W Polsce brakować może od 0,65 do nawet 4 mln mieszkań. Co prawda systematycznie nadrabiamy zaległości względem Europy, ale zajmie nam to jeszcze dwie dekady. Przy założeniu, że utrzymamy wydajność z ostatnich lat.
Od lat mówi się, że w Polsce brakuje mieszkań. Nawet w okresie PRL-u budownictwo mieszkaniowe nie nadążało za przyrostem naturalnym. W latach 90. – mimo systematycznego spadku wskaźnika dzietności – problem się pogłębił, co wynikało m.in. z niedoboru kapitału na rynku. Nie pomagały też drogie kredyty hipoteczne.
Sytuacja zaczęła się poprawiać w połowie I dekady obecnego wieku. Pomogło wstąpienie Polski do UE, co pociągnęło za sobą wzrost dochodów ludności. Rozwojowi budownictwa sprzyjał także znaczący spadek stóp procentowych. Dzięki temu kredyty mieszkaniowe stały się bardziej dostępne. Polacy mogli zacząć zaspokajać swoje życiowe potrzeby. Jak wygląda to obecnie?
Wielkość deficytu mieszkań w Polsce
Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 0,65 (Ministerstwo Rozwoju) do 2 mln (UN Global Compact) mieszkań. Z danych Eurostatu wynika, że na 1000 osób przypada w Polsce 391 mieszkań. Średnia europejska wynosi 489. Zdaniem analityków Banku Pekao niedobór wynosi 4 mln lokali. Tyle trzeba wybudować, by osiągnąć średnią europejską. Ministerstwo Rozwoju Pracy i Technologii definiuje deficyt mieszkań jako różnicę między liczbą lokali zamieszkanych (13,737 mln) i gospodarstw domowych (14,378 mln).
Z różnych przyczyn nie każda rodzina może pozwolić sobie na życie w samodzielnym mieszkaniu, choć teoretycznie mogłaby, bo zasoby są wystarczające (o tym niżej). Według autorów rządowego raportu „Stan mieszkalnictwa w Polsce” dotyczy to 4,5 proc. gospodarstw domowych. Z problemem zmagają się głównie osoby młode, które wchodzą na rynek pracy, rodziny wielodzietne i rodzice samotnie wychowujący potomstwo.
Za ciasne mieszkania
Do deficytu mieszkań dochodzi jeszcze zjawisko ich przeludnienia. W Polsce dotyczy to 38 proc. społeczeństwa, a w Europie – średnio co szóstego obywatela. Z danych GUS-u wynika, że Polak ma do dyspozycji przeciętnie 29 mkw. Wydaje się, że to całkiem sporo. Jednak na jednego Europejczyka przypada średnio 40-45 mkw. To szacunki HRE Investments, ponieważ ostatnie dane Eurostatu pochodzą z 2012 r. Lecz nawet wtedy plasowaliśmy się sporo poniżej średniej unijnej wynoszącej wówczas 39 mkw. Jeszcze gorzej było w okresie PRL-u. Wtedy statystyczny Polak żył na kilkunastu metrach.
To zatłoczenie po części jest spowodowane zjawiskiem tzw. gniazdownictwa. Chodzi o sytuację, w której osoby mające 25-34 lata mimo zakończenia formalnej edukacji wciąż żyją w jednym gospodarstwie z rodzicami. W Polsce wielkość grupy gniazdowników szacuje się na 2,4 mln ludzi. Stanowią oni 44 proc. populacji w tym wieku przy średniej unijnej na poziomie 28 proc.
Pod tym względem zajmujemy 10. (na 32) miejsce w Europie. Gorzej jest na południu kontynentu i Słowacji. Aczkolwiek u nas odsetek niesamodzielnych pod względem mieszkaniowym dorosłych od dekady przekracza pułap 40 proc. i porównaniu z pierwszymi latami XXI wieku wzrósł.
