Gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, używane, zasadniczo akceptujemy jego stan z dnia oględzin. Kupując mieszkanie np. na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”, siłą rzeczy nie możemy go obejrzeć. Co dalej, tzn. co w sytuacji, gdy już po wybudowaniu, w mieszkaniu (domu lub bloku), coś jest nie do końca tak, jak być powinno?
Optymiści powiedzą: „nie warto zakładać najgorszego”. Pesymiści odwrotnie: „trzeba zakładać najgorsze”. A realiści? Realiści dokładnie czytają umowy i twierdzą, że „pewnie nie będzie źle, ale coś raczej wyjdzie nie tak”. I tak właśnie jest; każde mieszkanie i każdy budynek to setki elementów, wśród których prawdopodobnie coś (oby drobiazg) będzie wymagało poprawki. Wróćmy więc do początkowego pytania: „co dalej?”.
Deweloper – odpowiedzialność z tytułu rękojmi
Od strony formalnej sprawa jest jasna. Kodeks cywilny, a dokładniej jego przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556, 560 i 561) zasadniczo chroni kupujących przed niespodziankami. Inaczej mówiąc: stanowi on wprost, że nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie jest winny powstałych wad (bo np. powstały one w wyniku zdarzenia losowego, a nie zaniedbania), to nadal za te wady przed kupującym odpowiada. Przepis ten jest niezależny od umowy, którą podpisujemy z deweloperem.
Wspomniana rękojmia dla nieruchomości obowiązuje pięć lat i zabezpiecza nas tak przed konsekwencjami wad prawnych (np. problemami z prawem do gruntów), jak i wad fizycznych (np.: przeciekającym dachem). Wad prawnych tłumaczyć nie trzeba; jeśli wystąpią (np. roszczenia spadkobierców), upomną się o nas same.
Wady fizyczne natomiast opisane są jako sytuacje, gdy „nabyta rzecz jest niezgodna z umową lub przeznaczeniem”. Inaczej mówiąc: jeśli wada zmniejsza wartość lub użyteczność domu lub mieszkania, to produkt jest niekompletny. O naszej piwnicy raczej deweloper nie zapomni (jeśli tak – wiadomo: rękojmia), ale realnie zdarzają się sytuacje, gdy mieszkanie ma niższy niż uzgodniono standard wykończenia (np. przez użycie tańszych materiałów czy niedokładnie wykonane gładzie na ścianach), okna są nieszczelne, podłogi nierówne albo występują jakieś wady w instalacjach elektrycznych lub sanitarnych. W tych sytuacjach nie odpuszczamy i upominamy się o swoje.
Protokół odbioru mieszkania to dopiero początek
Nie: to nie jest tak, że jeśli podczas protokołu odbioru mieszkania nie zgłosisz zastrzeżeń co do jego stanu, to jest już po temacie i sprawa zamknięta. Rękojmia jak już wspomnieliśmy obowiązuje przez 5 lat i czas ten liczy się właśnie od odbioru technicznego mieszkania. Mamy więc 5 pełnych lat na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper w tym czasie ma obowiązek ich naprawienia. Przy czym samo żądanie usunięcia wad to najczęstszy przypadek, ale niejedyny.
Zasadniczo, kupujący ma cztery uprawnienia do rękojmi w przypadku zaistnienia wad:
– żądanie usunięcia wad,
– żądanie obniżenia ceny,
– żądanie wymiany na rzecz wolną od wad,
– odstąpienie od umowy.
Są jednak pewne ograniczenia. Po pierwsze: kupujący nie może odstąpić od umowy, jeśli wada nieruchomości jest nieistotna – wówczas pozostaje żądanie usunięcia wady lub obniżenie ceny. Co ważne – wykonawca może odmówić usunięcia wady, gdy faktycznie jest ona nie do usunięcia; wtedy pozostaje spór lub domaganie się obniżenia ceny nieruchomości.
Sama rękojmia wprawdzie trwa 5 lat, ale roszczenia o usunięcie wady albo o wymianę na nieruchomość wolną od wad przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Jeśli więc przez rok od zauważenia wady nie wystąpimy wobec dewelopera z roszczeniami, uznaje się, że zaakceptowaliśmy mieszkanie z wadą. Jeśli natomiast już podczas zakupu wiedzieliśmy o istnieniu wady, to nie możemy skorzystać z rękojmi dotyczącej tej, znanej nam wcześniej wady – to logiczne: wada taka już w momencie sprzedaży powinna obniżać cenę mieszkania.
Sytuacja ekstremalna, czyli odstąpienie od umowy, możliwe jest wyłącznie w przypadku wad bardzo znaczących, czyli takich, które sprawiają, że obiekt lub mieszkanie jest niezdatne do użytku. W innych przypadkach, po naszym zgłoszeniu wad deweloperowi, ma on 14 dni na uznanie wad i 30 dni na ich naprawienie. Prawo wygląda więc tutaj na dobrze zabezpieczające interesy kupujących i trzeba tylko uważać na praktykę, tj. dobrze udokumentować wady i dotrzymać terminów zgłoszenia roszczeń wobec dewelopera.
Sprawdź aktualne oferty mieszkań na sprzedaż
