Najprościej odpowiadając na tytułowe pytanie: idąc do eksperta, który przeanalizuje Twój obecny kredyt i porówna go z aktualnymi ofertami. Można też spróbować policzyć to samemu, aby chociaż wstępnie zweryfikować, czy w ogóle warto zainteresować się tym tematem.
Zazwyczaj jeden kredyt hipoteczny zastępuje się drugim, gdy nasza sytuacja finansowa się pogarsza lub poprawia. W pierwszym wypadku warto najpierw zapytać bank, w którym mamy kredyt, o możliwość wydłużenia okresu kredytowania lub uruchomienia tzw. wakacji kredytowych (które pomogłyby nam przetrwać trudniejszy czas). Gdy jesteśmy pod ścianą, w zasadzie mamy małe możliwości wyboru, ale też pamiętajmy – banki nie mają interesu w tym, aby doprowadzać nas do bankructwa. Krótko mówiąc: mają one swoje procedury pomagania kredytobiorcom.
W drugim z przypadków, pozytywnym, mamy natomiast zdecydowanie więcej możliwości. W każdej chwili możemy sprawdzić, czy opłaca nam się nadpłacić obecny kredyt (aby go skrócić lub zmniejszyć liczbę rat), ale możemy też rozważyć całkowite zastąpienie jednego kredytu hipotecznego innym, czyli refinansowanie kredytu (potocznie mówiąc: przeniesienie kredytu). Jak sprawdzić, czy nam się to opłaca?
Refinansowanie kredytu – co musimy wziąć pod uwagę?
Oczywiście przede wszystkim musimy znaleźć taki nowy kredyt hipoteczny, którego koszt będzie niższy od obecnego. Sama rata kredytu może być jednak myląca. Pod uwagę musimy wziąć również koszty dodatkowe zaciągnięcia nowego kredytu, zwłaszcza te dwa: marżę za przyznanie kredytu oraz koszty notarialne zmiany wpisu w hipotece. Ale banki nie są naiwne, doskonale wiedzą, że nie opłaca im się ot tak „wypuścić” klienta, który jest z nimi związany zobowiązaniem na wiele, wiele lat. Dlatego tam, gdzie mogą, zabezpieczają się przed takimi ucieczkami, ustalając opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Jest też dobra wiadomość: taką opłatę mogą pobierać nie dłużej niż trzy lata od daty przyznania kredytu.
Podsumowując – oprócz samego porównania rat koniecznie musimy uwzględnić w naszej ocenie:
– (ewentualną) marżę nowego banku za udzielenie kredytu hipotecznego,
– (ewentualną) opłatę w obecnym banku za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego,
– ubezpieczenia nieruchomości i inne koszty związane z zabezpieczeniem kredytu,
– notariusza i opłaty sądowe związane ze zmianą w księdze wieczystej,
– koszty rzeczoznawcy ponownie oceniającego wartość nieruchomości oraz koszty innych usług, realizacji których może oczekiwać nowy bank.
OK, wiemy już „co?”, teraz trzeba jeszcze dowiedzieć się „jak?”.
Jak sprawdzić, czy opłaca nam się przeniesienie kredytu hipotecznego?
Albo, mówiąc fachowo, jak sprawdzić, czy opłaca nam się refinansowanie jednego kredytu hipotecznego drugim? Tutaj mała dygresja: czytajmy umowy. Zawsze. Dla ewentualnego pośrednika lub pracownika banku, który jest skłonny udzielić nam nowego kredytu, refinansowanie to nowa, zrealizowana transakcja. Oczywiście nie znaczy to, że nie mówią nam prawdy, ale warto wszystko sprawdzić bardzo dokładnie, w poniższej kolejności:
- Weryfikacja obecnej oferty. Może się okazać, że nie jest taka zła. Realia rynkowe mogły się zmienić dla nas na lepsze lub… na gorsze. Zwykle zmieniają się na lepsze (wraz ze spłacaniem kredytu rośnie nasz udział w mieszkaniu), ale wpływ na nie ma również sytuacja gospodarcza kraju.
- Weryfikacja ofert rynkowych. Z pozoru najprostsza część – oceniamy, czy nowy kredyt ma niższą ratę przy takiej samej liczbie rat, co obecny. A więc… nie do końca. Kredyty to też koszty dodatkowe, o których pisaliśmy w tekście: Kredyty hipoteczne – ukryte koszty. W wypadku refinansowania sprawa jest prostsza, niż przy pierwszym zakupie nieruchomości, ale lepiej uważać, żeby potem się nie zdziwić.
- Weryfikacja kosztów przeniesienia kredytu. Jak już wspomnieliśmy – są to głównie marża za przyznanie nowego kredytu, opłata za wcześniejszą likwidację obecnego kredytu (jeśli nie spłacamy go dłużej niż 36 miesięcy) oraz koszty ubezpieczeń. Kosztem może być też jednak ponowna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
- Podliczenie kosztów sądowych. Czyli wszystkie opłaty związane z kwestiami formalnymi – tzn. zmianami w hipotece.
Inaczej mówiąc, najprościej i w miarę miarodajnie można porównać opłacalność przeniesienia kredytu, nie porównując samych wysokości rat, a całkowite koszty obecnego kredytu i nowego kredytu (liczonego wraz z kosztami przeniesienia). Można więc zrobić sobie taki wzór:
Całkowity koszt obecnego kredytu > całkowity koszt nowego kredytu + marża za przyznanie nowego kredytu + opłata za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu + notariusz, rzeczoznawca i opłaty sądowe
Jeśli te kwoty nadal wyraźnie się różnią na korzyść nowego kredytu, warto porównać jeszcze ceny ubezpieczenia nieruchomości w obecnym kredycie i w nowym. I to zazwyczaj już wszystko. Jeśli całość wygląda dobrze, to refinansowanie się opłaca, więc… cóż – powodzenia i niech rata lekką będzie!
