{"id":897,"date":"2022-09-15T15:35:00","date_gmt":"2022-09-15T13:35:00","guid":{"rendered":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/?p=897"},"modified":"2022-08-24T13:07:58","modified_gmt":"2022-08-24T11:07:58","slug":"mieszkania-w-abonamencie-trend-ktory-rosnie-w-sile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/mieszkania-w-abonamencie-trend-ktory-rosnie-w-sile\/","title":{"rendered":"Mieszkania w abonamencie \u2013 trend, kt\u00f3ry ro\u015bnie w si\u0142\u0119"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>W teorii najem instytucjonalny to cz\u0119sto korzystne rozwi\u0105zanie dla obu stron. W\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci s\u0105 lepiej zabezpieczeni, a najemcy maj\u0105 zapewnione bardziej komfortowe warunki mieszkaniowe. Czemu zatem mieszkania w abonamencie nie s\u0105 tak popularne jak za granic\u0105?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Inwestycje w nieruchomo\u015bci \u0142\u0105cz\u0105 w sobie niski stopie\u0144 ryzyka ze stosunkowo atrakcyjn\u0105 stop\u0105 zwrotu. Poza flippingiem mieszkaniowym dobrym sposobem na zarabianie jest wynajem. Cz\u0119\u015bci zarobk\u00f3w mo\u017ce jednak pozbawi\u0107 Polak\u00f3w rz\u0105d, nak\u0142adaj\u0105c na osoby uzyskuj\u0105ce zysk z najmu instytucjonalnego dodatkowe podatki.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Rynek wynajmu nieruchomo\u015bci w Polsce<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Obserwuj\u0105c zagraniczne rynki mieszkaniowe oraz raporty rentowno\u015bci, z optymizmem mo\u017cna zapatrywa\u0107 si\u0119 na inwestycj\u0119 w wynajem nieruchomo\u015bci w Polsce. Wraz z wej\u015bciem na rynek pracy kolejnych pokole\u0144, mo\u017cna zauwa\u017cy\u0107 trend mniejszego przywi\u0105zania do konkretnej pracy czy miejsca. Zw\u0142aszcza w\u015br\u00f3d m\u0142odych ludzi, decyzje \u017cyciowe cz\u0119sto podyktowane s\u0105 okazj\u0105 do lepszego zarobku, ciekawsz\u0105 \u015bcie\u017ck\u0105 kariery zawodowej czy atrakcyjn\u0105 lokalizacj\u0105. To z kolei przek\u0142ada si\u0119 na wi\u0119ksz\u0105 popularno\u015b\u0107 wynajmu. Zakup nieruchomo\u015bci nierzadko oznacza trwa\u0142e przywi\u0105zanie do jakiego\u015b miejsca, a w konsekwencji, ograniczenie perspektyw. Trend ten zauwa\u017calny jest ju\u017c w zachodniej Europie, gdzie a\u017c 31% gospodarstw domowych opiera si\u0119 na wynajmie.<\/p>\n\n\n\n<p>Jak wynika z raportu CBRE \u201eEuropean Multifamily Housing Report\u201d, w ci\u0105gu ostatnich dziesi\u0119ciu lat liczba wynajmuj\u0105cych domy b\u0105d\u017a mieszkania Europejczyk\u00f3w wzros\u0142a o 5%. Tymczasem w Polsce na wynajem decyduje si\u0119 zaledwie 4% gospodarstw domowych. Jakie wnioski nasuwaj\u0105 si\u0119 z tych statystyk? Przede wszystkim na ich bazie mo\u017cna tworzy\u0107 atrakcyjne dla wynajmuj\u0105cych prognozy na najbli\u017csze lata. Zw\u0142aszcza osoby przed 30. rokiem \u017cycia przejawiaj\u0105 wi\u0119ksze zainteresowanie wynajmem ni\u017c przedstawiciele starszych generacji. Jednocze\u015bnie wraz ze wzrostem st\u00f3p procentowych w Polsce, mniej atrakcyjnym rozwi\u0105zaniem jest sfinansowanie zakupu nieruchomo\u015bci kredytem hipotecznym. Raport Expandera i Rentier.io sporz\u0105dzony na podstawie og\u0142osze\u0144 najmu oraz sprzeda\u017cy mieszka\u0144 za 2021 rok wskazuje, \u017ce \u015bredni koszt najmu mieszkania o powierzchni 40 m<sup>2<\/sup> jest \u015brednio o 200-300 z\u0142 mniejszy ni\u017c wynosi prawdopodobna rata kredytu za taki lokal.