Kredyt hipoteczny to kredyt na zakup nieruchomości, której wpis do hipoteki zabezpiecza pożyczkę. Tyle definicji – najbardziej w skrócie. W zasadzie wypełnia ją tak samo nabycie mieszkania, jak i domu. Czy więc kredyt zaciągnięty na budowę domu jest taki sam jak kredyt na zakup mieszkania? Nie zawsze.
Generalnie cele te wydają się być identyczne: własny dach nad głową. Nie są one jednak identyczne dla banku albo – inaczej mówiąc – mogą, ale nie muszą być. Jeśli kupujemy gotowy dom, to traktowany jest on przez bank podobnie jak zakup gotowego mieszkania. Ale jeśli chcemy wziąć kredyt hipoteczny, aby dom dopiero zbudować, sprawy wyglądają trochę inaczej. Ale może najpierw omówmy podobieństwa, a dopiero później różnice.
Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania i budowę domu – podobieństwa
W zasadzie jest ich wiele, a wręcz większość. Sam mechanizm zabezpieczenia kredytu jest ten sam: wpis do hipoteki. Taki sam może być też okres spłaty – nawet 35 lat. Identyczne są także wymogi, tzn. 20% wkładu własnego (ewentualnie 10% + ubezpieczenie), oraz samo liczenie Twojej/Waszej zdolności kredytowej i dokumenty ją potwierdzające.
Inaczej mówiąc – od strony finansowej kredyty te są w zasadzie jednakowe. Musimy przejść taką samą procedurę ich przyznania (piszemy o niej tutaj: Kredyt hipoteczny krok po kroku) i analogiczną weryfikację. Ponadto możemy liczyć na te same parametry kredytu (czas spłaty, wysokość raty) i musimy uważać na takie same koszty dodatkowe (o nich dla odmiany piszemy tutaj: Kredyt hipoteczny – ukryte koszty). Również kwestie prawne są analogiczne: notariusz, opłaty sądowe itd. A jednak kredyt udzielany na zakup mieszkania ma też kilka istotnych różnic w porównaniu z kredytem udzielanym na budowę domu.
Przede wszystkim: wkład własny
Najważniejszą, a zarazem najciekawszą różnicą w obu tych wypadkach jest sprawa wkładu własnego. Gdy chcemy zbudować dom, możemy mieć nawet i 0 zł wolnej gotówki, a nadal wymóg posiadania wkładu własnego może być spełniony. Powód jest prosty i dotyczy bardzo konkretnej kwestii: gdy jesteśmy właścicielami ziemi, na której będzie budowany dom, to właśnie jej wartość może zostać uznana za nasz wkład własny.
Podobnie za wkład własny bank może uznać już poniesione koszty inwestycji – np. uzbrojenie działki czy kupienie projektu architektonicznego obiektu. I to wszystko jest wbrew pozorom bardzo korzystne. Dzięki temu możemy wkład własny „kompletować” etapami, zależnie od aktualnych możliwości. W wypadku zakupu gotowego mieszkania 20% wkładu własnego musimy mieć w jednym, konkretnym momencie – w chwili udzielania kredytu. A pieniądze, które leżą sobie niewinnie na koncie, mają taką dziwną, niezbyt przyjemną cechę, że potrafią – nie wiadomo kiedy i nie wiadomo gdzie – znikać (choć przecież „odkładamy i nic, nigdy, ale przenigdy nie kupujemy”), prawda?
Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania i budowę domu – różnice
Więcej różnic widać w kwestiach formalnych i tutaj – trzeba to przyznać – są one utrudnieniem, ale są też całkowicie uzasadnione. Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym (więc jest gotowe) to łatwo można ocenić jego faktyczną wartość. Z kolei gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, dostajemy od niego komplet niezbędnej dokumentacji. Często też deweloperzy mają własne umowy z bankami, które mogą ułatwić nam cały proces zaciągania kredytu.
Tymczasem pożyczając nam pieniądze na budowę domu, banki zasadniczo pożyczają nam je na coś, co jeszcze nie istnieje, a co my dopiero obiecujemy, że zbudujemy. Dlatego pojawiają się transze oraz formalne, dodatkowe wymogi, które zabezpieczają banki przed wykorzystaniem przyznanej kwoty kredytu hipotecznego na inny cel niż ten, który zadeklarowaliśmy. Stąd różnice.
Pierwsza różnica (nie licząc wcześniej opisanego wkładu własnego) to lista dokumentów, które musimy dostarczyć do banku. Jest ona niestety dłuższa i obejmuje również prawomocne pozwolenie na budowę, harmonogram i kosztorys prac, operat szacunkowy i dziennik budowy. Wygląda więc to podobnie jak w wypadku zakupu mieszkania od dewelopera (wymagane są wówczas m.in.: przedwstępna umowa deweloperska, kopia pozwolenia na budowę, odpis z księgi wieczystej, projekt architektoniczno-budowlany, mapa oraz wpis i wypis z ewidencji gruntów), ale wyraźnie inaczej niż w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego. I co ważne: gdy budujesz dom sam, na własnej działce – musisz te dokumenty zgromadzić samemu.
Druga różnica to wypłata kredytu. W wypadku gotowego mieszkania jest to jednorazowy przelew z banku na całą pożyczaną kwotę. W przypadku budowy domu przelewy przychodzą w transzach (ich liczba i wysokość są indywidualnie ustalane z bankiem), a uruchomienie kolejnej transzy kredytu uzależnione jest od udokumentowanych, zgodnych z planem postępów prac. Przed każdą kolejną transzą bank wymaga inspekcji na placu budowy, która ma potwierdzić, że prace postępują prawidłowo. Dlatego sugerujemy negocjować z bankiem jak najmniejszą liczbę transz, bo taka inspekcja zwyczajowo prowadzona jest na koszt kredytobiorcy.
I wreszcie trzecia różnica. Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania spłacamy od razu, tzn. raty kapitałowo-odsetkowe zaczynamy spłacać niemal natychmiast po udzieleniu kredytu. W przypadku budowy domu istnieje karencja spłaty kredytu, tzn. w trakcie trwania budowy możemy spłacać tylko odsetki od aktualnie przelanych transz, a dopiero po zakończeniu prac – pełne raty kapitałowo-odsetkowe.
