Bańka czy nie bańka, oto jest pytanie

Dopiero co ogłoszono mieszkaniowy boom, a niektórzy już zapowiadają bańkę, która może pęknąć i doprowadzić do znacznych przecen nieruchomości. Tylko tak straszą, czy mają trochę racji?

Sprzedawać w szczytowym momencie, kupować po przecenach – wiadomo; zna to każdy inwestor. Ale co w sytuacji, gdy epidemia nie spowodowała obniżek cen nieruchomości, a w tej chwili ceny mieszkań wprost szaleją? Poczekać? A może kupować jak najszybciej, aby załapać się na aktualne wzrosty? Odpowiedzi na te pytania sprowadzają się do analizy tego, czy już mamy bańkę na rynku nieruchomości, czy jeszcze nie. Tylko: jak to ocenić?

Bańka w nieruchomościach się zaczyna, ponieważ…

Fakt: w pierwszej połowie 2021 roku mieszkania podrożały bardziej, niż przez cały rok 2020. Najbardziej w Gdańsku: aż o 13%. Tak, to jest daleko powyżej średniego wzrostu pensji, więc w oczywisty sposób dostępność mieszkań w tym mieście zmalała. W innych, dużych miastach jest trochę lepiej, ale… przede wszystkim, dla porównania, cofnijmy się do roku 2007, gdy średnia cena nowych mieszkań w Warszawie wzrosła o 57%, przy wzroście zarobków w stolicy o 11%. Tak: wtedy to faktycznie była bańka.

Jednak są pewne sygnały sugerujące, że w jakimś stopniu sytuacja ta może się powtórzyć. Głównie wynikają one z faktu, że relacja wzrostu zarobków do wzrostu cen mieszkań pogarsza się od 4 lat. Sygnałem ostrzegawczym są też niższe liczby sprzedanych nowych mieszkań. Przykładowo: w Warszawie w czerwcu 2021 sprzedano ich 1099, podczas gdy w lutym i marcu tego samego roku: po ponad 2000. W Krakowie w lutym 2021 sprzedano około 1200 mieszkań, a w czerwcu już niespełna 600. Podobną tendencję widać na rynkach we Wrocławiu i Poznaniu. W połączeniu ze świeżą opinią ekonomistów Banku ING, którzy są przekonani, że RPP może podnieść stopy procentowe (w efekcie wzrosną raty kredytów) już w listopadzie, może to wzbudzać niepokój.

Nie ma bańki w nieruchomościach, ponieważ…

Spadek liczby sprzedanych nowych mieszkań można tłumaczyć na wiele sposobów, np. może on wynikać z wracającej mody na stare budownictwo (pisaliśmy o tym tutaj: Nic nie cieszy tak, jak wielka płyta). Przyjrzyjmy się więc innym sygnałom, które nie potwierdzają nadciąganie bańki w polskich nieruchomościach.

Stonowane stanowisko w sprawie zakupu mieszkań eksperci opierają na aktualnych danych NBP. Popatrzmy na rynek wtóry – zwłaszcza w Warszawie widać spadek cen transakcyjnych przy rosnących cenach ofertowych. Wniosek jest prosty: kupujących jest mniej i dlatego mogą negocjować. Z drugiej strony, na rynku pierwotnym ceny transakcyjne są niemal identyczne jak ceny ofertowe, a to z kolei oznacza, że deweloperzy nie dają rabatów i sprzedają mieszkania i drożej i łatwiej, niż kilka miesięcy temu.

Sygnały pochodzące z rynku polskiego są więc niejednoznaczne. Popatrzmy zatem szerzej, tzn. oceńmy sytuację świecie, a dokładniej: w Europie. Rzut okiem poza naszą granicę pokazuje, że nasze wzrosty cen nieruchomości nie są ani zaskakujące, ani specjalnie wysokie na tle innych krajów starego kontynentu.

Europa, czyli gdzie tak naprawdę szukać bańki w nieruchomościach?

Dane Eurostatu są jednoznaczne: nasze wzrosty to nic w porównaniu ze wzrostami np. u naszych sąsiadów. Podajmy kilka przykładów, ale najpierw wytłumaczmy metodologię. Wszystkie dane dotyczą wzrostów liczonych na przestrzeni minimum 6 lat – to weryfikuje chwilowe mody i wahania rynków. Wszystkie też zostały zestawione ze wzrostem zarobków w analogicznych okresach, co wzrosty cen nieruchomości w danym kraju. I jak to wygląda? Na początek – Polska. Od roku 2014 średnie ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 45% podczas gdy w tym samym okresie średnie zarobki w Polsce wzrosły o 39%. Ta różnica nie szokuje, prawda? To teraz porównajmy się do europejskich rekordzistów:

Prawda, że dysproporcje są u nich o wiele większe, niż w Polsce? Wprawdzie są i takie kraje, w których wzrost cen mieszkań był jeszcze wyższy niż w Luksemburgu (Islandia, Estonia), ale w większym stopniu rekompensował go wyższy wzrost średnich pensji (Islandia +52%, Estonia +90%). Z drugiej strony, ceny mieszkań w Rumunii w latach 2014-2020 wrosły o 37%, podczas gdy pensje o 113%, kraj ten jest jednak wyjątkiem w Europie: sytuacja nabywców minimalnie poprawiła się jeszcze tylko w Bułgarii, Chorwacji i Finlandii.

Wnioski? Gdybyśmy tylko odnieśli nasze, krajowe wzrosty do wzrostów z Europy, można by było powiedzieć: nic niezwykłego się u nas nie dzieje, a nawet te nasze zmiany cen mieszkań są jednymi z mniej spektakularnych. Czy to gwarantuje, że u nas bańki nie ma? Nie. Ale z dużym prawdopodobieństwem sugeruje, że jeszcze nam trochę do niej brakuje.