Powoli gonimy Europę
Jak przebiega odrabianie zaległości mieszkaniowych? Są powody do optymizmu. Według Eurostatu (dane za 2018 r.) tylko cztery kraje mają większe niż my tempo przyrostu zasobów mieszkaniowych. Powstaje u nas 4,9 lokalu na 1000 mieszkańców. Intensywniej buduje się tylko w: Finlandii (7,7), Austrii (7,4), Francji (6,9) i Szwecji (5,2).
Od kilku lat deweloperzy i osoby indywidualne (te dwie grupy odpowiadają za 97 proc. inwestycji w naszym kraju) budują po 160-200 tys. lokali rocznie. To dwa razy więcej niż w latach 90. W 2020 r. padł rekord w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Wszyscy inwestorzy (poza wymienionymi kategoriami są to również: spółdzielnie, gminy, TBS-y, zakłady pracy) złożyli się na 222 tys. lokali.
To najlepszy wynik w historii III RP. Poprzedni został ustanowiony… rok wcześniej (207 tys.). Jednak wciąż jest on sporo niższy od złotej dla polskiego budownictwa mieszkaniowego dekady Gierka, gdy przez kilka kolejnych powstawało po nawet 270-280 tys. lokali rocznie. Przy czym wtedy realizowano więcej mniejszych inwestycji (55-60 vs 70-75 mkw.) i były one gorszej jakości.
Na koniec 2019 r. całkowite zasoby mieszkaniowe w Polsce GUS szacował na 14,8 mln lokali. Po uwzględnieniu danych za poprzedni rok mamy już nieco ponad 15 mln domów i mieszkań. W ciągu dekady (2011-20) baza nieruchomości służących celom mieszkaniowym zwiększyła się o 10 proc., tj. 1,5 mln lokali.
Poprawie statystyk sprzyjają też negatywne tendencje demograficzne. Ujemny przyrost naturalny i malejąca liczba mieszkańców Polski przekłada się m.in. na spadek wskaźnika osób przypadających na mieszkanie czy pokój oraz wzrost liczby lokali na 1000 mieszkańców (w PRL-u wynosił on sporo poniżej 300).
Prognozy obarczone dużą niepewnością
Jeśli inwestorzy utrzymają obecną wydajność, deficyt mieszkań wg metodologii Ministerstwa Rozwoju uda się zlikwidować w połowie bieżącej dekady. Zdaniem analityków Banku Pekao obecne tempo budowy pozwoli na dogonienie średniej unijnej w okolicach 2040 r. Standardy czeskie osiągniemy pięć lat wcześniej, niemieckie – pięć lat później.
Jednak to założenie może być zbyt optymistyczne. Dlaczego? Z kilku powodów.
Po pierwsze, trzeba wziąć pod uwagę zmieniający się model gospodarstwa domowego. Coraz częściej mieszkamy sami. Po drugie, wzrost zamożności (przynajmniej części społeczeństwa) sprzyja zmienianiu nieruchomości na większe, lepsze, o wyższym standardzie. Po trzecie, zdalny lub hybrydowy model pracy ma zostać już na stałe. To będzie generować popyt na większe mieszkania i domy. Po czwarte, napływający imigranci, którzy łagodzą niedobór rąk na polskim rynku pracy, muszą gdzieś mieszkać. Nie można też wykluczyć, że do ojczyzny będą wracać ci, którzy masowo z niej wyjechali za chlebem w pierwszych latach po akcesji Polski do Wspólnoty. Im bliżej emerytury, tym o takie decyzje łatwiej.
Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich w kolejnych kwartałach będziemy obserwować podobne do obecnych statystyki obrazujące liczbę mieszkań oddawanych do użytkowania. Będzie to pokłosie dużej aktywności z lat 2018-19 (realizacja projektu inwestycyjnego trwa przeciętnie 18-24 miesiące). Natomiast w ubiegłym roku rozpoczęto budowę 223,8 tys. mieszkań. To o prawie 6 proc. (13,5 tys. lokali) mniej niż w 2019. Tym samym branża zanotowała pierwszy od 2013 r. spadek liczby rozpoczętych przedsięwzięć.
