Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, ale przeniesienie prawa własności wymaga wcześniej spłaty całego zadłużenia. Trzeba też dopełnić formalności w banku i sądzie, a niekiedy również w urzędzie i spółdzielni, co wiąże się z kosztami. Wyjaśniamy, co i jak trzeba zrobić, żeby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.
Co roku ok. 200 tys. osób zaciąga wieloletni kredyt hipoteczny (najczęściej wybierany przez klientów okres spłaty to 25-35 lat). Większość robi to z myślą o zakupie mieszkania na własne potrzeby.
Sprzedajemy prawo własności, a nie cedujemy długu
Zdarza się, że po pewnym czasie plany życiowe się zmieniają (przeprowadzka, problemy finansowe, zmiana preferencji dot. lokalizacji mieszkania), co wiąże się z potrzebą zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką.
Oczywiście takie rozwiązanie jest możliwe. Z tym, że wymaga wcześniej uregulowania całego zadłużenia względem banku. Jeśli więc kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu nie wystarczy na pokrycie całej należności, brakujące środki trzeba będzie zdobyć z innych źródeł.
Dotyczyć to może osób zadłużonych w walucie obcej, np. tzw. frankowiczów. W wielu takich przypadkach wzrost kursu franka szwajcarskiego, do którego jest indeksowany dług, sprawił, że wartość zobowiązania przekroczyła wartość zabezpieczenia (nieruchomości). Nie ma możliwości, by formalnie scedować zadłużenie na nowego nabywcę mieszkania (zwłaszcza jeśli on również będzie finansować się kredytem).
Jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką? To zależy od sposobu finansowania transakcji przez kupującego – kredytem hipotecznym czy wyłącznie własnymi środkami.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – ścieżka z kupcem kredytowym
- Poinformować bank o planie sprzedaży mieszkania
- Uzyskać z banku:
- zgodę na jednorazową (przedterminową) spłatę kredytu,
- zaświadczenie o wysokości i stanie zadłużenia, łącznie z odsetkami, opłatami i prowizjami (np. za wcześniejszą spłatę) i numerem rachunku do wpłaty wymaganej kwoty,
- promesę o uwolnieniu przezeń hipoteki po spłacie kredytu.
Zaświadczenie będzie niezbędne również do zawarcia przedwstępnej i notarialnej umowy sprzedaży z kupującym.
- Podpisać umowę przedwstępną
Określamy w niej warunki sprzedaży i nabycia mieszkania oraz czas ich realizacji. Taka umowa przydaje się zwłaszcza wtedy, gdy zawarcie transakcji zależy od dokonania formalności. - Dostarczyć do banku kupującego wymagane dokumenty
Niektóre instytucje mogąc wymagać od zbywającego dodatkowych dokumentów, np. wystawianej przez jego bank opinii na temat terminowości spłaty, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości (i ew. opłatą za użytkowanie wieczyste), czynszem, o wymeldowaniu dotychczasowego właściciela i innych lokatorów.
Promesa może nie być potrzebna, jeśli sprzedający i kupujący mają kredyt w tej samej instytucji. - Zaczekać na zleconą przez bank kupującego wycenę nieruchomości
Zły stan techniczny może być przyczyną odmowy udzielenia finansowania. - Zawrzeć umowę notarialną.
By finansowanie zostało uruchomione, konieczne będzie złożenie przez nowego właściciela i opłacenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki na rzecz nowego banku na kolejnym miejscu (po finalizacji transakcji bank kupującego zostanie przesunięty na pierwsze miejsce) w księdze wieczystej. Gdy kupujący dostarczy sądowe potwierdzenie do swojego banku, ten spłaci istniejące zadłużenie, przelewając środki na konto wskazane w zaświadczeniu z banku strony sprzedającej. Nastąpi zmiana wierzyciela w księdze wieczystej. Nasz bank zwolni hipotekę (zostanie wykreślony z księgi wieczystej), a jego miejsce zajmie bank nowego właściciela.
Jeśli wartość mieszkania przewyższy kwotę istniejącego zadłużenia, nadwyżkę otrzymamy na swoje konto. W tym celu dostarczamy instytucji finansującej kupującego zaświadczenie o całkowitej spłacie zobowiązania.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – ścieżka z kupcem gotówkowym
- Poinformować bank o zamiarze sprzedaży mieszkania
- Uzyskać ze swojego banku: zgodę na jednorazową spłatę, zaświadczenie o wysokości i stanie zadłużenia oraz promesę zwolnienia hipoteki
- Podpisać umowę przedwstępną
- Uregulować zadłużenie względem banku
- Uzyskać ze swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie
- Zawrzeć notarialną umowę sprzedaży.
Na tej podstawie nowy właściciel składa w sądzie wniosek o zwolnienie hipoteki.
O czym pamiętać, sprzedając nieruchomość obciążoną hipoteką?
Nie sugerujmy się widocznym np. w e-bankowości saldem zadłużenia. Uwzględnia ono bowiem sytuację, w której spłacamy dług w zaplanowanym w umowie terminie, czyli również odsetki przypadające za pozostały do spłaty okres. Tych przecież już nie będziemy płacić. Im szybciej pozbywamy się zobowiązania, tym mniejsze koszty jego obsługi (odsetki) ponosimy. Bank musi więc pomniejszyć o nie swoją wierzytelność.
Poza tym zgodnie z tzw. małym TSUE (wyrok TSUE C – 383/18) w przypadku przedterminowego wywiązania się z umowy klientowi przysługuje prawo zwrotu części prowizji i opłat poniesionych w związku z uruchomieniem finansowania.
Wielkość zwrotu jest proporcjonalna do okresu pozostającego do końca pierwotnego terminu spłaty kredytu. Jeśli więc pożyczyliśmy kapitał na 20 lat, ale oddajemy go po 10, przysługuje nam połowa prowizji za pozostałe 10 lat. Może chodzić o kilka-kilkanaście tysięcy złotych.
Ważne! Jeśli od uruchomienia kredytu minęły mniej niż trzy lata, bank może zażądać prowizji za wcześniejszą spłatę. Jak dużej? Na mocy ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. nie może to być więcej niż 3 proc. kwoty zobowiązania. Jednak przepis ten dotyczy tylko umów o zmiennej stopie procentowej zawartych po 22 lipca 2017.
W przypadku hipotek ustanowionych wcześniej, wiele zależy od zapisów kontraktu i dobrej woli kredytodawców. Najczęściej pobierają oni taką prowizję w ciągu pierwszych pięciu lat od zaciągnięcia kredytu. Jednak zdarzają się umowy z 10-letnią karencją.
Przygotujmy się na koszty związane z uzyskaniem zaświadczeń – tak z banku, jak i urzędu miasta (gminy) oraz sądu. Te pierwsze mogą wynieść nawet kilkaset złotych. Liczmy się również z tym, że w magistracie i sądzie nie zdobędziemy od ręki wymaganych dokumentów (kilka dni oczekiwania).
