Czy warto wcześniej spłacić kredyt? A może wybrać raty malejące? Co zrobić, aby kredyt był jak najtańszy? Pewnie każdy, kto ma w perspektywie wzięcie kredytu hipotecznego, zastanawia się, jak na nim zaoszczędzić. Albo odwrotnie: jak go w ogóle dostać. Poniżej kilka porad, które pomogą i z tym pierwszym, i z drugim.
Duża umowa – dużo możliwości. Gdy podpisujemy dowolną umowę, wybierając wśród wielu ofert dostępnych na rynku, to w pewnym stopniu od nas zależy, jakie będziemy mieli jej warunki. Dotyczy to również umów kredytu hipotecznego. Oczywiście najważniejszy jest wybór najkorzystniejszej oferty (piszemy o tym tutaj: Kredyty hipoteczne – na co zwrócić uwagę w umowie), ale możemy mieć wpływ również na to, co się w wybranej umowie znajdzie. Jak to osiągnąć? Na początek warto przeczytać poniższe „kredytowe triki”.
CKK jest ważniejszy niż RRSO. Rozwijając skróty: całkowity koszt kredytu powie Ci o nim więcej niż rzeczywista roczna stopa oprocentowania. CKK, jak sama nazwa wskazuje, pokazuje sumę wszystkich kosztów kredytu, nie tylko oprocentowanie, dlatego łatwiej i bardziej miarodajnie kredyty porównuje się, biorąc pod uwagę CKK.
Im krócej, tym taniej. Oczywiście najważniejsze jest to, aby miesięczna rata była bezpieczna, czyli aby jej wysokość była możliwa do spłaty. Ale jeśli stajemy przed wyborem: dłużej trwający kredyt (z niższą ratą) albo krótszy (ale z ratą wyższą), to porównajmy wspomniane CKK. Różnica w liczbie odsetek bardzo mocno zmienia się z każdym dodatkowym rokiem trwania kredytu.
Negocjacje – warto spróbować. Kredyt hipoteczny to duża inwestycja i cenny dla banku produkt. Dlatego przed podpisaniem umowy warto zadać pytanie np. o zmniejszenie marży za przyznanie kredytu czy likwidację opłaty za wcześniejszą jego spłatę. Może się uda, kto wie.
Zwiększenie zdolności kredytowej. Bez niej nie mamy za bardzo o czym rozmawiać. Możemy ją lekko „podkręcić”, likwidując karty kredytowe, sprawdzając BIK i budując dobrą historię kredytową. Szerzej piszemy na ten temat w poradniku: Kredyt hipoteczny – jak zwiększyć zdolność kredytową?
Weryfikuj oferty również po uruchomieniu kredytu. OK, masz już kredyt, spłacasz go i wszystko działa. Ale byłoby miło, gdybyś spłacał zamiast niego mniejszy, prawda? Warto przynajmniej raz na dwa-trzy lata zrobić weryfikację, czy nie można obecnego kredytu hipotecznego zastąpić innym, tańszym. Oferty banków się zmieniają, rośnie też Twoja część wartości mieszkania, więc z czasem można sporo zaoszczędzić, spłacając jeden kredyt hipoteczny innym.
Sprawdź, co jest tańsze: obniżenie raty czy skrócenie okresu kredytowania. Jeśli masz wolne środki, na pewno zastanawiasz się, czy nie zmniejszyć swojego kredytu hipotecznego. Zanim podejmiesz decyzję, czy i jak, sprawdź, czy w Twojej umowie są zapisane opłaty za taką operację, a jeśli tak, to jakie. Inaczej mówiąc: może się okazać, że np. wpłacenie 50 000 zł na spłatę kredytu jest tańsze, jeśli wybierzesz zmniejszenie wysokości rat, niż gdybyś wybrał zmniejszenie jej liczby, tj. skrócenie czasu kredytowania (albo na odwrót – to zależy od konkretnej umowy z konkretnym bankiem).
Pomyśl o ratach malejących. Choć na początku rata jest wyższa i jest trudniej, to jednak sumarycznie kredyt oparty na ratach malejących jest po prostu tańszy od kredytu opartego na ratach równych.
Ubezpieczenie? Niekoniecznie w banku. Nie masz wyjścia, musisz ubezpieczyć nieruchomość. Ale możesz wybrać dowolną ofertę dostępną na rynku, niekoniecznie tę, którą oferuje Ci bank. Sprawdź, która jest tańsza.
Magiczne słowo: bezpośrednio. Kupując mieszkanie z pominięciem pośrednika, bezpośrednio od sprzedawcy, oszczędzisz jakieś 3% ceny zakupu, które są marżą np. agencji nieruchomości. Jeśli mieszkanie kosztuje 500 000 zł, to 3% tej kwoty to 15 000 zł!
Wyższy wkład własny może oznaczać lepszą ofertę.Nie jest to zasadą generalną, ale niektóre banki oferują niższe oprocentowanie osobom, które kupując mieszkanie, dysponują wyższym wkładem własnym, niż wymagany.
Zmniejszenie opłat. Opłat jest naprawdę sporo, zakup mieszkania to złożony proces. Część z nich można obniżyć – polecamy tutaj nasz poradnik: Kredyty hipoteczne – ukryte koszty.
2% na korzyść dewelopera. 2% od ceny zakupu to podatek, jaki musisz zapłacić, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego. Nie płacisz tego podatku, jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera.
Ważne: maksymalny czas na uruchomienie kredytu. To nie jest tak, że bank przyznaje Ci kredyt na wieczność i możesz go wykorzystać w dowolnej chwili. Oferta banku jest ważna przez określony okres, zwykle od 60 do 180 dnia od podpisania umowy. W tym czasie musisz uruchomić kredyt, inaczej oferta stanie się nieważna.
Zapamiętaj: trzy lata. Część banków pobiera prowizję (np. 3%) za wcześniejszą spłatę kredytu. Ale mogą to zrobić tylko przez pierwsze trzy lata jego trwania, później już nie mają do tego prawa. W wypadku kredytów ze zmienną stopą procentową po trzech latach regularnego spłacania kredytu bank nie może pobrać opłat za jego przedterminową spłatę.
Nadpłacaj kredyt. Nawet jeśli wpłacasz na kredyt więcej o 100 czy 200 zł miesięcznie (więcej niż wynosi rata), to nie tylko zmniejszasz sam kredyt, ale też bezpiecznie zmniejszasz liczbę odsetek, które musisz od niego zapłacić. Słowo klucz: regularność.
Pamiętaj: kredyt hipoteczny jest najtańszy. Jeśli masz wolne środki, ale masz np. niespłaconą kartę kredytową czy kredyt gotówkowy, to zawsze będą one droższe od kredytu hipotecznego, dlatego to je warto spłacić jako pierwsze.
