Epidemia obudziła nadzieje na tańsze mieszkania. Tymczasem rok 2020 minął, a wyraźnych obniżek cen nie widać. Niektórzy jednak wciąż wierzą w to, że w końcu nieruchomości stanieją. Popatrzyliśmy na opinie specjalistów z różnych mediów i zasadniczo mówią oni jednym głosem; będzie drożej, albo… jeszcze drożej.
Gdy zaczęła się epidemia, jedni wróżyli nieuchronny, duży kryzys i gwałtowny spadek cen sprzedaży m.in. mieszkań. Inni mówili: „pożyjemy, zobaczymy”. Obecnie narracje się trochę zmieniły. Pierwsi nadal czasem przebąkują, że „lockdown, mniej pracy, więc może ceny jednak jeszcze spadną”. Drudzy mówią „a gdzie tam; ceny wzrosną, bo lockdown, mikroskopijne stopy procentowe i nie ma niczego innego, w co można by było bezpiecznie inwestować”. Na czym polega największa różnica w dzisiejszych opiniach, w porównaniu do tych sprzed roku? Głównie na tym, że tych pierwszych głosów (wieszczących obniżki) prawie już nie ma, a drugich… no cóż – podwyżki wróżą niemal wszyscy.
Jak eksperci nieruchomości podsumowali 2020 rok
Generalnie, wbrew wszystkiemu, okazało się, że polska gospodarka – a za nią polski rynek nieruchomości – są całkiem solidnie odporne na epidemię. O ile nasze PKB w zeszłym roku zmalało o 2,8%, więc zdecydowanie mniej od prognoz, o tyle ceny mieszkań… zachowały się w sumie podobnie. Co prawda, na tle zeszłorocznej inflacji nie wypracowywały one zysku, ale ceny transakcyjne zmalały nieznacznie i do tego chwilowo; głównie w najgorszym, II kwartale. Jednak nawet obniżka ta była niewielka (w większości miast: 2-3%) i z nadwyżką zlikwidował ją imponujący strzał w górę w ostatnim kwartale roku 2020, który magazyn Forbes podsumował w taki sposób:
„Uśpienie i wystrzał. Tak zachowywały się ceny nieruchomości w 2020 roku. W reakcji na pandemię najpierw ceny stanęły w miejscu. Po pierwszych sześciu miesiącach jednak popyt się odbudował i ceny zaczęły iść w górę, choć w tym czasie szalała druga fala koronawirusa…”
Forbes powołuje się tutaj na informacje GUS, który podaje, że w III kwartale roku 2020, transakcyjne ceny sprzedaży mieszkań wzrosły średnio aż o 10.9% (licząc rok do roku). Nadrobiły tym samym wcześniejszy zastój, ponieważ wyraźnych spadków, poza mniejszymi, lokalnymi rynkami, jak wspomnieliśmy; praktycznie nie było.
Podobnie rok 2020 podsumował InnPoland; „kryzys związany z pandemią koronawirusa i restrykcjami nie spowodował obniżek cen na rynku nieruchomości. Tendencja wzrostowa się zachowała, ale spowolniła ― w porównaniu do tempa poprzednich lat, ceny mieszkań w 2020 roku rosły 2-3 razy wolniej.”. Natomiast powody tego, dlaczego nie było obniżek na rynku nieruchomości, podsumował na początku stycznia 2021 roku Money.pl: „…Ostatni kwartał 2020 pokazał, że z depozytów bankowych wypłynęło około 200 mld zł, z czego około 10 proc. zostało zainwestowanych na rynku nieruchomości. Znaczną grupę stanowią w tym obszarze lokale mieszkaniowe nabywane w celu ochrony kapitału przed spadkiem jego wartości. Inwestorzy liczą na zyski z najmu, choć obecnie częściej na długoterminowy wzrost wartości nieruchomości…”
Skoro więc sprzedający (i kupujący) przetrwali szok początku epidemii oraz niepewność jutra pierwszego, totalnego lockdownu, czy można się spodziewać, że dziś, gdy mamy już prowadzone szczepienia i pojawiają się prognozy zakończenia epidemii, nagle – pomimo lepszych okoliczności – zacznie się wyraźna korekta cen sprzedaży na rynku nieruchomości? Trudno znaleźć takie głosy ekspertów. Jest natomiast wiele prognoz dokładnie odwrotnych tzn. przewidujących znaczny wzrost cen nieruchomości w 2021 roku.
Co nam eksperci nieruchomości przewidują na rok 2021
W zasadzie wszyscy, w mniejszym lub większym stopniu przewidują wspomniane wzrosty cen nieruchomości. Business Insider oddał w tym temacie głos Michałowi Cebuli, wiceprezesowi HRE Investments, który prognozuje w tym roku naprawdę znaczne zmiany na plus: „….spodziewam się, że w kolejnych kwartałach ceny mieszkań będą rosły w tempie 7-8 proc. w skali roku. Nie jest jednak wykluczone, że będzie to więcej tzn. 9-10 proc…”
Podobne prognozy możemy znaleźć w money.pl: „…Co do cen mieszkań w 2021 roku… podaż będzie dalej pod presją, wciąż brak jest gruntów, mimo pandemii dostępność ziemi się nie zwiększyła…”, czy w Gazecie Prawnej, w której czytamy: „…analitycy spodziewają się dalszego kilkuprocentowego wzrostu wynikającego z wyższych kosztów budowy, m.in. w związku ze spowolnieniem procedur administracyjnych oraz wchodzącymi w życie od stycznia nowymi normami efektywności energetycznej budynków.”
Większą analizę tematu zrobił niezastąpiony Maciej Samcik, który na swoim blogu „Subiektywnie o finansach” zrobił przegląd tematu i uwaga – tak, tak! – znalazł on analityków PKO BP, którzy jednak dopuszczają niewielkie spadki; ale dopuszczają je głównie asekuracyjnie, w jednym lub dwóch z trzech scenariuszy rozwoju epidemii. Jednak nawet oni w scenariuszu bazowym biorą pod uwagę spadek cen mieszkań nie większy niż 5%. Chyba więc musimy się pożegnać z nadzieją na wyraźne spadki cenach kupowanych nieruchomości i aby kupić taniej trzeba… polować na okazje. A tych dla odmiany może być sporo; nie każdy inwestor posiadający mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym przez Booking czy Airbnb, będzie mógł zachować je wszystkie przy faktycznie malejących cenach najmu.
