Jedno jest pewne: spokój kosztuje. W przypadku hipotek takim spokojem jest pewność tego, że rata – przynajmniej przez kilka lat – nie wzrośnie (bez względu na to, jak będą zmieniały się stopy procentowe). Czy jednak ten element kredytów ze stałym oprocentowaniem sprawia, że w sumie są one a) tańsze, b) droższe czy c) podobne do kredytów z oprocentowaniem zmiennym? To nie jest takie proste pytanie…
Tak: to już za chwilę. Z końcem czerwca wszystkie banki będą musiały wprowadzić do swoich ofert kredyty z ratą stałą (lub, pisząc dokładnie – ze stałą stopą procentową, co daje dokładnie taki efekt: stałej raty) – stałą przynajmniej przez pierwszych 5 lat. Oczywiście; banki liczyć potrafią i na pewno tak skonstruują umowy tego typu kredytów, aby nadal one im się opłacały. Ale czy będzie się to opłacało nam? To zależy od dwóch fundamentalnych pytań i dwóch równie fundamentalnych odpowiedzi na te pytania.
- Czy mam bezpieczny margines zdolności kredytowej?
Tzn. czy mam zdolność kredytową wyraźnie wyższą niż maksymalna zdolność dla kredytu w wersji ze zmienną ratą? Analizując obecnie dostępne na rynku oferty, eksperci doszli do wniosku, że wybór kredytu ze ratą stałą może (choć nie musi) łączyć się z niższą nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolnością kredytową. Inaczej mówiąc: musimy mieć pewien dodatkowy zapas tej zdolności, aby o taki kredyt skutecznie wnioskować – na chwilę obecną dwa (Pekao oraz Millenium) z sześciu banków oferujących raty stałe wyraźnie gorzej wyceniały zdolność kredytową hipotek w wersji z ratą stałą.
- Czy chcę na początku płacić wyższe raty?
To brzmi trochę jak paradoks, bo ratę stałą zasadniczo wybiera się po to, aby zabezpieczyć się przed jej wzrostem, a więc koniec końców po to, aby płacić mniej. Cóż; banki głupie nie są i niechętnie przejmują na siebie ryzyko, a gdy już to robią, to narzucają odpowiednią marżę takiego kredytu. Inaczej mówiąc: chcesz mieć niższe ryzyko – na początku musisz płacić wyższą ratę. Czy to ci się później zwróci lub czy nawet na tym zyskasz, to już zależy od tego, czy i kiedy wzrosną stopy procentowe.
Jak wyliczyła niezastąpiona ekipa Samcika, wybór między ratą stałą, a zmienną może oznaczać nawet 2% i 350 zł różnicy w racie (analiza na podstawie średnich wyników rynkowych. Źródło: Subiektywnie o finansach). Naprawdę dużo. Dużo biorąc pod uwagę, że tak uśredniona rata stała wynosiłaby 1570 zł, podczas gdy rata zmienna – 1220 zł.
- Odpowiedziałem „dwa razy tak”. Czas na pytanie 3: czy to się opłaca?
Czy da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie o opłacalność rat stałych? Na chwilę obecną, porównując wyłącznie „tu i teraz” kredytu w wersji rat stałych, do „tu i teraz” analogicznego kredytu w wersji rat zmiennych – nie opłaca się. Licząc na dziś, kredyty ze stałą stopą procentową są droższe, i to o wiele droższe, od tych ze stopą zmienną. Ale przecież właśnie po to bierze się raty stałe, aby troszkę uciec przyszłości i zamrozić ratę wtedy, gdy spodziewamy się, że za chwilę może ona wzrosnąć. Czy ma to sens?
Biorąc pod uwagę obecne, rekordowo niskie stopy procentowe… wiecznie takie na pewno nie będą. Czy i kiedy wzrosną – możemy tylko zgadywać. Aby rata zmienna zrównała się z ratą stałą, obecny WIBOR (0,21%) musiałby wzrosnąć do ok. 2%. Jeśli będzie jeszcze wyższy – rata stała będzie niższa od raty zmiennej. Czy tak się stanie? Wygląda na to, że banki na poważnie wierzą w to, że w ciągu 2-3 lat stopy procentowe zdecydowanie wzrosną. 2% w górę, dla wyliczonego powyżej kredytu oznaczałoby ratę miesięczną wyższą o około 400 zł. Dziś trudno sobie wyobrazić tak gwałtowną zmianę, ale bądźmy szczerzy – ona nie jest niemożliwa.
