Strona głównaMieszkaniaMieszkania w abonamencie – trend, który rośnie w siłę

Mieszkania w abonamencie – trend, który rośnie w siłę

W teorii najem instytucjonalny to często korzystne rozwiązanie dla obu stron. Właściciele nieruchomości są lepiej zabezpieczeni, a najemcy mają zapewnione bardziej komfortowe warunki mieszkaniowe. Czemu zatem mieszkania w abonamencie nie są tak popularne jak za granicą?

Inwestycje w nieruchomości łączą w sobie niski stopień ryzyka ze stosunkowo atrakcyjną stopą zwrotu. Poza flippingiem mieszkaniowym dobrym sposobem na zarabianie jest wynajem. Części zarobków może jednak pozbawić Polaków rząd, nakładając na osoby uzyskujące zysk z najmu instytucjonalnego dodatkowe podatki.

Rynek wynajmu nieruchomości w Polsce

Obserwując zagraniczne rynki mieszkaniowe oraz raporty rentowności, z optymizmem można zapatrywać się na inwestycję w wynajem nieruchomości w Polsce. Wraz z wejściem na rynek pracy kolejnych pokoleń, można zauważyć trend mniejszego przywiązania do konkretnej pracy czy miejsca. Zwłaszcza wśród młodych ludzi, decyzje życiowe często podyktowane są okazją do lepszego zarobku, ciekawszą ścieżką kariery zawodowej czy atrakcyjną lokalizacją. To z kolei przekłada się na większą popularność wynajmu. Zakup nieruchomości nierzadko oznacza trwałe przywiązanie do jakiegoś miejsca, a w konsekwencji, ograniczenie perspektyw. Trend ten zauważalny jest już w zachodniej Europie, gdzie aż 31% gospodarstw domowych opiera się na wynajmie.

Jak wynika z raportu CBRE „European Multifamily Housing Report”, w ciągu ostatnich dziesięciu lat liczba wynajmujących domy bądź mieszkania Europejczyków wzrosła o 5%. Tymczasem w Polsce na wynajem decyduje się zaledwie 4% gospodarstw domowych. Jakie wnioski nasuwają się z tych statystyk? Przede wszystkim na ich bazie można tworzyć atrakcyjne dla wynajmujących prognozy na najbliższe lata. Zwłaszcza osoby przed 30. rokiem życia przejawiają większe zainteresowanie wynajmem niż przedstawiciele starszych generacji. Jednocześnie wraz ze wzrostem stóp procentowych w Polsce, mniej atrakcyjnym rozwiązaniem jest sfinansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Raport Expandera i Rentier.io sporządzony na podstawie ogłoszeń najmu oraz sprzedaży mieszkań za 2021 rok wskazuje, że średni koszt najmu mieszkania o powierzchni 40 m2 jest średnio o 200-300 zł mniejszy niż wynosi prawdopodobna rata kredytu za taki lokal.

Kolejny trend, który można zauważyć wśród osób szukających nieruchomości, to położenie duży nacisku na komfort mieszkania. Zakup nieruchomości to nie tylko znaczący wydatek, ale również poważna odpowiedzialność za wszystkie aspekty związane z posiadaniem budynku. Konserwacja, naprawy, zakupy sprzętów – to tylko kilka kwestii, których część osób woli uniknąć. Dlatego dogodnym rozwiązaniem dla coraz większej liczby osób może być najem instytucjonalny.

Na czym polega najem instytucjonalny?

Chociaż w przepisach prawa obowiązuje od ponad dwóch dekad, a pierwsze mieszkania dostępne w ramach najmu instytucjonalnego pojawiły się w Polsce w 2015 roku, wciąż stanowi on marginalną częścią rynku wynajmowanych lokali w Polsce. Według szacunków najem instytucjonalny stanowi zaledwie od 3 do 5% rynku najmu w kraju. Tymczasem tego rodzaju rozwiązanie może nieść szereg korzyści dla obu stron.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najem instytucjonalny stanowi jedną z trzech form najmu (obok okazjonalnego i zwykłego). Wyróżnia się tym, że może być świadczony wyłącznie przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W praktyce oznacza to funkcjonowanie na rynku firm, które dysponują nieruchomościami mieszkalnymi na wynajem i świadczą taką usługę klientom. Ponadto najważniejsze cechy najmuj instytucjonalnego to:

  • zawieranie umowy na określony czas, co ułatwia kwestie eksmisji lokatorów,
  • podpisywanie umowy z oświadczeniem w formie aktu notarialnego,
  • często kompleksowa obsługa w zakresie wynajmu.

Coraz więcej aspektów codzienności przybiera współcześnie postać abonamentową. W ten sposób można korzystać nie tylko z usług, ale również dóbr, jak chociażby wynajem długoterminowy samochodów. Zainteresowanie taką formą jest zauważalne w kolejnych sektorach, zatem również na rynku mieszkaniowym. Zapewnia ono niespotykaną dotąd wygodę oraz swobodę w podejmowaniu decyzji. W dobie globalizacji życia, podpisywanie wieloletnich umów kredytowych na zakup nieruchomości kłóci się z obecnym stylem życia. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią na potrzeby klientów.

Dlaczego najem instytucjonalny może być atrakcyjny?

