Wybór strategii zarabiania na rynku nieruchomości determinuje sposób poszukiwań lokalu, z którego zamierzamy osiągać profity. Nieco inaczej wygląda to dla wynajmu, a inaczej – dla szybkiej odsprzedaży. Jednak zawsze liczy się cena mieszkania i profil potencjalnego klienta.
Bardzo niskie oprocentowanie lokat i utrzymująca się od dłuższego czasu na podwyższonym poziomie inflacja tworzą warunki, w których odkładanie pieniędzy na depozycie bankowym nie ma większego sensu. Sytuację pogarsza fakt, że obecnie – zgodnie ze stanowiskiem polskich władz monetarnych – nie istnieją przesłanki do szybkiego podniesienia stóp procentowych.
W horyzoncie co najmniej 12-18 miesięcy nie ma więc co liczyć na wzrost stawek na lokatach. Trzeba pogodzić się z realnymi stratami lub poszukać innych sposobów na ochronę kapitału przed inflacją (nie wspominając już o realnym zysku).
Podstawowe metody zarabiania na mieszkaniach
Jednym z nich może być rynek nieruchomości, który stwarza wiele opcji zarabiania. Te podstawowe to:
- zakup z dyskontem i sprzedaż po wyższej cenie w bliżej nieokreślonym czasie (zgodnie z zasadą kup i trzymaj, aż trafi się okazja zbycia po satysfakcjonującej cenie),
- szybka odsprzedaż, czyli realizacja powyższego działania, ale w bardzo krótkim okresie i po ewentualnym gruntownym remoncie nieruchomości celem znaczącego podniesienia jej wartości (na tym polega flipping),
- zakup lokalu i jego wynajem,
- podnajem, czyli wynajmowanie komuś nieswojego mieszkania.
Ile zarabia się na wynajmie mieszkania?
Każdy ze sposobów wymaga innej strategii. Jednak wszystkie łączy jedno – odpowiedni wybór nieruchomości. On determinuje przyszłą stopę zwrotu z inwestycji. Generalnie: im atrakcyjniejsza cena kupna lokalu, tym większa szansa na duży zarobek. Ile może on wynieść?
Według Expandera na wynajmie zarabia się obecnie 4 proc. netto rocznie. Z ostatniego raportu NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości wynika, że najem jest o wiele bardziej opłacalny niż bezpieczne formy lokowania kapitału, czyli lokaty bankowe i 10-letnie obligacje skarbowe.
Różnica wynosi ok. 3,2-4,7 pkt proc. i utrzymuje się na tym poziomie od czterech lat. Przy czym bank centralny podaje dane dla inwestycji w sześciu największych miastach Polski. Dla samej Warszawy stopa zwrotu wynosi 2,1-3,3 proc. w zależności od tego, w jakim stopniu inwestor posiłkuje się kredytem (im mniejsze LtV zobowiązania, tym większy zysk). W najlepszym okresie, czyli latach 2016-2018, było to 4,5-5 proc.
Zatem taki biznes może być dochodowy nawet przy wspomaganiu się kredytem hipotecznym. Dochody z czynszu są o obecnie o 2 pkt proc. wyższe niż odsetki płacone bankowi za użyczony kapitał. Dodajmy, że nowo udzielany kredyt na cele mieszkaniowe jest teraz oprocentowany na niecałe 3 proc.
Dla porównania banki oferują na 12-miesięcznej lokacie przeciętnie 0,16 proc. brutto. Po odjęciu podatku daje to na rękę 0,13 proc., czyli przeszło 30 razy mniej niż z wynajmu. Detaliczne obligacje skarbowe przyniosą w tym czasie odsetki na poziomie 0,7 proc. (średnia dla wszystkich rodzajów rządowych papierów dłużnych).
By pokazać pełnię korzyści z inwestowania w mieszkanie na wynajem, trzeba jeszcze dodać potencjalny wzrost wartości takiego lokum. Można zmierzyć go dynamiką cen. Według NBP w 2020 r. wyniosła ona około 7 proc.
Szukamy mieszkania pod wynajem
Jak zatem wybrać mieszkanie pod inwestycję? Czym się kierować? Na co zwracać uwagę, poszukując nieruchomości, którą chcemy kupić z myślą o wynajmie?
Jak zwykle, nie ma jednej, prostej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od profilu klienta docelowego. Innymi słowy: zanim przystąpimy do poszukiwań odpowiedniego lokalu, musimy zastanowić się, komu będziemy chcieli go wynająć.
Takie profilowanie jest niezbędne. W przeciwnym razie ryzykujemy, że lokal będzie stał pusty lub nie uzyskamy z niego satysfakcjonującego czynszu. O wielkości przychodów będzie decydować przypadek.
By tego uniknąć, musimy przeanalizować lokalny rynek nieruchomości. Pod uwagę powinniśmy wziąć charakterystykę lokalnej gospodarki, specyfikę miasta, w którym chcemy inwestować. Czy jest to ośrodek akademicki, czy przemysłowy (np. duża fabryka albo centrum logistyczne w pobliżu)? Ile i jakich budów się w nim realizuje? Ile firm i z jakich branż działa w tej miejscowości? Czy i jak często odbywają się w niej duże imprezy wystawiennicze, sportowe, kongresy, sympozja naukowe?
Dzięki metodycznemu podejściu ustalimy, na jakie mieszania jest największe zapotrzebowanie w danej lokalizacji. Oczywiście można próbować znaleźć niszę, ale jest to ryzykowna strategia i raczej sprawdza się w dużych miastach.
Jeśli już określimy profil naszego najemcy, pod niego szukamy nieruchomości. W przypadku studentów ważne jest, by mieszkanie miało niezależny układ pokoi i było położone niedaleko miejsc nauki albo/i rozrywki. Najlepiej gdyby znajdowało się w połowie drogi między np. uniwersytetem i starówką czy najpopularniejszymi klubami studenckimi.
Szukamy mieszkania pod flip
Zarabianie na flipach wymaga innego podejścia. Tutaj najważniejsza jest cena nabycia. Powinna być ona jak najniższa w stosunku do potencjału rynkowego. Takie lokale teoretycznie najłatwiej znaleźć w starym budownictwie, kamienicach oraz na licytacjach komorniczych. Z tym że powinniśmy być w stanie realnie ocenić, czy szybki remont lokalu będzie możliwy i czy nie pochłonie zbyt dużych nakładów. Nie zawsze jest to możliwe.
Czy kupować mieszkania zadłużone? To zależy, jak mocno uda nam się zbić cenę transakcyjną. Pamiętajmy, że ewentualne zobowiązania obciążające nieruchomość zmniejszają naszą marżę. Oczywiście z tyłu głowy powinniśmy mieć też to, komu zechcemy później odsprzedać lokal – innemu inwestorowi czy osobom kupującym na własne potrzeby. To może rzutować na długość okresu poszukiwań kupca. A im niższa cena nabycia i krótszy czas odsprzedaży, tym większa stopa zwrotu.
Ta potrafi dochodzić do kilkudziesięciu procent. Wiele zależy od naszych zdolności organizacyjnych, w tym m.in. dostępu do sprawdzonej ekipy remontowej i cen materiałów budowlanych. Na wielkość zysku rzutują również umiejętności negocjacyjne i marketingowe (dotarcie z ofertą do finalnych nabywców).
