Z pozoru wydaje się to być proste – mieszkanie to głównie cztery elementy: powierzchnia, cena, lokalizacja i standard wykończenia. Tak, to przede wszystkim. Ale dewelopera warto zapytać też np. o finansowanie, zagospodarowanie przestrzeni i ewidencję nieruchomości.
Kupno mieszkania to nie to samo co wyjście po bułki do piekarni. W przypadku nieruchomości mamy prawo mieć wiele wątpliwości i pytań. Wiadomo – angażujemy duże środki, a czasem też kredyt na połowę życia i łączymy je z miejscem, które przez wiele lat będzie z nami związane. Lepiej więc dopytywać, aby być pewnymi tego, że nic niespodziewanego, co można wykluczyć już na etapie zakupu, nam tych lat nie zepsuje. Więc: o co konkretnie pytać?
Czy formalnie wszystko jest ok?
Wydaje się to być oczywiste, że jest. Dla pewności jednak lepiej zerknąć na najważniejsze dokumenty, aby się nie zdziwić; warto zobaczyć co najmniej księgę wieczystą nieruchomości oraz kopię pozwolenia na budowę. Jeśli deweloperem nie jest duża firma, dobrze by było też, aby się uwiarygodniła pokazując np. sprawozdania finansowe z ostatnich lat.
Miejscowy Plan Zagospodarowania
Przykład: kupujemy mieszkanie niemal w polu. Albo na skraju lasu. Wiele osób, właśnie z takich powodów wybiera tę, a nie inną inwestycję. Tylko – czy za kilka lat, zamiast na zieleń, nie będziemy mieli widoku z okien na kolejny blok? Dlatego właśnie jednym z ważniejszych pytań, jakie możemy zadać deweloperowi jest pytanie o Miejscowy Plan Zagospodarowania, który zawiera informacje na temat terenów położonych dookoła inwestycji. Pamiętajmy, że pokazywane nam wizualizacje mogą odbiegać od rzeczywistości; również w kontekście otaczającej budynek infrastruktury.
Garaż i komórka lokatorska – jakie są zasady?
Nie musimy być zainteresowani kupnem garażu, ale musimy wiedzieć, czy nie jest przypadkiem ten zakup obowiązkowy, a co za tym idzie – czy nie jest dodatkowym kosztem. Podobnie z komórką lokatorską, którą dla odmiany prawie wszyscy chcemy mieć.
Jakie materiały zostaną użyte w obiekcie?
Zwłaszcza te wykończeniowe, dotyczące całego budynku, tj. windy, klatki schodowe, wiatrołapy, światło na klatce z fotokomórką itd. Chodzi tu nie tylko o to, czy np. będą zainstalowane domofony, czy wideofony, ale np. różnica między schodami betonowymi, a marmurowymi jest kolosalna (dla wartości całej inwestycji, a więc też i dla wartości twojego mieszkania).
Jak finansowana jest inwestycja?
Najlepiej gdy istnieje plan finansowy w całości nadzorowany przez bank, który udzielił deweloperowi kredytu – ten bank (we własnym interesie) będzie kontrolował, czy kredyt jest należycie wydawany. Trochę gorzej, gdy firma finansuje nieruchomość z bieżącej sprzedaży mieszkań – wystarczy, że coś się nie dopnie w planach sprzedażowych, a mogą zacząć się problemy.
Jakie będą opłaty administracyjne?
Rata (ewentualnego) kredytu hipotecznego to nie wszystko – wiadomo; stałym kosztem są jeszcze koszty utrzymania mieszkania. Przynajmniej dwa z nich zależą od dewelopera: czynsz i fundusz remontowy, warto jednak upomnieć się o wyliczenie wszystkich opłat, które będziemy musieli ponosić.
Jaka będzie droga dojazdowa?
Krótko mówiąc: chyba jednak lepiej, aby była to droga publiczna, niż wewnętrzna (drogi publicznej nie można na dłużej zablokować).
Standard deweloperski… czyli jaki?
Wbrew pozorom odpowiedź nie jest jednoznaczna. W różnych firmach różnie definiuje się standard deweloperski. Dlatego trzeba się dopytać o to, do jakiego faktycznie standardu doprowadzone zostaną ściany (surowe czy pomalowane), podłoga, jakie drzwi, okna, jakie parapety zostaną zamontowane itd.
Czy przeprowadzono badania gruntu?
To w zasadzie formalność, ale raczej nie chcielibyśmy nie posiadać pewności, że nasz deweloper dopilnował tak istotną kwestię.
Jakie są wszystkie, kolejne terminy budowy i oddania do użytku?
O to raczej nie zapominamy pytać, ale… często tylko ogólnie – o końcową datę oddania do użytku. Warto jednak znać informacje na temat kolejnych etapów budowy, a najlepiej, aby daty te, zagwarantowane przez dewelopera, pojawiły się jako zapis w umowie, którą z nim podpiszemy.
Czy są niestandardowe warunki odstąpienia od umowy?
W zasadzie warunki te reguluje ustawa deweloperska, ale… są też firmy, które mogą próbować w umowach przemycić niestandardowe punkty, dlatego warto się upewnić przed podpisaniem, że nasza umowa takich punktów (niekorzystnych dla nas) nie zawiera, lub że są one dla nas akceptowalne.