Czerpanie zysków z najmu czy wręcz rola rentiera to dla wielu osób ciekawy sposób na zarobek. Niemniej w przypadku zwykłego najmu prawo jest zdecydowanie korzystniejsze dla lokatorów, a nie właścicieli nieruchomości. Niewypłacalny lokator może być przyczyną wielu problemów, a także strat finansowych dla posiadacza lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego sytuacja jest znacznie bardziej transparentna i zapewnia właścicielom nieruchomości więcej narzędzi. Sam fakt konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego oraz na czas określony, pozwala skuteczniej wyegzekwować eksmisję osób, które bezprawnie będą zajmowały lokal. Biznesowy charakter niweluje takie aspekty jak potrzeby życiowe i mieszkaniowe po stronie najemcy. Dodatkową ochroną dla firmy zajmującej się wynajem mieszkaniowym może być również kaucja zabezpieczająca. W przypadku braku problemów z najemcą, pieniądze z tytułu kaucji podlegają zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Właściciel może jednak zmniejszyć początkową kwotę np. o sumę wynikającą z nieuregulowaną opłatę. Warto też zaznaczyć, że zgodnie z ustawą, kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Prowadzenie działalności związanej z wynajmowaniem mieszkań jest też przejrzysta pod kątem podatkowym. Wszystkie transakcje odbywają się w ramach firmy, a więc są bardziej usystematyzowane, a także profesjonalne. To korzyść także dla osób, które szukają mieszkania czy domu. Inną zaletą może być większy komfort życia w wynajmowanym lokalu. O takie aspekty jak umeblowanie, konserwację budynku czy opłaty dba właściciel, tymczasem klient zyskuje wygodne mieszkanie w abonamencie. Jednocześnie łatwiej zawrzeć długoterminową umowę, np. na 10 lat (maksymalnie 30 lat).

Warto też wspomnieć o możliwości zawarcia z właścicielem mieszkania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Zgodnie z zapisem ustawy, tego typu umowa zakłada, że najemca po wygaśnięciu umowy najmu instytucjonalnego staje się właścicielem nieruchomości. W dokumentach musi zostać zawarte stosowne roszczenie najemcy dotyczące przeniesienia na niego prawa własności, kiedy ureguluje uzgodnioną cenę rozłożoną na miesięczne raty. Z kolei właściciel ustanawia hipotekę jako zabezpieczenie tych roszczeń. Ponadto mowa najmu z dojściem do własności powinna zawierać także takie zapisy jak:

  • cena sprzedaży,
  • harmonogram spłaty,
  • wysokość kolejnych rat,
  • zobowiązanie najemcy do wpłaty środków zgodnie z harmonogramem.

Polski Ład a najem

Hamulcem dla rozwoju rynku najmu nieruchomości w Polsce mogą być zmiany podatkowe, wprowadzone w ramach tzw. Polskiego Ładu. Jednym z założeń programu jest m.in. zmiana sposobu rozliczania z fiskusem dochodów z najmu. Dotąd zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy mogli wybierać między formą zryczałtowaną, a zasadami ogólnymi. Duża część firm zajmujących się najmem instytucjonalnym decydowała się z na wybór zasad ogólnych, ze względu na możliwość amortyzacji wydatków ponoszonych na nieruchomości, a w konsekwencji niższy podatek. Polski Ład zakłada, że od 2023 roku zarówno najem prywatny, jak i instytucjonalny będzie można rozliczać wyłącznie przez ryczałt ewidencjonowany. Ekspert podatkowy Łukasz Kupryjańczyk w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” wylicza, że jeżeli standardowa stawka amortyzacji podatkowej lokalu mieszkalnego wynosi 1,5%, to roczny odpis od mieszkania wartego 600 tys. zł daje 9 tys. zł. Oznacza to 1530 zł w podatku rocznie – bazując na 17-procentowej stawce podatkowej. Nowe zasady uwzględniają wyłącznie ryczałt i następujące stawki:

  • 8,5% przychodów mieszczących się w kwocie 100 000 zł,
  • 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

W efekcie eksperci przewidują, że Polski Ład zamiast upodabniać polski rynek do trendów zachodnich, pogłębi tendencję do posiadania mieszkań własnościowych, co z kolei zablokuje rozwój wielu gospodarstw domowych. Będą one ograniczone pod względem migracji, a w efekcie nie skorzystają z nadarzających się szans. Nowe przepisy zmniejszają opłacalność najmu, jednak jednocześnie nie zatrzymują wzrostu cen nieruchomości w Polsce. Zatem rozwiązanie w postaci najmu instytucjonalnego, które dla wielu osób mogło oznaczać szybszy start w dorosłe życie czy chociażby łatwiejszą decyzję o usamodzielnieniu się, zostało wyhamowane przez decyzje na szczeblu rządowym.

1 KOMENTARZ

  1. To nieprawda. Firmy – a wiec tylko takie podmioty, które mogą prowadzić najem instytucjonalny nadal mogą rozliczać się liniowo, wg. Skali lub ryczałtem. Obowiązek ryczałtu wprowadzono jedynie dla osób prywatnych – a te i tak nie mogą wynajmować na zasadzie najmu instytucjonalnego. Co najwyżej mogą stosować umowy najmu okazjonalnego.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Najpopularniejsze

Przyjazna dla użytkowników wyszukiwarka ofert nieruchomości, przeszukaj dziesiątki polskich serwisów ogłoszeniowych jednym kliknięciem. Pozwól naszym algorytmom znaleźć nieruchomość idealnie spełniającą Twoje kryteria.