Strona głównaFinanseZakup mieszkania – koszty dodatkowe

Zakup mieszkania – koszty dodatkowe

Taksa notarialna, podatek od zakupu, zadatek lub zaliczka, pośrednik. Byłoby miło, gdyby ich nie było. Niestety, większości z nich nie da się uniknąć. Poniżej krótkie podsumowanie pozakredytowych kosztów zakupu nieruchomości.

Jest pięknie. Mieszkanie lub dom wybrane, zdolność kredytowa jest, koszty hipoteki akceptowalne, rata wygląda dobrze. Zanim jednak formalnie staniesz się właścicielem nowego domu, mieszkania lub innej nieruchomości… zła wiadomość. Niestety – cena zakupu i sam kredyt to nie wszystko, musisz przygotować się na kilka dodatkowych wydatków. Niekoniecznie małych. O tym, jakie są inne (niewynikające z kredytu hipotecznego) koszty zakupu nieruchomości, piszemy poniżej.

Zaliczka lub zadatek. W zasadzie nie jest to dodatkowy koszt (o ile dojdzie do transakcji), ale kwota za „rezerwację” mieszkania. Zwykle wynosi około 5-10% ceny transakcyjnej i niestety musimy tę kwotę mieć „na ręku”, aby przekazać ją sprzedającemu, zanim dostaniemy kredyt. Kwota ta może do nas „wrócić” w ramach kredytu, może być też traktowana jako wkład własny, ale… cóż, dla sprzedającego jest ona gwarancją, że kupimy mieszkanie.
Zadatek od zaliczki różni się warunkami zwrotu. Zaliczka jest bezzwrotna, czyli jest stratą kupującego, jeśli nie uda mu się uzyskać kredytu hipotecznego. Zadatek jest straszakiem na sprzedającego, który, jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej wycofa się ze sprzedaży, będzie musiał oddać jego dwukrotną wartość (np.: przy 20 000 zł zadatku, wycofując sprzedaż, będzie musiał zwrócić 40 000 zł).

Prowizja biura nieruchomości. To w zasadzie jedyny koszt z wymienionych w tym artykule, który można próbować ominąć. Koszt pośrednika to zwykle około 3% ceny zakupu, więc nie są to małe kwoty (przy mieszkaniu za 500 000 zł to aż 15 000 zł). Prowizji możemy uniknąć w jeden sposób: kupując mieszkanie wprost od sprzedającego. W tym celu przeglądamy oferty oznaczone zwrotami „bezpośrednio” lub „sprzedaż bezpośrednia”. Wiadomo, liczba takich ogłoszeń jest mniejsza niż wszystkich dostępnych na rynku, ale warto dać im priorytet. Jeśli jednak się nie da, można spróbować negocjować prowizję pośrednika. Nawet jeśli zmniejszymy ją z 3% do 2 czy 2,5%, to zawsze będzie to konkretna oszczędność – a pośrednik może się na to zgodzić, jeśli np. szybko podejmiemy decyzję to może mu się to opłacać.

Podatek od zakupu nieruchomości. Podatki to nie jest to, co tygrysy lubią najbardziej. Ten jest jednorazowy, ale i tak może zaboleć. Nie da się go uniknąć, a ma zależną od kwoty zakupu wysokość: 2% rynkowej wartości nieruchomości, czyli np. 10 000 zł od nieruchomości wartej 500 000 zł. Co ważne, istotny jest tutaj zwrot „wartości rynkowej”, który nie jest równoznaczny z „od kwoty zakupu”. Jeśli urząd skarbowy uzna, że nieruchomość została sprzedana po cenie zaniżonej (czyli minimum o 33% niższej od średniej ceny rynkowej), może nałożyć na kupca różnicę w wysokości podatku i… trzeba będzie się tłumaczyć. Dlatego należy zrobić zdjęcia mieszkania w stanie do remontu zaraz po zakupie, aby móc udokumentować, że jego wartość wzrosła w efekcie naszego remontu. Warto dodać: przedawnienie upływa w tym wypadku dopiero po pięciu latach, więc urzędnicy mają sporo czasu, aby upomnieć się o podatki.

Taksa notarialna. Opłata, którą uiszczamy u notariusza za to, że pomoże nam on zapłacić podatek za zakup mieszkania… Żartujemy! Notariusz jest urzędnikiem państwowym i jego obecność w procesie jest niezbędna, nadaje on mu formę prawną i ostateczną. Inaczej mówiąc: chcesz być pewny, że kupiłeś mieszkanie – musisz zrobić to w obecności notariusza. A to kosztuje i nie są to małe kwoty, np. przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 500 000 zł, taksa notarialna wyniesie ponad 3000 zł. Ale… taksa notarialna jest narzucana urzędowo w formie kwoty maksymalnej (liczonej wg dość skomplikowanego wzoru: 1010 zł + 0,4% od kwoty ponad 60 000 zł + 23% VAT), co oznacza, że można ją z notariuszem negocjować.

Operat szacunkowy. Czyli opinia rzeczoznawcy określająca wartość mieszkania. W wypadku kredytów hipotecznych jest ona niezbędna – bank musi mieć pewność, że nieruchomość, którą kupujesz, jest warta tyle, ile bierzesz na nią pożyczki. Rzeczoznawcę do nieruchomości trzeba wpuścić, pozwolić mu ją obejrzeć, a następnie odebrać od niego wspomniany operat, który kosztuje np. 500 zł.

Opłaty sądowe. Kilka drobniejszych, czysto urzędniczych opłat. Nie wymagają komentarza, więc tylko je wymienimy: założenie księgi wieczystej (60 zł), wpis do księgi wieczystej (200 zł), PCC od hipoteki (19 zł), odpis aktu notarialnego (50 zł). Jak porównamy je z wcześniej wymienionymi opłatami, te wydają się być groszowe, prawda?

Depozyt notarialny. Zdarzają się sytuacje, gdy strony stosują niestandardowe zabezpieczenia zakupu i sprzedaży nieruchomości. Przykładowo: gwarancją dopełnienia transakcji może być depozyt notarialny, czyli przechowanie przez notariusza środków potwierdzających, że kupimy mieszkanie. Środki te są zdeponowane u notariusza, nie trafiają więc od razu do sprzedającego, a są „zawieszone” aż do sformalizowania sprzedaży. Ale oczywiście notariusz nie przechowuje ich za darmo, każdy ma własną ofertę.

Innym tematem są opłaty, które musimy uiścić w banku udzielającym nam kredytu hipotecznego – od ubezpieczeń zaczynając, na marży za udzielenie kredytu kończąc. Pisaliśmy o nich tutaj: Kredyt hipoteczny – ukryte koszty.


Interesuje Cię kredyt hipoteczny ?

Porozmawiaj z ekspertem finansowym - darmowa rozmowa bez zobowiązań
Poprzedni artykułKredyty hipoteczne – ukryte koszty
Następny artykułKredytowe Q&A

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Najpopularniejsze

Przyjazna dla użytkowników wyszukiwarka ofert nieruchomości, przeszukaj dziesiątki polskich serwisów ogłoszeniowych jednym kliknięciem. Pozwól naszym algorytmom znaleźć nieruchomość idealnie spełniającą Twoje kryteria.