<\/p>\n\n\n\n<p>Kolejny trend, kt\u00f3ry mo\u017cna zauwa\u017cy\u0107 w\u015br\u00f3d os\u00f3b szukaj\u0105cych nieruchomo\u015bci, to po\u0142o\u017cenie du\u017cy nacisku na komfort mieszkania. Zakup nieruchomo\u015bci to nie tylko znacz\u0105cy wydatek, ale r\u00f3wnie\u017c powa\u017cna odpowiedzialno\u015b\u0107 za wszystkie aspekty zwi\u0105zane z posiadaniem budynku. Konserwacja, naprawy, zakupy sprz\u0119t\u00f3w \u2013 to tylko kilka kwestii, kt\u00f3rych cz\u0119\u015b\u0107 os\u00f3b woli unikn\u0105\u0107. Dlatego dogodnym rozwi\u0105zaniem dla coraz wi\u0119kszej liczby os\u00f3b mo\u017ce by\u0107 najem instytucjonalny.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Na czym polega najem instytucjonalny?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Chocia\u017c w przepisach prawa obowi\u0105zuje od ponad dw\u00f3ch dekad, a pierwsze mieszkania dost\u0119pne w ramach najmu instytucjonalnego pojawi\u0142y si\u0119 w Polsce w 2015 roku, wci\u0105\u017c stanowi on marginaln\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 rynku wynajmowanych lokali w Polsce. Wed\u0142ug szacunk\u00f3w najem instytucjonalny stanowi zaledwie od 3 do 5% rynku najmu w kraju. Tymczasem tego rodzaju rozwi\u0105zanie mo\u017ce nie\u015b\u0107 szereg korzy\u015bci dla obu stron.<\/p>\n\n\n\n<p>Zgodnie z Ustaw\u0105 z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokator\u00f3w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najem instytucjonalny stanowi jedn\u0105 z trzech form najmu (obok okazjonalnego i zwyk\u0142ego). Wyr\u00f3\u017cnia si\u0119 tym, \u017ce mo\u017ce by\u0107 \u015bwiadczony wy\u0142\u0105cznie przez osob\u0119 fizyczn\u0105, osob\u0119 prawn\u0105 lub jednostk\u0119 organizacyjn\u0105 nieb\u0119d\u0105c\u0105 osob\u0105 prawn\u0105, prowadz\u0105c\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 w zakresie wynajmowania lokali. W praktyce oznacza to funkcjonowanie na rynku firm, kt\u00f3re dysponuj\u0105 nieruchomo\u015bciami mieszkalnymi na wynajem i \u015bwiadcz\u0105 tak\u0105 us\u0142ug\u0119 klientom. Ponadto najwa\u017cniejsze cechy najmuj instytucjonalnego to:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>zawieranie umowy na okre\u015blony czas, co u\u0142atwia kwestie eksmisji lokator\u00f3w,<\/li><li>podpisywanie umowy z o\u015bwiadczeniem w formie aktu notarialnego,<\/li><li>cz\u0119sto kompleksowa obs\u0142uga w zakresie wynajmu.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Coraz wi\u0119cej aspekt\u00f3w codzienno\u015bci przybiera wsp\u00f3\u0142cze\u015bnie posta\u0107 abonamentow\u0105. W ten spos\u00f3b mo\u017cna korzysta\u0107 nie tylko z us\u0142ug, ale r\u00f3wnie\u017c d\u00f3br, jak chocia\u017cby wynajem d\u0142ugoterminowy samochod\u00f3w. Zainteresowanie tak\u0105 form\u0105 jest zauwa\u017calne w kolejnych sektorach, zatem r\u00f3wnie\u017c na rynku mieszkaniowym. Zapewnia ono niespotykan\u0105 dot\u0105d wygod\u0119 oraz swobod\u0119 w podejmowaniu decyzji. W dobie globalizacji \u017cycia, podpisywanie wieloletnich um\u00f3w kredytowych na zakup nieruchomo\u015bci k\u0142\u00f3ci si\u0119 z obecnym stylem \u017cycia. Najem instytucjonalny jest wi\u0119c odpowiedzi\u0105 na potrzeby klient\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Dlaczego najem instytucjonalny mo\u017ce by\u0107 atrakcyjny?