Czy i kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Najkrótsza odpowiedź na zadane w tytule pytanie brzmi: tak. Długów zawsze lepiej mieć mniej niż więcej. Ot choćby dlatego, że nie wiemy, co zdarzy się jutro, czy to prywatnie, czy zawodowo. Oceńmy jednak ten temat ściśle finansowo, biorąc pod uwagę jedynie liczby.

Dla uporządkowania faktów: nadpłacanie kredytu hipotecznego ma miejsce wtedy, gdy na jego spłatę przeznaczamy dodatkowe, wolne środki. Motywacja jest oczywista: brak długów to mniejsza presja i mniejsze ryzyko. Dlatego warto wypracować sobie comiesięczny nawyk wpłacania dowolnej kwoty (ponad obowiązkową ratę) na konto kredytu. Ale… nie zawsze i nie w każdej sytuacji. Kiedy więc warto nadpłacać kredyt hipoteczny, a kiedy nie – i jak to zrobić?

Kiedy nie warto nadpłacać kredytu hipotecznego?

Zacznijmy od sytuacji, w której nie warto nadpłacać. A właściwie od trzech takich sytuacji.

Na pewno nie warto nadpłacać hipoteki wówczas, gdy mamy inne zobowiązania: pożyczki, zakupy na raty, karty kredytowe, debet na koncie itp. Kredyt hipoteczny jest zwykle najtańszą formą pożyczania pieniędzy, powinien więc być likwidowany jako ostatni z długów – może z wyjątkiem zakupów na „raty 0%”, gdy firmy chcą szybko wypchnąć zalegający towar z magazynów (wtedy trzeba się tylko upewnić, czy przypadkiem dany towar nie był tańszy przed promocją).

Załóżmy jednak, że kredyt hipoteczny jest naszym jedynym zobowiązaniem. To już nieźle, ale warto jeszcze zbudować sobie poduszkę finansową, która pozwoliłaby nam przetrwać co najmniej 3-4 miesiące po ewentualnej utracie pracy. Nagły spadek przychodu do zera zawsze zwiastuje kłopoty i jeśli nie będziemy mieli oszczędności na taką czarną godzinę, możemy zaskakująco szybko wpaść w spiralę długów. A to już zdecydowanie się nie opłaca.

Trzeci element, który trzeba wziąć pod uwagę, to konkretna liczba: 36. Dokładnie przez trzy pierwsze lata bank ma prawo naliczać opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. I zwykle to robi, kasując 3% z nadpłaty. Opłata ta w większości wypadków sprawia, że nadpłata kredytu przed upływem trzech lat od jego zaciągnięcia po prostu się nie opłaca. Ale… Nie, już nie ma więcej „ale”. Praktycznie w każdej innej sytuacji kredyt nadpłacać warto.

Kiedy warto nadpłacić kredyt hipoteczny?

Doradcy finansowi często mówią, że lepiej jest spłacać tylko ratę kredytu, a dodatkowe środki odkładać lub inwestować. Jest to prawdą co najwyżej w połowie. Mniejszej połowie.

Nadpłacanie skraca kredyt, obniża odsetki, które jeszcze są do zapłacenia, oraz nie jest obłożone podatkiem Belki. Doradcy często pomijają część tych informacji, pokazując symulacje oparte wyłącznie na zyskanych odsetkach. Wiadomo, własną ofertę prezentuje się w samych superlatywach.

Porównując samemu, najprościej jest zerknąć tylko na procenty, tzn. na wysokość oprocentowania, które płacisz od zaciągniętego kredytu hipotecznego, oraz wysokość oprocentowania, jakie oferują lokaty (pomińmy ryzykowne sposoby inwestowania, nadpłacanie nie przynosi żadnego ryzyka). Jeśli procent od płaconego kredytu masz wyższy – od razu widać, że nadpłacanie się opłaca. Nie zawsze jednak jest to tak oczywiste. Dlatego przeanalizujmy w punktach korzyści nadpłacania.

1. Nadpłata skraca kredyt hipoteczny – nawet jeśli wybierzemy zmniejszanie rat. Dlaczego? Głównie dlatego, że dzięki nadpłatom kilka (kilkanaście/kilkadziesiąt – zależnie od czasu trwania umowy i wysokości nadpłat) ostatnich rat będzie już tak niskich, że spłacimy je wszystkie jednym przelewem. Po co trzymać kredyt, który przez rok lub kilka lat będzie miał ratę rzędu 50-100 zł?
   
2. Po drugie nadpłacanie sprawia, że co miesiąc płacimy mniejsze odsetki. Sumarycznie nie są one tak duże jak odsetki, które wypracowałyby nam w tym czasie oszczędności, ale za to nie będziemy musieli od nich zapłacić podatku Belki.
   
3. Po trzecie skrócenie/zmniejszenie kredytu to konkretne oszczędności, które… wypracują dla nas zysk. Jeśli dzięki nadpłatom skrócimy okres kredytowania np. o trzy lata, to nie tylko zostanie nam w kieszeni ostatnie 36 rat (+niemało odsetek, które byśmy od tych rat zapłacili), ale też odsetki, które te zaoszczędzone raty nam wypracują. Inaczej mówiąc; te środki zamiast pracować dla banku, będą w tym czasie pracowały dla nas.

Inaczej mówiąc, aby ocenić, ile faktycznie zyskamy na nadpłacaniu kredytu (w porównaniu do oszczędzania), musimy policzyć:

zysk ze skrócenia kredytu / płacenia niższych rat + odsetki, których nie zapłacimy dzięki temu, że skrócimy/zmniejszymy kredyt + odsetki, które wypracują obie wcześniejsze oszczędności + podatek Belki, którego nie będziemy musieli płacić (a od oszczędności byśmy musieli).

Nadpłacenie kredytu hipotecznego: niższa rata czy mniej rat?

OK, zdecydowaliśmy się i nadpłacamy kredyt. Mamy do wyboru jedną z dwóch opcji: możemy skrócić czas kredytowania lub zmniejszyć wysokość raty. Którą z nich wybrać?

Od strony czysto finansowej bardziej opłaca się skrócić kredyt. Jest to zresztą ogólną zasadą kredytów, że każde ich wydłużanie mocno podnosi całościowe koszty. Jest jednak jedno ale.

Wiele osób ma problem z tzw. odroczoną korzyścią. Jeśli więc przez np. 10 lat nadpłacania kredytu nie zauważymy na koncie zmiany (wybierając skrócenie czasu spłaty), to… może nam się odechcieć. O wiele łatwiej jest się zmobilizować, gdy od razu, po każdej nadpłacie, widzimy korzystną różnicę – nawet jeśli początkowo jest ona niewielka. To po prostu mobilizuje. Dlatego odpowiedź nie jest tu jednoznaczna. Tak, nadpłata w celu skrócenia kredytu od strony czysto finansowej opłaci nam się trochę bardziej, ale nadpłacanie w celu zmniejszania raty może być skuteczniejsze.

Tak czy inaczej – w obu tych wypadkach warto, o ile oczywiście nie dotyczy nas jedna ze wspomnianych wcześniej trzech sytuacji, gdy nadpłacanie faktycznie się nie kalkuluje.