Strona głównaMieszkania10 przykładów patodeweloperki

10 przykładów patodeweloperki

Pojęcie patodeweloperki zyskało na popularności wraz z ostatnim boomem deweloperskim i gwałtownie rosnącą liczbą nowych mieszkań. Duża rywalizacja firm na rynku doprowadziła do wielu absurdalnych sytuacji. Jak wyglądają najgorsze przykłady patologii na rynku mieszkaniowym?

Patologie w budownictwie zazwyczaj wynikają z chęci zysku deweloperów. Firmy chcą zmonetyzować każdy metr kwadratowy działki, na której powstaje nowe osiedle. Efektów takich działań czasami próżno szukać na planach czy wizualizacjach, natomiast często można je zauważyć dopiero po sfinalizowania kupna nieruchomości. 10 przykładów patodeweloperki w niniejszym artykule może czasami bawić, ale przede wszystkim mogą stanowić przestrogę dla osób, które myślą o zakupie mieszkania.

Ogródek wątpliwej jakości

Eksperci rynku mieszkaniowego są zgodni, że od kilku lat znacząco wzrosło zainteresowanie mieszkaniami z własnym ogródkiem. Dotyczy to przede wszystkim młodych rodzin, które szukają kompromisu między mieszkaniem w mieście, a zaletami posiadania własnego podwórka, gdzie dzieci znajdą miejsce do zabawy, a rodzice odpoczynek po intensywnym dniu w pracy. W związku z tym na przedmieściach miast jak grzyby po deszczu zaczęły powstawać domy w zabudowie szeregowej, gdzie do każdego mieszkania przypisany jest fragment ogródka. Nie byłoby w tym nic niewłaściwego, gdyby nie starania deweloperów, którzy często wydzielają ogródki wbrew logice. Dotyczy to m.in. skarp, na których brakuje chociaż kilku metrów kwadratowych płaskiego podłoża, gdzie można ustawić meble ogrodowe lub zabawki dla najmłodszych. W efekcie nowi mieszkańcy muszą ponosić dodatkowe koszty wypoziomowania swojej działki.

Inny przykład to brak dostępu do ogródka. Chodzi o sytuację, kiedy kolejne szeregi mieszkań zbudowane są ciasno obok siebie, wobec czego do ogródka można dostać się wyłącznie przez salon mieszkania. To wyjątkowo trudny przypadek dla ogrodników, którzy zakładają trawnik czy sadzą rośliny. Wywożenie ziemi, wnoszenie roślin czy rolek trawy musi odbywać się z wykorzystaniem mieszkania. Jeśli właściciele ogródka chcą cokolwiek w nim zrobić, muszą liczyć się z koniecznością jeżdżenia taczką przez własny salon. Z czasem uciążliwe może być również wynoszenie skoszonej trawy przez dom.

Budynki wciskane na siłę

W Wielkiej Brytanii istnieje przepis, który zabrania budowania nowych nieruchomości, jeżeli ich obecność organiczny dostęp do światła dziennego wieloletnim mieszkańcom okolicznych budynków. Zgodnie z historycznym, zwyczajowym prawem „right to light”, dowolne okno po 20-latach od wybudowania „nabywa” prawo do światła. Jego przesłonięcie lub ograniczenie nasłonecznienia bez zgody właściciela, może być podstawą sporu sądowego i np. żądania odszkodowania. W polskich przepisach również istnieje zapis dotyczący światła dziennego. Przepisy prawa budowlanego określają obowiązek zapewnienia w pomieszczeniach mieszkalnych co najmniej trzech godzin dostępu światła słonecznego w ciągu dnia. Niestety przepis ten bywa „omijany” przez deweloperów, którzy wykorzystują inny zapis, dopuszczający ograniczenie czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny w mieszkaniu wielopokojowym, a nawet zwalnia z konieczności nasłonecznienia mieszkań jednopokojowych (kawalerek) w tzw. śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej. Przepis ten pełen jest niejasności i brakuje w nim precyzji, co pozwala na powstawanie budynków często w bardzo bliskim sąsiedztwie dotychczasowych nieruchomości. W praktyce okazuje się, że okno pokoju wychodzi wprost na ścianę innego budynku, znacząco ograniczając dostęp światła oraz widoczność. Jeszcze większy dyskomfort mogą czuć mieszkańcy, których okna wychodzą wprost na okna w domu naprzeciwko.