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Czerpanie zysk\u00f3w z najmu czy wr\u0119cz rola rentiera to dla wielu os\u00f3b ciekawy spos\u00f3b na zarobek. Niemniej w przypadku zwyk\u0142ego najmu prawo jest zdecydowanie korzystniejsze dla lokator\u00f3w, a nie w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci. Niewyp\u0142acalny lokator mo\u017ce by\u0107 przyczyn\u0105 wielu problem\u00f3w, a tak\u017ce strat finansowych dla posiadacza lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego sytuacja jest znacznie bardziej transparentna i zapewnia w\u0142a\u015bcicielom nieruchomo\u015bci wi\u0119cej narz\u0119dzi. Sam fakt konieczno\u015bci zawierania umowy w formie aktu notarialnego oraz na czas okre\u015blony, pozwala skuteczniej wyegzekwowa\u0107 eksmisj\u0119 os\u00f3b, kt\u00f3re bezprawnie b\u0119d\u0105 zajmowa\u0142y lokal. Biznesowy charakter niweluje takie aspekty jak potrzeby \u017cyciowe i mieszkaniowe po stronie najemcy. Dodatkow\u0105 ochron\u0105 dla firmy zajmuj\u0105cej si\u0119 wynajem mieszkaniowym mo\u017ce by\u0107 r\u00f3wnie\u017c kaucja zabezpieczaj\u0105ca. W przypadku braku problem\u00f3w z najemc\u0105, pieni\u0105dze z tytu\u0142u kaucji podlegaj\u0105 zwrotowi w ci\u0105gu miesi\u0105ca od dnia opr\u00f3\u017cnienia lokalu. W\u0142a\u015bciciel mo\u017ce jednak zmniejszy\u0107 pocz\u0105tkow\u0105 kwot\u0119 np. o sum\u0119 wynikaj\u0105c\u0105 z nieuregulowan\u0105 op\u0142at\u0119. Warto te\u017c zaznaczy\u0107, \u017ce zgodnie z ustaw\u0105, kaucja zabezpieczaj\u0105ca nie mo\u017ce przekracza\u0107 sze\u015bciokrotno\u015bci miesi\u0119cznego czynszu za dany lokal, obliczonego wed\u0142ug stawki czynszu obowi\u0105zuj\u0105cej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.<\/p>\n\n\n\n<p>Prowadzenie dzia\u0142alno\u015bci zwi\u0105zanej z wynajmowaniem mieszka\u0144 jest te\u017c przejrzysta pod k\u0105tem podatkowym. Wszystkie transakcje odbywaj\u0105 si\u0119 w ramach firmy, a wi\u0119c s\u0105 bardziej usystematyzowane, a tak\u017ce profesjonalne. To korzy\u015b\u0107 tak\u017ce dla os\u00f3b, kt\u00f3re szukaj\u0105 mieszkania czy domu. Inn\u0105 zalet\u0105 mo\u017ce by\u0107 wi\u0119kszy komfort \u017cycia w wynajmowanym lokalu. O takie aspekty jak umeblowanie, konserwacj\u0119 budynku czy op\u0142aty dba w\u0142a\u015bciciel, tymczasem klient zyskuje wygodne mieszkanie w abonamencie. Jednocze\u015bnie \u0142atwiej zawrze\u0107 d\u0142ugoterminow\u0105 umow\u0119, np. na 10 lat (maksymalnie 30 lat).<\/p>\n\n\n\n<p>Warto te\u017c wspomnie\u0107 o mo\u017cliwo\u015bci zawarcia z w\u0142a\u015bcicielem mieszkania umowy najmu instytucjonalnego z doj\u015bciem do w\u0142asno\u015bci.&nbsp;Zgodnie z zapisem ustawy, tego typu umowa zak\u0142ada, \u017ce najemca po wyga\u015bni\u0119ciu umowy najmu instytucjonalnego staje si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci.&nbsp;W dokumentach musi zosta\u0107 zawarte stosowne roszczenie najemcy dotycz\u0105ce przeniesienia na niego prawa w\u0142asno\u015bci, kiedy ureguluje uzgodnion\u0105 cen\u0119 roz\u0142o\u017con\u0105 na miesi\u0119czne raty. Z kolei w\u0142a\u015bciciel ustanawia hipotek\u0119 jako zabezpieczenie tych roszcze\u0144. Ponadto mowa najmu z doj\u015bciem do w\u0142asno\u015bci powinna zawiera\u0107 tak\u017ce takie zapisy jak:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>cena sprzeda\u017cy,<\/li><li>harmonogram sp\u0142aty,<\/li><li>wysoko\u015b\u0107 kolejnych rat,<\/li><li>zobowi\u0105zanie najemcy do wp\u0142aty \u015brodk\u00f3w zgodnie z harmonogramem.