Przed epidemią zasady były proste: w dużych miastach wynajmowało się w zasadzie wszystko, a właściciele mieszkań mogli kaprysić i dyktować warunki. Koronawirus (pewnie tylko na jakiś czas; mieszkań w Polsce nadal brakuje) zmienił reguły gry i obecnie trzeba się postarać, aby dobrze (czytaj: korzystnie) wynająć mieszkanie. Czyli: co dokładnie trzeba zrobić?
„Jak dobrze wynajmować mieszkania” nie będzie pojedynczą publikacją, ale cyklem artykułów przeznaczonych dla osób, które inwestują w nieruchomości. Przy symbolicznym oprocentowaniu lokat, niepewnych akcjach i niestabilnym prawie, mieszkania wciąż wydają się być relatywnie bezpiecznym sposobem lokowania oszczędności. A czasy, jak to czasy – co chwilę się zmieniają, dlatego spokój w podejmowaniu decyzji jak zawsze jest wskazany. Spokój i wiedza, która pomoże rozsądnie przeprowadzić majątek przez aktualne zawirowania.
Po pierwsze: bezpieczeństwo
Mawiają, że dobrą zasadą przed podjęciem każdej decyzji inwestycyjnej jest najpierw samego siebie zapytać „ile mogę na tym stracić”, a dopiero następnie „ile mogę na tym zyskać”. W przypadku mieszkań sprawa wydaje się być prosta, ale… ale każdemu mogą się przytrafić najemcy z piekła rodem. Trzeba więc w jak największym stopniu się przed tym zabezpieczyć, a do tego mamy w zasadzie dwa narzędzia: umowy oraz selekcję najemców.
Odnośnie selekcji nie będziemy się wypowiadać, bo każdy właściciel ma tutaj inne doświadczenia. Komuś nabruździli studenci, komuś robotnicy, komuś rodziny z dziećmi. Z praktyki: nie ma tu jednej, ogólnej zasady – ludzie są różni i podczas krótkiej rozmowy wszystkiego się o nich nie dowiemy. Jest jednak jeden element, który powinien sprawić, że zapala się nam czerwona, ostrzegawcza lampka – jest nim ewentualna niechęć najemcy do podpisania umowy lub zapłaty kaucji.
Co ważne: umowa z najemcami powinna zawierać kilka punktów, które mogą uchronić nas przed potencjalnym zniszczeniem mieszkania lub brakiem płatności. Te pierwsze zabezpiecza wspomniana kaucja, zwyczajowo w okolicach wysokości jednego czynszu. Warto też posiadać zdjęcia dokumentujące aktualny stan mieszkania. To drugie najczęściej zabezpiecza aneks do umowy ze „wskazaniem innego lokalu” tzn. wskazaniem przez najemcę mieszkania, do którego może się wyprowadzić w przypadku, gdy nie wypełnieni warunków umowy. Aha: dobra rada – takie umowy zawsze warto mieć w tradycyjnej, pisemnej formie.
Po drugie: podatki i koszty
Pomijając zdarzające się wynajmy „na lewo”, skupmy się na obowiązującym prawie. Wymaga ono od nas odprowadzania podatków od przychodu, jakim są wpływy z wynajmu mieszkania. Jeśli mamy własną działalność, możemy traktować te rozliczenia tak, jak każde inne źródło przychodu. Jeśli jednak jesteśmy osobami prywatnymi, możemy rozliczać podatki na tzw. ryczałcie, czyli odprowadzając 8,5 proc. od zysku z wynajmu mieszkania. Czemu podkreśliliśmy słowo „zysku”? Bo jest w nim zawarty jeden detal, który na początku można przeoczyć.
Jeśli skonstruujemy z najemcami umowę tak, że widnieje w niej zapis o tym, że kwota wynajmu wynosi 3000 zł i zawiera już koszty mediów itp., to wówczas będziemy odprowadzać podatki od całych 3000 zł. Jeśli jednak umowa zawiera (zgodne ze stanem faktycznym) rozbicie tej kwoty osobno na wynajem oraz opłaty, czyli np. 2000 zł za wynajem + 1000 zł za opłaty (czynsz, prąd, Internet itp.), wówczas nasze podatki liczą się od wspomnianych 2000 zł, a nie od całej, przelewanej nam przez najemców kwoty. Podobna sytuacja jest również wtedy, gdy najemcy nam przelewają tylko opłatę za wynajem mieszkania, a media i czynsz opłacają osobno, samodzielnie.
A może ten podatek to mała, niewarta zachodu różnica? Nie do końca – w rok urośnie on do znaczącej oszczędności.
Po trzecie: prawo (i jego ciągłe zmienianie)
Tutaj nie mamy dobrych wiadomości. O ile w chwili obecnej, wszystkie powyższe zasady obowiązują, o tyle mogą się one od przyszłego roku dość radykalnie zmienić. Jak duże będą to zmiany? Tego chyba nie wie jeszcze nikt.
Przecieki dotyczące tzw. „Polskiego Ładu” sygnalizują, że może zostać zlikwidowane na przykład amortyzowanie nieruchomości. Jak powiedział ostatnio wiceminister finansów, Jan Sarnowski, od 2022 roku rozliczanie najmu prywatnego mieszkań będzie wyłączone ze skali podatkowej, tzn. że będzie możliwe tylko na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli zmiany te zostaną uchwalone, na pewno im się przyjrzymy i je dokładniej przeanalizujemy.
Poszukaj atrakcyjnego mieszkania na wynajem lub wynajmij mieszkanie
