. To sprawia, że są one bardzo dobrze skomunikowane z centrum, dworcem, lotniskiem, naszym zakładem pracy, ośrodkiem zdrowia, szkołą dziecka czy innym ważnym dla nas miejscem. Ta bliskość znacząco usprawnia codziennie funkcjonowanie.
Z lokalizacją wiąże się dostęp do infrastruktury społecznej. Na niemal każdym zrealizowanym przed 1989 r. osiedlu istnieją: szkoła, przedszkole, żłobek, apteka, plac zabaw i boisko, większy sklep samoobsługowy (supermarket, dyskont), warzywniak czy targowisko ze świeżymi produktami spożywczymi, przychodnia. Znajdziemy na nich również zaplecze usługowe typu fryzjer, dentysta, kosmetyczka, zegarmistrz, krawiec, serwis rowerowy, pralnia. Wszystko, co najpotrzebniejsze, jest pod ręką.
Wiele nowych inwestycji powstaje na obrzeżach miast. Tam w wielu przypadkach brakuje wspomnianej infrastruktury. W takich miejscach drogi dojazdowe nie są utwardzone. Brakuje chodników. Może to doskwierać przez cały rok (błoto po deszczu i roztopach, kurz latem).
Tak samo z dostępem do komunikacji publicznej, która siłą rzeczy na krańce miast dociera rzadziej. Jeśli zdecydujemy się na zamieszkanie w takim miejscu, powinniśmy być zmotoryzowani. Ze względu na wspomnianą jakość dróg preferowane jest auto typu SUV.
Wybór powierzchni i rozkładów
Starsze lokale mają zróżnicowany układ. To daje nabywcom większe możliwości aranżacyjne. Z drugiej strony, w nowym lokalu rzadziej trzeba coś kuć czy zrywać. Ponadto w starym budownictwie jest spory wybór mieszkań dużych, kilkupokojowych. Natomiast deweloperzy najczęściej realizują mieszkania dwupokojowe, co oczywiście jest pokłosiem możliwości finansowych klientów.
Standard po stronie nowych mieszkań
Największą przewagą mieszkań deweloperskich jest ich standard i jakość wykonania (choć nie brakuje głosów krytycznych od zawiedzionych klientów). Przejawia się to na wielu płaszczyznach. Krzywe ściany, nierówne podłogi, kiepska akustyka, przestarzała (aluminiowa) i niewydolna instalacja elektryczna oraz nieefektywna wentylacja grawitacyjna – to największe wady mieszkań z wielkiej płyty. Stwarza to ryzyko sporych wydatków na naprawy i bieżące utrzymanie lub remont generalny.
Mankamentem wielu lokali w kamienicach są wysokie sufity, co generuje wysokie koszty ogrzewania. Takie obiekty często nie są podłączone do sieci ciepłowniczej. Ich lokatorzy muszą samodzielnie zapewnić źródło ciepło, co może być uciążliwe.
Nie wszystkie bloki z okresu PRL, a tym bardziej kamienice czy stare domy jednorodzinne, zostały poddane termomodernizacji. W efekcie ich właściciele i lokatorzy płacą wyższe rachunki za ciepło.
Choć wiele starych bloków i kamienic poddawanych jest remontom i rewitalizacji, wydaje się, że nowe budynki są po prostu ładniejsze. Chodzi nie tylko o kolorystykę, ale też rozwiązania architektoniczne. Nie każdemu może przypaść do gustu skrajny modernizm obiektów wzniesionych z elementów prefabrykowanych.
Obiekty w nowym budownictwie wyposażane są w nowinki technologiczne, które poprawiają komfort życia. Nie chodzi tylko o ciche windy, światłowód, podziemne hale garażowe, lecz także m.in. klimatyzację, oczyszczacze powietrza czy systemy smart home. Dzięki nim możemy sprawić, że w mieszkaniu np. zrobi się ciepło przed naszym powrotem z pracy.
