Oferty cenowe kredytów hipotecznych mocno się różnią. W skrajnych przypadkach ten sam klient przepłaci 70-100 tys. zł i co miesiąc płaci ratę wyższą o 200 zł. Jednak nie tylko koszty przemawiają za tym, by nie zadłużać się w pierwszym lepszym banku, tylko przed zawarciem umowy porównać propozycje przynajmniej kilku instytucji.
Konkurencja zawsze jest dobra dla klienta. Dotyczy to również takiego produktu finansowego jak kredyt hipoteczny. W polskim sektorze bankowym funkcjonuje kilkanaście instytucji o zasięgu ogólnokrajowym, które udzielają finansowania na cele mieszkaniowe. Do tego dochodzi kilkaset regionalnych i lokalnych banków spółdzielczych. Każdy z nich samodzielnie ustala politykę kredytową, określa zasady, na jakich pożycza kapitał, warunki cenowe i wymagania, jakie musi spełnić potencjalny kredytobiorca.
Skrajnie różne koszty kredytu hipotecznego
To wszystko sprawia, że oferty kredytów hipotecznych się różnią. Przede wszystkim ceną. W przypadku klienta z wynagrodzeniem na poziomie dwóch średnich krajowych (obecnie ok. 7800 zł netto), który ma 20-proc. wkład własny i chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na 30 lat, różnica w łącznych kosztach (odsetki, prowizja, ubezpieczenia i inne opłaty) sięga 70-100 tys. zł. Nawet w skali tak długiego okresu oszczędności robią wrażenie. Do tego dochodzi niższa rata co miesiąc. Różnica między skrajnymi ofertami wynosi nawet 200 zł.
Obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii, ale pewne jest to, że prędzej czy później one wzrosną. To przełoży się na wysokość comiesięcznego zobowiązania ponoszonego na rzecz banku, czyli ta rozpiętość w wysokości rat będzie jeszcze większa.
Dobrze dobrany kredyt hipoteczny będzie mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu. Wówczas nieprzewidziany wzrost wydatków, np. z powodu poważnej awarii samochodu czy konieczności zakupu nowej pralki, nie zagrozi stabilności naszych finansów.
Odmienne wymagania dotyczące źródeł dochodu
Aczkolwiek cena to nie wszystko. Oferty różnią się także samą dostępnością. Jeden podmiot akceptuje wnioski od osób, które osiągają dochody z umów cywilnoprawnych lub z zagranicy, a drugi je odrzuca. Fakt ten nabiera szczególnego znaczenia w okresie pandemii, gdy wiele organizacji zaostrzyło kryteria przyznawania finansowania. W konsekwencji na cenzurowanym znaleźli się też ci klienci, którzy prowadzą działalność w branżach najbardziej dotkniętych covidowymi obostrzeniami.
Podobnie jest z promesą zatrudnienia. Kredytodawcy najchętniej wspomagają tych, którzy mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Dlaczego? Teoretycznie jest ona gwarancją stabilnego dochodu, co dla banku jest informacją, że wnioskodawca będzie w stanie na bieżąco regulować należność.
W przypadku umów czasowych klient musi wykazać odpowiednio długi okresem pozostały do końca kontraktu, np. 6-12 miesięcy wprzód. A jeśli jest on krótszy? Gdy pracodawca nie zechce zawrzeć umowy na stałe, jedynym rozwiązaniem pozostaje promesa zatrudnienia. Jednak akceptuje ją tylko część podmiotów.
Kredyt mieszkaniowy a wiek klienta
Instytucje pożyczające kapitał na cele mieszkaniowe mają też zróżnicowane wymagania w odniesieniu do wieku kredytobiorcy. Większość banków wymaga, by klient oddał dług z odsetkami przed ukończeniem 70. roku życia. Jednak zdarzają się banki, w których ta dopuszczalna granica wynosi 67 lat.
Z pozoru wydaje się, że trzy lata nie mają większego znaczenia. Można przecież skrócić okres kredytowania. Z tym że wtedy odbije się to na wysokości raty, która będzie większa (kapitał dzieli się przez mniejszą liczbę miesięcy).
Są też banki, w których maksymalny wiek kredytobiorcy w dniu spłaty zobowiązania wynosi 75, a nawet 80 lat. To właśnie tym ofertom w pierwszej kolejności powinny przyjrzeć się osoby w wieku 45-50 lat, które chciałyby się zadłużyć z myślą o zakupie domu albo przystąpić jako współkredytobiorca do umowy zawartej przez potomka.
Co można sfinansować kredytem hipotecznym?
Oferty hipoteczne banków różnią się też pod względem możliwych do sfinansowania celów. Praktycznie każda organizacja jest gotowa pożyczyć kapitał na zakup mieszkania czy budowę domu. Jednak w przypadku chęci zakupu działki rolnej czy siedliskowej albo domku letniskowego wachlarz propozycji będzie o wiele węższy.
Z podobnymi ograniczeniami muszą liczyć mikroprzedsiębiorcy zainteresowani kredytem na zakup nieruchomości usługowo-mieszkalnej. W różnych bankach obowiązują inne wymagania dotyczące dopuszczalnej wielkości części komercyjnej w powierzchni użytkowej całego lokalu. W jednym będzie to 30 proc., w drugim – 50 proc., a w jeszcze innym – nawet 70 proc.
Różny wkład własny
Kolejna różnica dotyczy wysokości wymaganego wkładu własnego. Po ubiegłorocznym zaostrzeniu tego parametru (standardem stało się min. 20 proc. ceny nieruchomości) niektóre banki znów akceptują niższy udział środków własnych klienta w transakcji, czyli 10 proc.
Jednak nie w każdej instytucji jest standardowa propozycja, na jaką może liczyć każdy kredytobiorca. Część banków rezerwuje ją tylko dla klientów własnych, lepiej zarabiających albo tych, którzy chcą kupić tańsze mieszkanie.
Mniejsza lub większa zdolność kredytowa
Dlaczego jeszcze nie warto składać wniosku o kredyt mieszkaniowy w pierwszej lepszej instytucji? Z powodu odmiennego sposobu wyliczania zdolności kredytowej, czyli – w uproszczeniu – siły nabywczej klienta.
Każdy podmiot używa do tego własnego algorytmu, w którym uwzględnia różne zmienne i nadaje im inną wagę (znaczenie). To sprawia, że jeden bank korzystniej dla wnioskodawcy wylicza jego zdolność kredytową (maksymalną kwotę kredytu), a inny robi to bardziej konserwatywnie. W efekcie temu samemu klientowi instytucje finansowe proponują inne kwoty. W przypadku osoby zarabiającej dwie średnie krajowe różnica w zdolności kredytowej może dochodzić do 170-180 tys. zł.
Oczywiście rzutuje to na wybory wnioskodawcy dotyczące nieruchomości. Po prostu, jeśli zdecyduje się on na nieodpowiednią dla siebie ofertę, na niektóre mieszkania nie będzie go stać. Wówczas albo zorganizuje większy wkład własny, co nie zawsze jest możliwe, albo będzie musiał znaleźć nową (tańszą) nieruchomość.