Mikroapartamenty

Od 1 stycznia 2018 roku zmieniły się przepisy prawa budowlanego, a konkretnie §94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obecnie jedyna obowiązująca zasada mówi, że minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić minimum 25 m2. Mogłoby się zatem wydawać, że na rynku nie będzie mieszkań mniejszych, niż kawalerki o wspomnianym metrażu. Znów jednak ustawodawca nie docenił pomysłowości deweloperów.

Pierwszym sposobem na obejście przepisów jest podział mieszkania wielopokojowego na kawalerki. Taki zabieg jest zgodny z prawem, a co ważniejsze, nie wymaga tworzenia nowego wpisu w księdze wieczystej. W ten sposób powstają liczne mikrokawalerki, które zwłaszcza w dużych miastach jak Warszawa, bywają jedynym atrakcyjnym finansowo rozwiązaniem dla najemców. Inną metodą ominięcia minimalnego metrażu jest budowa lokali użytkowych, wobec których obowiązuję inne przepisy. W efekcie w Krakowie można kupić mieszkanie o powierzchni 13,3 m2, w Łodzi 10,48 m2, a rekordzistą jest Warszawa z mikroapartamentem, którego metraż wynosi 6,7 m2.

Niewystarczająca infrastruktura lub jej brak

Kolejnym przejawem patodeweloperki jest infrastruktura na nowo powstałych osiedlach. Najczęstszym problemem jest niewystarczająca liczba miejsc parkingowych. Z punktu widzenia dewelopera parking to pusta przestrzeń, która nie przynosi zysku. Podobnie jest z innym oczekiwanym przez kupujących elementem otoczenia, czyli placem zabaw. Obecnie przeglądając ogłoszenia nowych osiedli, obowiązkowo na liście zalet wpisany będzie plac zabaw. W praktyce jednak miejsce dla dzieci to karykaturalnie mały plac, gdzie w piasku lub na sztucznej nawierzchni ustawiono zjeżdżalnię i huśtawkę.

Podobny los spotyka osiedlową zieleń. Każdy kto szuka mieszkania na przedmieściach, liczy na sąsiedztwo drzew i krzewów. Te, zgodnie z zapowiedziami dewelopera, są oczywiście sadzone, jednak nierzadko jeszcze zanim pierwsi lokatorzy wprowadzą się do swoich mieszkań, zaniedbana roślinność usycha lub rośnie wolniej niż gdyby była otoczona opieką ogrodników.

Otoczenie niedostosowane do życia

Infrastruktura samego osiedla to jedno, ale otoczenie miasta czy mniejszej miejscowości, w granicach której powstają nowe domy to zupełnie inny problem. Deweloperzy działają dziś szybko, a władze miast czy gmin nie nadążają za dostosowaniem infrastruktury do oczekiwań nowych mieszkańców. W efekcie jeśli osiedle powstaje na przedmieściach, gdzie dotąd znajdowało się szczere pole, przez długi czas brakuje ulic, oświetlenia, przystanków komunikacji miejskiej, czy nawet nazw ulic. Nie wspominając o przedszkolach, szkołach czy innych instytucjach publicznych. Niestety za obraz patodeweloperki po części odpowiedzialne są również władze samorządowe, które chętnie sprzedają grunty, ale nie wychodzą naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców.

Nierealne projekty urządzenia mieszkań

W przypadku nowych mieszkań, zamiast realnych zdjęć, klient może obejrzeć co najwyżej wizualizacje, które roztaczają przed nim sielankową wizję własnych czterech kątów. Niestety nie zawsze można ufać podobnym projektom i grafikom. Jakiś czas temu w sieci głośno było o wizualizacjach, gdzie takie elementy wyposażenia jak łóżko czy szafa miały nierealne proporcje. Na obrazku klienci widzieli przestronną sypialnię, w której zmieści się toaletka, biurko oraz duża szafa. W praktyce okazywało się jednak, że realizacja takiego projektu jest możliwa tylko jeśli do środka wstawi się łóżeczko dziecięce.

