Cel takiej zmiany jest oczywisty: niższe raty. Ewentualnie może nim być też zmniejszenie liczby rat, ale generalnie chodzi o to samo: aby kredyt był tańszy. Jak więc i kiedy przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?
Najczęstsze są dwa powody zmiany jednego kredytu hipotecznego na inny: lepsza oferta lub… oferta „ratunkowa”. Pierwsza jest wówczas, gdy nowy kredyt ma lepsze warunki od obecnego. Druga – gdy nie mamy wyboru i musimy ratować spłatę dotychczasowych zobowiązań zaciągnięciem innego kredytu hipotecznego, np. na dłuższy czas, ale za to z mniejszą ratą miesięczną. Skupmy się na pierwszym przypadku, tzn. na sytuacji, gdy minęło już trochę czasu od zaciągnięcia dotychczasowego kredytu i można się rozejrzeć za lepszą opcją.
Po pierwsze: JAK?
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta. O nowy kredyt hipoteczny, którym zastąpimy obecny, ubiegamy się podobnie jak o pierwszy kredyt. Opisaliśmy dokładnie tę procedurę tutaj: kredyt hipoteczny krok po kroku.
Istotną różnicą jest fakt, że nie ubiegamy się o kredyt na zakup mieszkania lub domu (bo już go mamy), więc liczba dokumentów, które musimy przedstawić, będzie mniejsza. To jest istotna różnica również dlatego, że nie będziemy musieli ponownie ponosić dodatkowych kosztów, które to opłaty były obowiązkowe przy zakupie mieszkania (notariusz, pośrednik, podatki). W wypadku refinansowania jednego kredytu drugim musimy tylko sprawdzić, czy oferta nowego kredytu jest korzystniejsza (nie jest to łatwe, piszemy o tym dalej) i czy nie ma opłat za przyznanie nowego kredytu, które by tę korzystną różnicę zmniejszyły lub wręcz całkowicie zlikwidowały.
Po drugie: PO CO?
W teorii już nawet różnica 0,25% w ofercie banku może przełożyć się na dziesiątki tysięcy złotych. Ważna uwaga: w teorii. Jest wiele elementów, które wpływają na to, czy taka zamiana nam się opłaci. Jeśli jednak oprocentowanie w naszym obecnym banku jest wysokie (bo np. mieliśmy małą zdolność kredytową i musieliśmy wybrać bank droższy, ale z większą skłonnością do ryzyka), po czym nasza sytuacja finansowa się polepszyła i dziś możemy już wybierać z oferty większej liczby banków, to może się okazać, że będziemy mogli drogi kredyt zastąpić tańszym.
Drugim przypadkiem, w którym może opłacić nam się zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego, jest konsolidacja kredytów hipotecznych. Wyobraźmy sobie, że chcemy kupić kolejną nieruchomość. Na przykład: mamy już mieszkanie, ale chcemy jeszcze zbudować dom. W takim wypadku bank może nam zaoferować połączenie dwóch kredytów w jedno zobowiązanie – udzielając równocześnie kredytu na nową inwestycję, jak i na refinansowanie (spłatę) obecnego kredytu.
Policzenie, czy ten nowy kredyt hipoteczny jest bardziej korzystny od dwóch niezależnych od siebie, nie jest łatwe i sugerujemy zostawić to specjalistom. Muszą oni wziąć pod uwagę nie tylko odsetki, ale też wiele różnych kryteriów obu ofert, np. wysokość wkładu własnego (który mógł nam podczas spłacania pierwszego kredytu wyraźnie wzrosnąć), opłaty za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu, marżę za przyznanie nowego itp. Może się jednak okazać, że oferta, którą bank złoży nam teraz na połączony kredyt, będzie wyraźnie lepsza niż ta, którą wybraliśmy kiedyś (np. dlatego, że wtedy braliśmy kredyt na 90% albo i 100% wartości nieruchomości, co ogranicza wybór ofert).
Po trzecie: KIEDY?
I wreszcie najważniejsze pytanie: „Kiedy?”. Tym razem odpowiedź nie jest prosta. Pierwsze analizy tego, czy warto spłacić stary kredyt nowym, warto zrobić już po trzech latach, czyli w momencie gdy bank, w którym mamy obecny kredyt, nie może już nałożyć na nas opłaty za jego wcześniejszą spłatę. Ale… tutaj zaczynają się schody. Większość kredytów hipotecznych jest skonstruowana tak, że na początku spłacamy w większej części odsetki, a w mniejszej kwotę podstawową. Oznacza to, że wyraźnie maleje nam ta część, która jest zyskiem banku, ale ta, która jest nasza, rośnie bardzo powoli. Mechanizm ten sprawia, że nie jest łatwo tak przeliczyć ofertę, aby spłata kredytu hipotecznego innym nam się wyraźnie opłacała.
Drugim momentem, gdy warto rozważyć przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, jest chwila, w której kończy nam się dofinansowanie w ramach programu „Rodzina na swoim”. Sam program był bardzo korzystny – właśnie dzięki rządowemu dofinansowaniu. Jeśli właśnie się ono kończy, warto rozejrzeć się na rynku.
Trzecim momentem jest rozważanie sposobu finansowania np. remontu domu. Jeśli zastanawiamy się, czy remont sfinansować np. zwiększając albo wydłużając czas trwania kredytu hipotecznego, czy biorąc na niego np. pożyczkę, czy też zadłużając kartę kredytową – praktycznie zawsze kredyt hipoteczny będzie najtańszym rozwiązaniem.
Najbardziej pozytywną okazją do zmiany kredytu hipotecznego jest wzrost zarobków. Jeśli poprawiła nam się sytuacja finansowa, możemy zlikwidować obecny kredyt, biorąc w jego miejsce mniejszy oraz wykładając część oszczędności. Możemy też wziąć nowy kredyt hipoteczny na krótszy czas, w efekcie czego będziemy mieli wyższe raty, ale szybciej go spłacimy, co sprawi, że w sumie nowy kredyt będzie tańszy. A poza tym fajnie jest zlikwidować kredyt w banku, który nas wkurzył, bo został przejęty lub pogorszył warunki np. prowadzenia konta czy kart. Mało to merytoryczne, ale jakże satysfakcjonujące! Więc: udanego zamykania kredytów!
