Każda oferta składa się ze… słów. Jeśli więc nie wiemy, czym jest scoring, spread czy WIBOR, trudno będzie nam ocenić atrakcyjność kredytu hipotecznego. Na szczęście nie jest to skomplikowana wiedza, a ewentualne braki można szybko nadgonić, zaglądając do poniższego słowniczka.
Umowy trzeba czytać – święta zasada. Umowy, które wiążą nas z kredytem na połowę życia, trzeba czytać tym bardziej. Z uwagą i zrozumieniem. Tymczasem można w nich natrafić na zwroty, z których część jest oczywista i mówi sama za siebie (np. „raty równe” kontra „raty malejące”), a część, może się zdarzyć, że widzimy pierwszy raz. Poniżej słowniczek wyjaśniający mniej oczywiste terminy, które mogą się pojawić w umowach kredytowych.
BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – to tutaj bank sprawdzi waszą historię kredytową. W BIK znajdują się informacje zarówno o spłacanych, jak i niespłaconych kredytach, pożyczkach, kartach kredytowych, debetach itp. Inaczej mówiąc, to cała wasza historia jako pożyczkobiorców, na podstawie której oceniani jesteście zarówno od strony wiarygodności (spłacone zobowiązania), jak i zdolności kredytowej (zobowiązania aktualne).
Cesja – samo słowo „cesja” znaczy „przeniesienie”. W wypadku hipoteki cesja oznacza, że istniejący kredyt można przenieść z jednej osoby na drugą; np. po rozwodzie, gdy jedno z eksmałżonków decyduje się przejąć na siebie całe mieszkanie wraz z kredytem.
Decyzja kredytowa – dokument, który wyda wam bank po przeanalizowaniu wniosku o kredyt. Może być pozytywna, odmowna lub warunkowa. Pierwsza cieszy, druga nie. Trzecia… to zależy. Bank może np. wydać zgodę na udzielenie kredytu, ale pod pewnymi warunkami, np. likwidacji kart kredytowych.
Finansowanie naprzemienne – polega na finansowaniu inwestycji na zmianę przez kredyt oraz środki własne kredytobiorcy.
LTV (z ang. loand to value) – wskaźnik, na podstawie którego określa się, ile musicie mieć wkładu własnego, aby dostać kredyt. Formalnie jest to „stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości)”. Tutaj ważna uwaga. Jeśli kupujecie mieszkanie taniej, niż wynosi jego wartość (oszacowana przez rzeczoznawcę), to dzięki temu „zyskujecie” wkład własny. Na przykład: cena nabycia mieszkania to 400 000 zł. Wartość mieszkania to 440 000 zł. Ta różnica stanowi więc 10% wkładu własnego. Niestety, działa to też w drugą stronę.
Marża – prosta do wyjaśnienia, konieczna do sprawdzenia. Nie wszystkie kredyty hipoteczne udzielane są „za darmo”. Niektóre banki już za sam fakt przyznania kredytu rezerwują sobie zapłatę, czyli właśnie marżę. Dlatego warto patrzeć nie tylko na %, ale też na to, czy kredyt ma marżę 0%. Jeśli nie, to trzeba doliczyć ją do kosztów kredytu i raz jeszcze przeliczyć, czy się on opłaca.
Karencja – warto ją mieć na „w razie czego”. Jest to okres, gdy kredytobiorca spłaca tylko odsetki kredytu (wydłużając czas spłaty hipoteki), co pomaga mu przetrwać trudniejszy okres, np. utratę pracy i brak dochodu.
Księga wieczysta – zawiera wszystkie informacje na temat nieruchomości: gdzie się znajduje, kto jest jej właścicielem, czy są jakieś ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości lub nałożone na nią zabezpieczenia (jeśli np. sprzedający jest bankrutem).
Promesa udzielenia kredytu – przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu, potwierdzające tym samym, że spełniacie jego warunki. Inaczej mówiąc: bank, dając wam promesę, gwarantuje, że kredyt dostaniecie.
Promesa zatrudnienia – analogiczne przyrzeczenie, ale w drugą stronę – od waszego pracodawcy dla banku. Potwierdza, że będziecie mieli z czego spłacać kredyt.
Rolowanie (refinansowanie) kredytu – przeniesienie hipoteki z jednego banku do drugiego. Jeśli np. w czasie trwania hipoteki zmieniły się warunki kredytowania, poprawiła lub pogorszyła się wasza sytuacja finansowa, możecie jednym kredytem spłacić inny, zmieniając jego warunki (ratę, czas trwania itp.).
Refinansowanie wkładu własnego – zwrot środków wpłaconych sprzedającemu jako zadatek, zaliczkę lub opłatę rezerwacyjną. Jeśli np. z własnych środków zapłacicie sprzedającemu 40 000 zł, możecie w umowie z bankiem ująć zwrot (dodanie do kredytu) tej kwoty. Podniesie ona ratę, ale dzięki temu będziecie mieć środki np. na remont.
Scoring – punktowa ocena waszej wiarygodności jako kredytobiorców. Im lepiej w nim wypadniecie, tym większe szanse, że kredyt zostanie wam przyznany. Wpływ na nie mają: wasza historia kredytowa, wiek, płeć, wykształcenie, dochody, zawód, miejsce zamieszkania itp.
Spread – dotyczy tylko hipotek w walutach obcych. Są to koszty dodatkowe wymiany złotówek na walutę obcą (np. euro), w której prowadzona jest hipoteka. To tak jak z kantorami, które taniej skupują, a drożej sprzedają – ta różnica cen to właśnie odpowiednik spreadu.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli nie macie środków na wymagany wkład własny, bank może zaryzykować przyznanie wam kredytu, ale wówczas ryzyko to jest dodatkowo ubezpieczone, a koszt tego ubezpieczenia podnosi koszt kredytu.
Wakacje kredytowe – warto je mieć. Jeśli pogorszy się wasza sytuacja kredytowa, umożliwią one czasowe zawieszenie spłaty rat.
Wcześniejsza spłata kredytu – warto mieć ją bezkosztową. Hipoteka to układ na lata, nikt nie wie, co zdarzy się w tym czasie, dlatego warto móc bez dodatkowych opłat spłacić resztę kredytu podczas jego trwania (np. przy sprzedaży mieszkania).
WIBOR – jeden z elementów oprocentowania kredytu hipotecznego, narzuca go rynek. Gdy WIBOR maleje, maleje i rata, gdy rośnie – rośnie też rata.
Zdolność kredytowa – czyli suma, na jaką możecie się zadłużyć. Maksymalna wartość hipoteki, na jaką was stać.
Zadatek – przekazywany zwykle przy podpisywaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Strona, która zapłaci zadatek, ale nie dotrzyma umowy (np. zrezygnuje z zakupu nieruchomości), traci kwotę przekazaną w zadatku. Z kolei strona, która weźmie zadatek, ale nie dotrzyma umowy (np. mimo umowy nie sprzeda mieszkania), musi zwrócić dwukrotność zadatku.