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Polski \u0141ad a najem<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Hamulcem dla rozwoju rynku najmu nieruchomo\u015bci w Polsce mog\u0105 by\u0107 zmiany podatkowe, wprowadzone w ramach tzw. Polskiego \u0141adu. Jednym z za\u0142o\u017ce\u0144 programu jest m.in. zmiana sposobu rozliczania z fiskusem dochod\u00f3w z najmu. Dot\u0105d zar\u00f3wno osoby fizyczne, jak i przedsi\u0119biorcy mogli wybiera\u0107 mi\u0119dzy form\u0105 zrycza\u0142towan\u0105, a zasadami og\u00f3lnymi. Du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 firm zajmuj\u0105cych si\u0119 najmem instytucjonalnym decydowa\u0142a si\u0119 z na wyb\u00f3r zasad og\u00f3lnych, ze wzgl\u0119du na mo\u017cliwo\u015b\u0107 amortyzacji wydatk\u00f3w ponoszonych na nieruchomo\u015bci, a w konsekwencji ni\u017cszy podatek. Polski \u0141ad zak\u0142ada, \u017ce od 2023 roku zar\u00f3wno najem prywatny, jak i instytucjonalny b\u0119dzie mo\u017cna rozlicza\u0107 wy\u0142\u0105cznie przez rycza\u0142t ewidencjonowany. Ekspert podatkowy \u0141ukasz Kupryja\u0144czyk w wywiadzie dla \u201eRzeczpospolitej\u201d wylicza, \u017ce&nbsp;je\u017celi standardowa stawka amortyzacji podatkowej lokalu mieszkalnego wynosi 1,5%, to roczny odpis od mieszkania wartego 600 tys. z\u0142 daje 9 tys. z\u0142. Oznacza to 1530 z\u0142 w podatku rocznie \u2013 bazuj\u0105c na 17-procentowej stawce podatkowej.&nbsp;Nowe zasady uwzgl\u0119dniaj\u0105 wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142t i nast\u0119puj\u0105ce stawki:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>8,5% przychod\u00f3w mieszcz\u0105cych si\u0119 w kwocie 100 000 z\u0142,<\/li><li>12,5% przychod\u00f3w od nadwy\u017cki ponad kwot\u0119 100 000 z\u0142.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>W efekcie eksperci przewiduj\u0105, \u017ce Polski \u0141ad zamiast upodabnia\u0107 polski rynek do trend\u00f3w zachodnich, pog\u0142\u0119bi tendencj\u0119 do posiadania mieszka\u0144 w\u0142asno\u015bciowych, co z kolei zablokuje rozw\u00f3j wielu gospodarstw domowych. B\u0119d\u0105 one ograniczone pod wzgl\u0119dem migracji, a w efekcie nie skorzystaj\u0105 z nadarzaj\u0105cych si\u0119 szans. Nowe przepisy zmniejszaj\u0105 op\u0142acalno\u015b\u0107 najmu, jednak jednocze\u015bnie nie zatrzymuj\u0105 wzrostu cen nieruchomo\u015bci w Polsce. Zatem rozwi\u0105zanie w postaci najmu instytucjonalnego, kt\u00f3re dla wielu os\u00f3b mog\u0142o oznacza\u0107 szybszy start w doros\u0142e \u017cycie czy chocia\u017cby \u0142atwiejsz\u0105 decyzj\u0119 o usamodzielnieniu si\u0119, zosta\u0142o wyhamowane przez decyzje na szczeblu rz\u0105dowym.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>W teorii najem instytucjonalny to cz\u0119sto korzystne rozwi\u0105zanie dla obu stron. W\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci s\u0105 lepiej zabezpieczeni, a najemcy maj\u0105 zapewnione bardziej komfortowe warunki mieszkaniowe. Czemu zatem mieszkania w abonamencie nie s\u0105 tak popularne jak za granic\u0105?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1108,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[39,36,43],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/897"}],"collection":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=897"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/897\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1109,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/897\/revisions\/1109"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1108"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=897"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=897"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=897"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}