To dopiero był rok… i wcale nie piszemy tego z entuzjazmem. Podlizna 2020 upłynęła pod znakiem epidemii, która – mniej lub bardziej – wszystkim dała popalić. A jak odbiła się ona na rynku nieruchomości? Tutaj, co dla niektórych może być zaskoczeniem, odpowiedź brzmi: wcale. I jest to mocną podpowiedzią tego, co obecnie może dziać się z cenami mieszkań.
No dobrze, trochę przesadziliśmy z tym „wcale”. Trafniejszym określeniem jest „nieznacznie”, bo jednak chwilowe zatrzymanie wzrostu cen mieszkań łączyło się z lockdownem. Koniec końców jednak wszystko wróciło do normy, a największym błędem, jaki można było popełnić w roku 2020, było poddawanie się panice. Szok pierwszego lockdownu mógł prowadzić do nieprzemyślanych decyzji i w efekcie (jak się okazało: chwilowej), niewielkiej korekty cen nieruchomości. Ale… może po kolei.
Rok 2020 – początek
Zapowiadało się fantastycznie. Gospodarka rozgrzana, o poprzednim kryzysie mało kto pamiętał. Sylwester 2019/2020 miał nas wprowadzić w rok spokoju i stabilności. I tak było. Początek 2020 to wyraźne wzrosty cen, ożywiony ruch i duże liczby sprzedanych nieruchomości. I choć zwyczajowo miesiąc otwierający nowy rok nie bywa najmocniejszy, to w styczniu 2020 roku, gdy o epidemii w Polsce nikt jeszcze nie myślał, ofertowe ceny mieszkań np. na rynku wtórnym tylko w miesiąc rosły o 1 do 3%, natomiast w skali roku aż o kilkanaście procent – zależnie od miasta. Również liczba transakcji była imponująca; w pierwszym kwartale 2020 roku było ich o 11% więcej, niż w analogicznym okresie roku 2019.
Rok 2020 – szok
Koronawius. Pandemia. Te słowa wydawały się być dość długo abstrakcyjne, ale… do czasu, a dokładniej do momentu, gdy pierwsi zarażeni pojawili się w Polsce, a niedługo później – gdy ogłoszono pierwszy lockdown kraju. Zaczyna się ograniczanie zatrudnienia; zwłaszcza w branżach eventowych i gastronomicznych. Na rynkach dużych miast zaczęto też obserwować ubytek najemców spowodowany studiowaniem zdalnym oraz zmniejszoną liczbą pracowników zza granicy.
Z punktu widzenia sprzedaży mieszkań było to najgorszy moment roku. Sumarycznie drugi kwartał to przede wszystkim spadek liczby transakcji – i to imponujący: aż o 47% wobec kwartału pierwszego (rynek pierwotny). Zmniejszyła się też liczba oddawanych mieszkań: o 5%. Widać było, że inwestorzy i deweloperzy obserwują sytuację. A ta się… w zasadzie nie zmienia. Ceny ulegają zamrożeniu, ale większych przecen nie widać: patrząc np. na kwiecień 2020, tylko we Wrocławiu ceny maleją o -2,2%, (rynek pierwotny) w pozostałych, większych miastach, zmiany oscylują w okolicy zera; np. korekta cen w stolicy wynosi -0,2%.
Rok 2020 – stabilizacja
Po pierwszym szoku nastąpił etap niedowierzania, który często oznaczał myślenie typu „dwa, trzy miesiące i będzie po wszystkim”. Tak: piszący ten tekst, również miał taką nadzieję. Na rynku mieszkaniowym malały ceny najmu, na dobre zatrzymały się ceny sprzedaży. W tryb „na przeczekanie” przełączyli się tak sprzedający, jak i kupujący.
Latem wydawało się, że „jakoś to będzie” i faktycznie, pomiędzy pierwszą, a drugą falą koronawirusa dało się odczuć pewne odprężenie; nie tylko od strony wakacyjnego luzowania obostrzeń. Również na rynku nieruchomości ceny znów zaczęły powoli rosnąć. I co ciekawe, nie zmieniło tego rozczarowanie, które przyniósł drugi lockdown; jesienny. Po sześciu miesiącach oswajania się z epidemią ceny zaczęły maszerować w górę; choć zmieniły się też nawyki zakupowe. Przymuszeni do zamknięcia, Polacy częściej zaczęli szukać działek budowlanych i większych (powyżej 60 m²) mieszkań. Transakcyjnie, tylko w Krakowie odnotowano spadek cen mieszkań (-5,6%), pozostałe, większe miasta Polski na zdecydowanych plusach; sięgających +6,5% (Warszawa), a nawet +8,2% (Łódź).
Rok 2020 – ulga. Nareszcie!
Szczepionka! Magiczne słowo, które zmieniło wszystko. Rynek nieruchomości jest zdecydowanie bardziej odporny na chwilowe wahania nastrojów niż np. giełda, ale i tak: również tutaj po informacji, że mamy dopuszczoną pierwszą, a potem drugą i trzecią szczepionkę – dało się odczuć westchnienie ulgi. Od tego momentu na rynek nieruchomości wrócił standardowy wzrost cen, który utrzymuje się do dziś – pomimo trzeciego już lockdownu, wprowadzonego wiosną 2021. W IV kwartale 2020 roku w największych miastach Polski sprzedano o 5% więcej mieszkań niż w kwartale III (rynek pierwotny), a ceny transakcyjne wzrosły średnio o 2-4%.
Podsumowując. Każdy, kto liczył na to, że epidemia zbije ceny mieszkań, cóż: nie doczekał się takiej sytuacji. Korekty były chwilowe i niezbyt głębokie, a do tego szybko odrobione. Widocznie część inwestorów wycofała się np. z mieszkań kupionych pod wynajem krótkoterminowy, co chwilowo zmniejszyło w niektórych miastach ceny transakcyjne, ale w sumie, w bardzo trudnych warunkach roku 2020, rynek nieruchomości okazał się być bardzo stabilny. Wzrosty cen mieszkań z początku roku 2021 sugeruje więc tylko jedno: korekta już była, teraz zapewne będzie tylko drożej.
