Wbrew pierwszym prognozom pandemia nie doprowadziła do załamania w segmencie kredytów hipotecznych. Popyt na nie praktycznie się nie zmienił, a w wartość udzielonego finansowania spadła tylko o 3 proc. Padł za to nowy rekord średniej kwoty wypłacanego przez banki finansowania na cele mieszkaniowe.
Z danych BIK-u wynika, że w 2020 r. banki udzieliły 216,6 tys. kredytów hipotecznych na łącznie 63,2 mld zł. W obu przypadkach oznacza to spadek w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Liczba umów zmniejszyła się o 9,2 proc., natomiast wartość udzielonego finansowania – o 2,9 proc. Średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wzrosła o niespełna 14 tys. zł – do prawie 292 tys. zł.
Pandemia mniej straszna, niż ją malowano
Oczywiście za ujemną dynamikę odpowiada koronawirus. Z obawy przed kryzysem gospodarczym, jaki nastąpił po wprowadzeniu obostrzeń pandemicznych, banki znacznie zaostrzyły kryteria przyznawania kapitału na cele mieszkaniowe. Przestały akceptować dochody z wielu źródeł. Podniosły obowiązkowy wkład własny (standardem stało się 20 proc., a część podmiotów wymagała 30-40 proc.). Obawiały się bowiem znaczącego wzrostu bezrobocia, obniżki zarobków i dużej redukcji cen nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie kredytów.
Jednak, z różnych powodów, nic takiego się nie stało. Liczba zarejestrowanych w urzędach pracy osób zwiększyła się o 180 tys. Stopa bezrobocia wzrosła więc nieznacznie – z 5,5 do 6,2 proc. Przy czym należy pamiętać, że na początku pandemii powszechne były prognozy o masowej utracie zatrudnienia. Odsetek ludzi bez pracy miał przybrać wartość dwucyfrową.
Po chwilowych obniżkach rosła średnia płaca. Na koniec ub.r. po raz pierwszy w historii przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (firmy zatrudniające powyżej dziewięciu osób, bez budżetówki) przekroczyło poziom 5 tys. zł brutto.
Szybka odbudowa popytu na kredyt hipoteczny
Po wiosennym załamaniu całkiem szybko odrodził się popyt na kredyty hipoteczne. W całym 2020 r. klienci złożyli niemal tyle samo wniosków, co w roku poprzednim. Korekta wyniosła zaledwie -0,6 proc.
Trochę dłużej odbudowywała się sprzedaż. Banki nieco wolniej liberalizowały swoje podejście do ryzyka. O ile więc liczba wniosków zaczęła się normalizować już w czerwcu (-1,5 proc. rok do roku), a od sierpnia wykazywała już dodatnią dynamikę (we wrześniu i październiku nawet dwucyfrową), tak w przypadku zawartych umów o kredyt mieszkaniowy działo się to wolniej. W tym przypadku normalizacja nastąpiła we wrześniu (ok. -4 proc.). Natomiast dodatnią sprzedaż hipotek kredytodawcy zanotowali dopiero w ostatnich dwóch miesiącach.
Na tle całego rynku kredytowego segment hipotek wyszedł z pandemii w całkiem niezłej kondycji. Jak podaje BIK, akcja kredytowa zmniejszyła się o 18 proc., tj. 29 mld zł – o tyle mniej kredytów i pożyczek zaciągnęli Polacy w porównaniu z 2019 r.
Jedynym produktem kredytowym, którego w ub.r. nie dotknęły spadki, okazały się kredyty ratalne. Na meble, sprzęt RTV i AGD, samochody przeznaczyliśmy o 0,8 proc. więcej niż rok wcześniej (liczba umów zwiększyła się o 1,6 proc.).
Kto w 2020 częściej zaciągał kredyt mieszkaniowy?
Dlaczego liczba wypłaconych kredytów na cele mieszkaniowe spadła trzykrotnie mocniej niż wartość udzielonego finansowania? Wyjaśnienia mogą być dwa.
Po pierwsze, wzrost cen. Te nie przestały rosnąć. Obniżki średnich stawek transakcyjnych wystąpiły jedynie w wybranych miastach i tylko przejściowo. Z ostatnich danych GUS-u (III kw. 2020) wynika, że w skali całego kraju nieruchomości mieszkalne podrożały średnio o 10,9 proc. w ujęciu rocznym. Przy czym większy wzrost cen dotknął rynek wtórny, na którym przeciętne stawki zwiększyły się aż o 13,7 proc. Natomiast za mieszkania od deweloperów trzeba było płacić więcej o 7,2 proc.
Po drugie, zmiana struktury kupujących. W związku z pandemicznymi nakazami i zakazami zaczęliśmy więcej czasu spędzać w domu, co zrodziło zapotrzebowanie na większe powierzchnie. Część klientów po prostu zamieniała mniejsze mieszkania na większe, czyli z reguły droższe. Stać na nie osoby lepiej sytuowane, np. mające większe zarobki i oszczędności na wkład własny.
Skutki pandemii bardziej odczuli młodsi klienci, którzy przeważnie kupują mniejsze i tańsze lokale o gorszym standardzie. Co do zasady oni znajdują się w gorszej sytuacji finansowej i w dużej mierze zależą od tego, co dzieje się na rynku pracy. W związku z zaostrzeniem polityki kredytowej przez banki wiele takich osób musiało odłożyć swoje plany o zakupie własnego mieszkania, bo nie było w stanie sprostać wymaganiom kredytodawców.
Świetnie pokazuje to struktura sprzedaży kredytów hipotecznych. Największe spadki nastąpiły w obszarze umów na małe kwoty – do 150 tys. zł (-21 proc. rok do roku) i do 100 tys. zł (-20 proc.). Redukcja liczba kontraktów opiewających na 250-350 tys. zł była już mniejsza niż średnia dla całego rynku i wyniosła -7,4 proc. Natomiast przybyło kredytów wysokokwotowych – powyżej 350 tys. zł (+8 proc.) i 500 tys. zł (+11,5 proc.).
Nowy rekord wnioskowanej i wypłacanej kwoty kredytu hipotecznego
Pierwszy lockdown (kwiecień 2020) wywołał w bankach reakcję szokową. Zaostrzenie stawianych kredytobiorcom wymagań doprowadziło nie tylko do spadku akceptowalności wniosków i liczby zawartych umów. Znacząco zmniejszyła się również średnia wnioskowana i wypłacana kwota kredytu hipotecznego.
Jednak stan ten trwał tylko dwa-trzy miesiące. Wraz z luzowaniem przez rząd pandemicznych restrykcji zmieniało się też podejście kredytodawców do sytuacji i perspektyw ekonomicznych. Również klienci zaczęli spoglądać na rzeczywistość z większym optymizmem, składając coraz większe wnioski (choć zapewne zmusiły ich do tego oczekiwania sprzedających).
W efekcie już od sierpnia zaczęła rosnąć średnia kwota udzielanego kredytu mieszkaniowego. W październiku wartość ta (296,5 tys. zł) niemal dobiła do historycznych poziomów z marca-kwietnia (297,2-297,6 tys. zł). Natomiast w listopadzie osiągnęła nowy szczyt (303,5 tys. zł), po raz pierwszy w historii przebijając poziom 300 tys. zł. Nowy rekord przetrwał raptem miesiąc, gdyż w grudniu banki pożyczały nabywcom mieszkań i domów jeszcze więcej (307, 4 tys. zł).