Źle rozplanowane mieszkania

W czterech ścianach budynku deweloper pragnie pomieścić jak najwięcej lokali, które potem z zyskiem sprzeda. W efekcie plany mieszkań zakładają m.in. korytarze o powierzchni przeszło 20 m2, w których można postawić co najwyżej wąską szafę. Tymczasem cena za metr kwadratowy jest taka sama w przypadku holu czy salonu. Tak rozplanowane mieszkania mogą denerwować zwłaszcza w prestiżowych na pozór ofertach, gdzie kupując nieruchomość za przeszło milion złotych, trzeba liczyć się z korytarzem, który stanowi część wspólną z sąsiednim mieszkaniem.

Ogrodzenia, wszędzie ogrodzenia

Strzeżone osiedla wzbudzają w mieszkańcach poczucie bezpieczeństwa. W efekcie deweloperzy nawet pojedynczy szeregowiec potrafią szczelnie odgrodzić od otoczenia. Czym skutkuje taka patologia? Na pewno nie większym bezpieczeństwem. Badania udowodniły, że obecność ogrodzenia nie wpływa w żadnym stopniu na zmniejszoną liczbę włamań czy kradzieży. W praktyce ograniczony jest za to dostęp do mieszkań. Kurierzy gubią się w gąszczu zamkniętych osiedli, rodzina nie potrafi znaleźć właściwego numeru na skomplikowanym domofonie, a mieszkańcy muszą znać kilka kodów wejściowych lub wychodzić z domu z pękatą kolekcją kluczy i pilotem do bramy wjazdowej.

Zbyt szybkie oddawanie mieszkań do użytku

Dlaczego osobie prywatnej, która z pomocą podwykonawców stawia własnymi siłami dom jednorodzinny, cały proces zajmuje około 1,5 roku, podczas gdy deweloper oddaje do użytku całe osiedle w kilka miesięcy? Oczywiście to kwestia możliwości i siły roboczej, ale także innych czynników. Każdy, kto buduje dom dla siebie, stara się zadbać o każdy aspekt budowy. Sezonuje drewno na więźbę dachową, osusza wnętrza, czeka aż wyschną tynki czy farby – i to wszystko przy założeniu, że pogoda będzie sprzyjać. A deweloper? Czy dla niego aura jest korzystniejsza? Naturalnie, że nie. Woli jednak oddać mieszkanie w terminie, nawet kosztem przyspieszenia pewnych prac, zamiast płacić ewentualne kary za opóźnienia. W efekcie do rąk kupujących trafiają nieruchomości zawilgocone i niedopracowane.

Niepraktyczne zagospodarowanie przestrzenne

Powstające w zawrotnych ilościach osiedla domków jednorodzinnych, szeregowców czy innych form zabudowy wielorodzinnej na niewielkiej przestrzeni mogą przywoływać niezbyt pozytywne skojarzenia. Ponieważ bliźniaczo podobne, zamknięte osiedla tłoczą się obok siebie, coraz częściej mówi się o „kurnikach dla ludzi” czy „obozach mieszkaniowych”. W efekcie przyjazne dla oka projekty tracą na atrakcyjności, ludzie zmuszeni są mieszkać w labiryncie osiedlowych uliczek, w których pobliżu brakuje odpowiedniej infrastruktury.


Interesuje Cię kredyt hipoteczny ?

Porozmawiaj z ekspertem finansowym - darmowa rozmowa bez zobowiązań

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Proszę wpisać swój komentarz!
Proszę podać swoje imię tutaj

Najpopularniejsze

Przyjazna dla użytkowników wyszukiwarka ofert nieruchomości, przeszukaj dziesiątki polskich serwisów ogłoszeniowych jednym kliknięciem. Pozwól naszym algorytmom znaleźć nieruchomość idealnie spełniającą Twoje kryteria.