Strona głównaFinanseCzy nadal warto inwestować w mieszkania?

Czy nadal warto inwestować w mieszkania?

To pytanie spędza sen z powiek zapewne niejednemu Polakowi. Kwoty, jakie dziś zarabia się na wynajmie spadły wyraźnie, za to ceny mieszkań rosną… równie wyraźnie. Na koncie środków nie opłaca się trzymać, bo inflacja, ale z drugiej strony: będziemy się starzeć i wyludniać, więc popyt na mieszkania zmaleje. Wiele sprzecznych sygnałów. Więc: warto, czy nie warto inwestować dziś w nieruchomości? Ok: zastanówmy się nad tym na spokojnie…

Fakt – są liczne, niezmienne argumenty, które sugerują, że zawsze warto: jest to bezpieczna lokata kapitału, solidne budowanie majątku, dywersyfikacja form inwestowania i pewna, zawsze realna wartość posiadanej nieruchomości. To wszystko prawda, ale patrząc na zakup mieszkania wyłącznie od strony zysku, zadajmy sobie pytanie, czy konkretnie dzisiaj (względnie: za chwilę) opłaca się kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych?

Warto, czyli argumenty za inwestowaniem w nieruchomości

Pandemia udowodniła jedno: na spadek cen mieszkań nie mamy co liczyć. Jeśli nie odnotowały one wyraźnej korekty w czasie, gdy z najmem były problemy, dominowała duża niepewność jutra i nagle, całkowicie załamał się krótkoterminowy wynajem turystyczny – cóż: mieszkania okazały się być inwestycją odporną na te zawirowania. To dobra wiadomość dla kupujących, którzy szukają bezpiecznego przechowania oszczędności; taką rolę nieruchomości spełniają od dawna. To właśnie dlatego specjaliści sugerują, aby dywersyfikując inwestycje, 20-25% większych portfeli oszczędności, zawsze trzymać w nieruchomościach.

Rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty pracy, braki kadrowe w budowlance oraz coraz mniejsza liczba atrakcyjnych terenów budowlanych sprawiają, że wzrosty cen mieszkań mogą okazać się stałe, regularne i wysokie. Jeśli więc liczymy konkretnie na wzrost wartości kupowanego dziś mieszkania, to nie powinniśmy się zawieść. Pytanie tylko, czy przy tak dużej inflacji, jak obecna, będzie on od niej wyższy. Ostatnie miesiące pokazują, że tak – powinien.

Kolejnym argumentem „za” jest coraz większa zamożność Polaków. W roku 2007 pękła bańka na rynku nieruchomości i wartość mieszkań zmalała o ok. 10%. Powtórzenie tego scenariusza nie jest niemożliwe, ale… jest mało prawdopodobne. Różnica wynika z siły nabywczej naszego wynagrodzenia. W roku 2007 za przykładowe 50 metrowe mieszkanie Polacy musieli wydać równowartość 180 średnich pensji. Obecnie jest to równowartość około 100 średnich pensji. Wniosek: stać nas na więcej, popyt powinien więc rosnąć.

Również popularność wynajmowania mieszkań powinna w Polsce rosnąć. Wskazują na to europejskie statystki. W Polsce, tylko niecałe 16% dorosłych Polaków mieszka na wynajmie – z czego ponad 11% na tzw. wynajmie wspieranym, czyli w TBS-ach i mieszkaniach komunalnych. Zaledwie 4,2% rodaków wynajmuje w kraju mieszkania na całkowicie rynkowych warunkach. To bardzo, bardzo mało. Średnia dla wszystkich krajów UE jest o wiele wyższa: na wynajmie w Unii mieszka aż 30% społeczeństwa, z czego 22% wynajmuje mieszkania i domy na rynkowych warunkach. Jak łatwo policzyć: to ponad 5 razy więcej, niż obecnie w Polsce.

Inflacja ograniczy dostępność mieszkań. Coraz więcej osób będzie stać wyłącznie na wynajem, ponieważ są to najczęściej młodzi ludzie, których pensje nie rosną spektakularnie, a to oni w największym stopniu będą poszukiwali możliwości kredytowania pierwszego mieszkania.

Nie warto, czyli argumenty przeciwko inwestowaniu w nieruchomości

Największą niepewnością jest obecna sytuacja na rynku najmu. Pandemia, praca zdalna lub hybrydowa, zamykanie biur. Faktycznie; na razie właściciele lokali musieli wyraźnie obniżyć czynsze – w dużych miastach o około 10%. W efekcie, jak wynika z obliczeń NBP, obecnie z wynajmu można uzyskać ekwiwalent oprocentowania w wysokości 3,1% (licząc 45-55 zł przychodu na każdy metr kwadratowy mieszkania), podczas gdy do niedawna było to 5-6% rocznie. Czy i kiedy sytuacja wróci do stanu sprzed epidemii? To naprawdę trudno jest przewidzieć.

Inflacja może wykończyć nasze oszczędności na setki sposobów – nie da się wykluczyć, że może ona przewyższyć też wzrost cen mieszkań. Ten argument przeciwko inwestowaniu w nieruchomości jest argumentem co najwyżej połowicznym. Dokładnie ten sam problem dotyczy dziś każdej formy inwestowania lub przechowywania posiadanych środków.

Niewiadomą jest ewentualny podatek katastralny, który mógłby dotyczyć posiadaczy dwóch i więcej mieszkań. Wprawdzie rząd deklaruje, że nie ma go w planach, ale biorąc pod uwagę to, ile już nowych podatków wprowadzili… na świecie takie podatki wynoszą od 0,3 do 3,5%.

Będziemy się starzeć i wyludniać. GUS prognozuje, że w ciągu najbliższych 25 lat ludność Polski zmniejszy się o około 2,8 miliona osób. To jeszcze nie jest trzęsienie ziemi, zwłaszcza, że częściowo ubytek ten uzupełnią imigranci z biedniejszych krajów. Na pewno jednak jest to czynnik ryzyka, patrząc na mieszkania jako inwestycję długoterminową. Z drugiej strony, brakuje w Polsce obecnie 2-3 milionów mieszkań, więc liczby te w zasadzie się równoważą.

Wnioski: warto, czy nie warto inwestować dziś w nieruchomości?

I tak oto dotarliśmy do końcowego wyniku tej zgadywanki – w najgorszym (dla inwestorów) wypadku, na tablicy widnieje rezultat 5:4. Wygrana inwestowania, choć bez wyraźnej przewagi.

Można jednak zakładać, że chwilowo sytuacja daleka jest od normy i rynek w większym lub mniejszym stopniu (raczej większym – wszyscy mamy nawyki, które nam niebawem o sobie przypomną) z czasem wróci do stanu sprzed epidemii. A wtedy wzrosty cen mieszkań mogą stać się jeszcze większe, czynsze znów urosną i zwycięzcami najpewniej okażą się ci, którzy dziś w nieruchomości zainwestowali.


Interesuje Cię kredyt hipoteczny ?

Porozmawiaj z ekspertem finansowym - darmowa rozmowa bez zobowiązań

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Najpopularniejsze

Przyjazna dla użytkowników wyszukiwarka ofert nieruchomości, przeszukaj dziesiątki polskich serwisów ogłoszeniowych jednym kliknięciem. Pozwól naszym algorytmom znaleźć nieruchomość idealnie spełniającą Twoje kryteria.