Na wysokość raty – tak, to wiemy wszyscy. I na zdolność kredytową. Te dwa parametry hipotek od razu biją po oczach, niejako odciągając naszą uwagę od innych. To często błąd. Jakich punktów umowy lepiej nie przeoczyć, abyśmy się z czasem nieprzyjemnie nie zdziwili?
Przede wszystkim, jak w każdej umowie – przypilnujmy kwestii formalnych: strony umowy, wysokości kredytu i raty, czasu trwania umowy itp. Tych rzeczy zwykle nie omijamy, instynktownie zwracając na nie uwagę na samym początku. Są jednak też takie elementy umów hipotecznych, które nie rzucają się w oczy, a robią dużą różnicę. Poniżej kilka, w naszej ocenie, najważniejszych z nich.
Pozostałe warunki udzielenia kredytu
Zdolność kredytowa – wiadomo, to podstawa. Ale nie tylko ona może być warunkiem tego, że bank zdecyduje się pożyczyć nam pieniądze na zakup mieszkania. Jeśli masz etat, formalności nie są skomplikowane. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, dodatkowym warunkiem uzyskania hipoteki będzie przedłożenie kilku dokumentów, np. potwierdzeń z ZUS i US o niezaleganiu ze składkami. Są niezbędne, a zwykle nie dostaje się ich od ręki, warto więc w planowaniu terminu uruchomienia kredytu zostawić margines (np. 2–4 tygodni) na ich uzyskanie.
Również osoby nieprowadzące firmy mogą zostać poproszone o przedłożenie dodatkowych dokumentów, np.: potwierdzenia likwidacji kart kredytowych czy linii debetowych (jeśli mamy je w innym banku niż ten, w którym wnioskujemy o hipotekę) lub tych związanych z budową (jeśli kupujemy mieszkanie na etapie tzw. dziury w ziemi) czy też dokumentów potwierdzających ustanowienie zabezpieczenia kredytu (np. jeśli gwarancją dla banku ma być inne, już posiadane, mieszkanie). To tylko przykłady. Zasada jest taka, że punkty dotyczące wymagań, jakie musimy spełnić, aby kredyt został uruchomiony, należy przeczytać bardzo dokładnie.
Elementy składowe raty
Wysokość raty, którą podaje nam doradca banku, widzimy od razu. Pytanie tylko, czy wiemy, co się za nią kryje, z jakich składa się elementów i co może wpłynąć na to, że będzie się zmniejszać lub zwiększać. A więc po kolei:
Stawka bazowa. Bezpośrednio powiązana ze stopami procentowymi NBP. W największym skrócie: im niższe stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego, tym niższa stawka bazowa banku, który udzielił nam kredytu. W efekcie, w zależności od sytuacji gospodarczej i politycznej kraju, nasze raty też będą się zmieniać. Przy obecnych stopach 0,1% są rekordowo niskie, ale nie można oczekiwać, że utrzymają się takie np. przez 30 lat. Na tę część raty bank ma niewielki wpływ – może jedynie przy wyborze stawek referencyjnych (np. WIBOR1, WIBOR3) – dlatego różnice między poszczególnymi ofertami są tutaj kosmetyczne.
Marża. Upraszczając, jest to ta część oprocentowania, którą nakłada na nas bank, i to po niej należy oceniać, jak drogi jest dany kredyt. Wiadomo, gdy bank udzieli hipoteki z marżą 2%, to jest on dwa razy tańszy, niż gdy narzuci marżę 4%, choć… tylko w teorii. W praktyce to nie jest tak oczywiste. Te banki, które mają niską marżę, często ukrywają całościowy koszt kredytu w innych opłatach. Jakich? O tym poniżej.
Dodatkowe koszty i opłaty
OK, mamy przed sobą ofertę kredytu, w którym procenty wyglądają bardzo ładnie. Patrzymy na ofertę innego banku, gdzie wyglądają one trochę gorzej, ale… okazuje się, że rata miesięczna wychodzi bardzo podobna. W takiej sytuacji wiadomo, że umowa z jednym z tych banków zawiera też dodatkowe koszty doliczone do wysokości raty. Jakie mogą to być koszty? Na przykład poniższe.
Prowizja za udzielenie kredytu. Niby jednorazowa, ale niekoniecznie mała. Jeśli np. wyniesie 2% wysokości kredytu, to przy kwocie 400 000 zł robi się z tego już 8000. Lepiej je zachować, niż oddać bankowi, prawda? Taki procent doliczony do sumy kredytu podnosi wysokość miesięcznej raty.
Ubezpieczenie pomostowe. Zwykle poniżej 300 zł miesięcznie, płacone do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej (trwa to zwykle kilka miesięcy).
Ubezpieczenie nieruchomości. Rozsądne i wymagane. Żaden bank w sytuacji awaryjnej nie będzie chciał przejmować zniszczonego lub spalonego mieszkania, dlatego nieruchomości objęte hipotekami muszą być ubezpieczone. Zwykle bank sam proponuje ubezpieczenie, którego wysokość jest dodawana do raty kredytu, ale najczęściej opłaca się hipotekę ubezpieczyć w firmie zewnętrznej.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Występuje w zasadzie zawsze tam, gdzie nie możemy sami wyłożyć minimum 20% wartości mieszkania. Jeśli dostaniemy kredyt na 90% jego wartości, wówczas do czasu, aż spłacimy kolejne 10% (i w efekcie staniemy się posiadaczami właśnie 20% wartości mieszkania lub domu), będziemy musieli pogodzić się z opłacaniem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Koszt nadpłaty lub całkowitej spłaty kredytu. Jeśli z pewnych powodów będziemy chcieli zmniejszyć kredyt lub spłacić całość przed upływem ustalonego terminu, może się okazać, że jest to dodatkowo płatne, np. 3% wartości transakcji. Warto znać ten koszt przed podpisaniem umowy.
Oferty powiązane. Bankom opłaca się sprzedawać pakiety usług, dlatego czasem oferują lepsze warunki hipoteki, jeśli np. wyrobimy sobie u nich dodatkowo kartę kredytową albo założymy określony rodzaj konta. Czasem się to opłaca, czasem nie.
—
Dokładniej kwestie dodatkowych kosztów i opłat opisujemy w dwóch osobnych tekstach, do których przeczytania zachęcamy:
Dlaczego tak ważna jest możliwość wcześniejszej spłaty kredytu
10 ukrytych kosztów hipoteki – na co trzeba uważać
