Wkład własny w 2021 wraca do dawnych poziomów

Wraz z poprawą perspektyw gospodarczych łagodnieje podejście banków do kwestii ryzyka udzielania kredytów hipotecznych. Efektem są niższe wymagania dotyczące obowiązkowego wkładu własnego przy zakupie nieruchomości. Dziś, tak jak przed pandemią, jest to przeważnie 10 proc.

Rok 2021 zaczął się dla osób rozważających zaciągnięcie kredytu hipotecznego pomyślnie. Kolejne banki obniżają bowiem obowiązkowy wkład własny przy takiej transakcji. Dziś znalezienie oferty z wymaganymi 10 proc. ceny nieruchomości, co było standardem jeszcze rok temu, już nie powinno być problemem.

Dostępność kredytów hipotecznych w pandemii

Przypomnijmy, że przez większość ubiegłego roku instytucje udzielające finansowania na cele mieszkaniowe wymagały od klientów dwukrotnie większego zaangażowania środków. W niektórych bankach obowiązywał 30-proc. wkład własny. Przejściowo niektóre organizacje oczekiwały nawet 40 proc. Tylko nieliczne grono kredytodawców nie zaostrzyło warunków w tym zakresie.

Stało się tak z powodu pandemii. Pierwszy ubiegłoroczny lockdown i covidowe obostrzenia, które doprowadziły do zamknięcia całych sektorów gospodarki, zrodziły w bankach obawy o wypłacalność firm i klientów. Mnożyły się prognozy o masowym bezrobociu, znaczących obniżkach pensji i mocnych spadkach cen mieszkań (nieruchomość to dla kredytodawcy zabezpieczenie na wypadek niewywiązywania się przez dłużnika z umowy).

Niepewność co do rozwoju sytuacji gospodarczej sprawiła, że banki przyjęły konserwatywną polityką kredytową. Obawiały się, że klienci nie będą w stanie obsługiwać swoich zobowiązań. Podnosząc obowiązkowy wkład własny, niejako zniechęcały ich do zadłużania się na duże kwoty i długi okres (kredyt hipoteczny udzielany jest najczęściej na 25-35 lat). Pożyczały tylko tym, którzy byli w stanie wykazać się ponadprzeciętną sytuacją finansową.

Oficjalnie tłumaczyły to chęcią ochrony konsumentów przed nadmiernym zadłużaniem się. W praktyce – co zrozumiałe, bo banki to prywatne podmioty nastawione na przynoszenie zysków swoim akcjonariuszom – minimalizowały ryzyko i chroniły swoje interesy.

Gospodarka się trzyma

Polska gospodarka przechodzi kryzys całkiem dobrze. Kolejne miesiące przynoszą w miarę pozytywne dane ekonomiczne. Bezrobotnych przybyło relatywnie niewielu. Stopa bezrobocia wzrosła z 5,5 do 6,2 proc., ale początkowo zapowiadano dwucyfrowe wartości. Spadek płac to marginalne zjawisko. Wg danych z grudnia przeciętne wynagrodzenie zwiększyło się o prawie 7 proc. W styczniu było to 5 proc. Ceny nieruchomości nadal pozostają w trendzie wzrostowym. Spadki dotyczą wybranych rynków i są tylko przejściowe (w ujęciu kwartał do kwartału). Korekta nie przekracza 2 proc. W mniejszych miastach wojewódzkich stawki za mieszkania używane rosną średnio o 10 proc. rocznie. Ekonomiści są zgodni, że w tym roku PKB będzie dodatni. Większość z nich spodziewa się dynamiki w przedziale 3-4 proc.

Obniżają wkład własny

W efekcie instytucje finansowe łagodzą swoje podejście do udzielania kredytów mieszkaniowych. Przejawia się to dwojako. Po pierwsze, kolejne banki ogłaszają, że ponownie akceptują dochody z kontraktów czasowych, działalności gospodarczej, a nawet umów cywilnoprawnych. Po drugie, obniżają minimalny wkład własny. Ostatnio zrobił tak nawet rynkowy potentat – PKO BP (udziela co piątej hipoteki). Przed rokiem to właśnie on jako pierwszy podniósł obowiązkowy wkład własny, a za nim poszły kolejne podmioty. Wcześniej udział klienta w transakcji na poziomie 10 proc. przywróciły m.in. BPS, BOŚ i Bank Pekao. Dziś tylko kilka instytucji oczekuje 20 proc. Chodzi o ING Bank Śląski, Bank Pocztowy, BNP Paribas i Citi Handlowy, w których już od wielu lat obowiązuje ten próg.

Im niższy wkład własny, tym mniejszy kredyt mieszkaniowy

Jakie to ma znaczenie dla osoby, która chciałaby sfinansować zakup domu czy mieszkania pożyczonym kapitałem? Pokażmy to na konkretnych liczbach.

Z danych BIK-u wynika, że w styczniu br. wniosek o kredyt mieszkaniowy opiewał przeciętnie na 306,5 tys. zł. Przy 20-proc. wkładzie własnym (LtV = 80 proc.) oznacza to, że klient musiał wyłożyć co najmniej 76,625 tys. zł, by transakcja doszła do skutku. Pomijamy koszty okołokredytowe, np. prowizję, notariusza, opłaty sądowe. Zatem wnioskodawca mógł sobie pozwolić na lokum warte 383,125 tys. zł.

Przy wymaganych 10-proc. (LtV = 90 proc.) kredytobiorca musiał zorganizować „tylko” 34,05 tys. zł. Z tym że w tym przypadku stać go było na nieruchomość wycenioną na 340,05 tys. zł. W tym przykładzie kwotowa różnica między wielkością wkładu wynosi 43 tys. zł. Całkiem sporo. Zebranie takiej sumy zajmuje przynajmniej rok.

Jeśli klient z naszego przykładu nie mógł zwlekać z transakcją, musiał poszukać nieruchomości mniejszej o kilka metrów kwadratowych. Gdyby akurat kupował używane mieszkanie w Zielonej Górze (najtańsze spośród miast wojewódzkich; średnia cena w IV kw. 2020 r. to 4767 zł/mkw.), byłoby ono pozbawione 9-metrowego pokoju. Natomiast w Warszawie (najdroższa stolica regionu, średnia cena 10.072 zł/mkw.) nie miałoby ono drugiej łazienki.

Minimalny wkład własny w 2021 w bankach