Decyzja zapadła – planujesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym. To dobry pomysł! Musisz jednak przygotować się do zakupu, aby nie żałować swojej decyzji. Pamiętaj, że konsekwencje źle podjętej decyzji, będziesz ponosił przez wiele lat. Co musisz w takim razie sprawdzić, aby transakcja zakończyła się sukcesem?
Mieszkania na rynku wtórnym stanowią większy udział niż mieszkania z rynku pierwotnego, w ogólnej sprzedaży. Nie bez powodu – zazwyczaj są oferowane w atrakcyjniejszych cenach. Często są również w lepszych lokalizacjach, co w przypadku nieruchomości ma największe znaczenie. Ponadto można się do nich od razu wprowadzić – a nie jak to w przypadku nieruchomości deweloperskich bywa – że kupuję się dziurę w ziemi. Kolejnym argumentem za mieszkaniem na rynku wtórnym, jest możliwość negocjacji cen, która potrafi przynieść naprawdę korzystne warunki.
Mieszkania na rynku wtórnym – statystycznie
Według danych GUS zgromadzonych na podstawie 468,3 tys. transakcji w Rejestrach Cen i Wartości Nieruchomości w 2019 roku, okazuje się, że większość transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości miała miejsce na obszarach miejskich. W miastach zawarto nieco ponad 60% ogólnej liczby transakcji nieruchomościami, których wartość stanowiła 75,4% obrotów nieruchomościami.
Oczywiście przeważał obrót lokalami mieszkalnymi z rynku wtórnego, w udziale 61,8% ogółu transakcji. Najczęściej kupowane były małe lokale mieszkalne o powierzchni od 40 do 60 m2. Ponadto ceny lokali mieszkalnych w 2019 wzrosły o 8,7%, z czego na rynku pierwotnym wzrosły o 6,7% a na rynku wtórnym aż o 10,4%. Mimo wszystko mieszkania na rynku wtórnym są tańsze.
W 2019 roku na zakup mieszkania na rynku pierwotnym wydawano średnio 326,6 tys. zł, a na rynku wtórnym tylko 257,6 tys. zł. To oznacza, że średnia cena za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym wynosiła 5 752 zł, a na rynku wtórnym – 4 840 zł.
Na co zwrócić uwagę decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym?
1.Wybór lokalizacji
To jedna z najważniejszych decyzji, jaką musisz podjąć. Będzie to miało wpływ na Twoje życie, każdego dnia. Zwróć uwagę, na możliwość szybkich dojazdów do pracy, odwożenia dzieci do szkoły czy przedszkola, skomunikowanie z innymi częściami miasta. Decydując się na mieszkanie w ścisłym centrum, z jednej strony będziesz mieć wszędzie blisko, z drugiej strony będziesz skazany na utrudnienia z tym związane – np. problem z parkowaniem, hałas czy smog. Sprawdź, czy w pobliżu są jakieś dyskoteki, czy nocne bary, bo może się to okazać bardzo uciążliwe. Mieszkanie na peryferiach wiąże się natomiast z czasochłonnymi i kosztownymi dojazdami. Warto przemyśleć, gdzie będzie Ci dobrze. Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, bo każdy ma inne oczekiwania, potrzeby i styl życia.
2.Wybór budownictwa
Mieszkania z rynku wtórnego znajdują się zarówno w kilkuletnich budynkach, jak i również w tych czasach z PRL-u, a nawet w przedwojennych kamienicach. To, w jakim rodzaju budynku znajduje się mieszkanie, ma ogromne znaczenie.
Najbardziej komfortowe, ale też najdroższe są mieszkania w nowych – kilkuletnich blokach. Cechuje je wysoki standard wykonania, zastosowanie nowoczesnych rozwiązań i zazwyczaj są urządzone w dobrym stylu.
Mieszkania z czasów PRL- na przykład w wielkich płytach, to średnio ryzykowna koncepcja. Zazwyczaj mają dobrze przemyślany układ pomieszczeń, jednak problemy pojawiają się gdy trzeba je wyremontować. Ściany nie trzymają pionów, na każdym kroku można trafić na plątaniny rur, instalacje są do wymiany i można trafić na dodatkowych lokatorów, takich jak na przykład karaluchy. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są jednak stosunkowo tanie i wkładając w nie trochę pracy, można tu zorganizować dobre miejsce do życia.
Największym ryzykiem obarczony jest zakup mieszkania w kamienicy. Te często mają nieuregulowane stany prawne, są zamieszkiwane przez zdegenerowane towarzystwo, części wspólne są zniszczone i trudno tu o dobre relacje sąsiedzkie. Ponadto w kamienicach często występuje problem z ogrzewaniem, wysokie sufity nie sprzyjają energooszczędności, a przechodnie pokoje stwarzają problem podczas aranżacji wnętrz. Ale i tu można odnaleźć perełki, szczególnie w kamienicach, które zostały odnowione. Na ich korzyść przemawia przede wszystkim lokalizacja – zazwyczaj znajdują się w ścisłym centrum, blisko najważniejszych punktów w mieście.
3.Koszty bieżącego utrzymania
Decydując się na mieszkanie z rynku wtórnego, sprawdź, kto zarządza nieruchomością – wspólnota czy spółdzielnia. Zapytaj o koszty: czynszu i funduszu remontowego. Może zdarzyć się okazja, że mieszkanie jest bezczynszowe, co oznacza, że samemu opłaca się rachunki za media, śmieci czy naprawę i utrzymanie części wspólnych. Może być to tańsze rozwiązanie, o ile nie dojdzie do jakieś poważnej usterki w częściach wspólnych. Wtedy bardziej niż pewne, że pojawią się problemy z ustaleniami co do poniesienia kosztów przez sąsiadów, co w efekcie doprowadzi do konfliktu i niszczenia budynku.
4.Ukryte wady
Nie bój zapytać się właściciela o powód sprzedaży mieszkania. Być może ma jakieś wady, przez które trudno jest tam mieszkań, a naprawa wiąże się ze sporymi kosztami. Oczywiście – sprzedający z pewnością się do tego nie przyzna, ale może uda Ci się coś wywnioskować z jego zachowania. Jeżeli nie jesteś pewny co do stanu technicznego, możesz poprosić specjalistę o przeprowadzenie ekspertyzy technicznej lub poprosić znajomego z firmy budowlanej o opinię.
5.Stan prawny i zadłużenie
Koniecznie prześledź wpisy w księdze wieczystej i zweryfikuj, czy nie ma wpisanych żadnych praw osób trzecich lub wpisu hipoteki. Sprawdzenie księgi wieczystej jest bezpłatne, a znając jej numer, można nawet zrobić to, przez internet. Ustal, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa, czy może dysponuje jedynie udziałami. Przed zakupem dopilnuj, aby otrzymać zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów. Sprawdź również w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie – czy nie ma żadnych zaległości.
