{"id":877,"date":"2022-03-05T15:10:00","date_gmt":"2022-03-05T14:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/?p=877"},"modified":"2022-06-17T15:30:02","modified_gmt":"2022-06-17T13:30:02","slug":"nic-nie-moze-wiecznie-trwac-deweloperzy-z-zadyszka-na-finiszu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/nic-nie-moze-wiecznie-trwac-deweloperzy-z-zadyszka-na-finiszu\/","title":{"rendered":"Nic nie mo\u017ce wiecznie trwa\u0107 \u2013 deweloperzy z zadyszk\u0105 na finiszu"},"content":{"rendered":"\n

2021 rok mo\u017cna uzna\u0107 za wyj\u0105tkowo udany dla deweloper\u00f3w. Patrz\u0105c jednak na wyniki sprzeda\u017cowe, okazuje si\u0119, \u017ce ko\u0144c\u00f3wka roku, da\u0142a im mocno w ko\u015b\u0107. Dlaczego? Przecie\u017c, koniec roku to zazwyczaj okres \u017cniw w bran\u017cy mieszkaniowej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O p\u0119kni\u0119ciu ba\u0144ki mieszkaniowej m\u00f3wi si\u0119 od miesi\u0119cy. Jednak rynek nieruchomo\u015bci uparcie udowadnia, \u017ce nic takiego nie ma i nie b\u0119dzie mia\u0142o miejsca. Tak by\u0142o a\u017c do grudnia 2021 roku, kiedy \u015bwiat\u0142o dzienne ujrza\u0142y raporty sp\u00f3\u0142ek deweloperskich notowanych na gie\u0142dzie. Zauwa\u017cono, pierwsze sygna\u0142y hamowania koniunktury.<\/p>\n\n\n\n

Rynek pierwotny w 2021 roku<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Informacje GUS, kt\u00f3re prezentuj\u0105 dane na temat budownictwa mieszkaniowego za 2021 rok, komunikuj\u0105 os\u0142abienie aktywno\u015bci budowlanej inwestor\u00f3w. Do tej pory deweloperzy notowali rekordowe wyniki, ale powoli wida\u0107 schy\u0142ek tego dobrobytu. Co ciekawe mia\u0142o to miejsce w ostatnim okresie roku, co jak wiadomo, zawsze jest wyj\u0105tkowo dobrym czasem w sprzeda\u017cy mieszka\u0144 <\/a>na rynku pierwotnym. Takie zjawisko obserwuje si\u0119 od jakiego\u015b czasu \u2013 co mo\u017ce mie\u0107 zwi\u0105zek z sezonowo\u015bci\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Jak informuje rynekpierwotny.pl, w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od pocz\u0105tku roku 2021 do listopada, rozpocz\u0119to budow\u0119 ponad 260 tys. lokali mieszkalnych. Stanowi to wzrost rok do roku o ponad jedn\u0105 czwart\u0105, co jest potwierdzeniem \u015bwietnej koniunktury. W tym okresie wydano rekordowe 308 tys. pozwole\u0144 \u2013 27,5 proc. wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej, a w przypadku samych deweloper\u00f3w ponad 29 proc. wi\u0119cej ni\u017c w analogicznym okresie ubieg\u0142ego roku. \u0179le zacz\u0119\u0142o si\u0119 dzia\u0107 dopiero pod koniec roku.<\/p>\n\n\n\n

Spowolnienie na mecie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Deweloperzy w ostatnich miesi\u0105cach 2021 roku starali si\u0119 zamkn\u0105\u0107 jak najwi\u0119cej inwestycji rozpocz\u0119tych w przesz\u0142o\u015bci, jednocze\u015bnie ograniczaj\u0105c aktywno\u015b\u0107 w uruchamianiu czy planowaniu nowych bud\u00f3w. Ich dzia\u0142ania by\u0142y podyktowane obaw\u0105 o przysz\u0142e nastroje konsumenckie. Na ostudzenie rynku maj\u0105 wp\u0142yw du\u017ce wzrosty cen mieszka\u0144 z rynku pierwotnego, coraz gorsza sytuacja kredytobiorc\u00f3w, zwi\u0105zana z podwy\u017cszaniem st\u00f3p procentowych oraz pogorszenie nastroj\u00f3w konsumenckich wywo\u0142anych rekordow\u0105 inflacj\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Rekordowe wyniki deweloper\u00f3w \u2013 ale nie w grudniu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Obowi\u0105zkiem sp\u00f3\u0142ek notowanych na gie\u0142dzie jest publikowanie kwartalnych i rocznych raport\u00f3w finansowych. Mo\u017cna z nich dowiedzie\u0107 si\u0119, w jakiej kondycji s\u0105 nieruchomo\u015bciowi giganci.<\/p>\n\n\n\n

Raporty nale\u017cy jednak por\u00f3wnywa\u0107 z du\u017c\u0105 doz\u0105 ostro\u017cno\u015bci. Deweloperzy nie stosuj\u0105 jednolitych metod prezentacji wynik\u00f3w sprzeda\u017cowych. U jednych umowy rezerwacyjne s\u0105 zaliczane do tego wyniku, u innych nie. Podobnie jest z p\u0142atnymi rezerwacjami, kt\u00f3re znajduj\u0105 si\u0119 czasem w wynikach deweloper\u00f3w, a jak pokazuje \u017cycie, nie zawsze dochodz\u0105 do skutku. To jednak na tle og\u00f3\u0142u wynik\u00f3w, marginalne sytuacje.<\/p>\n\n\n\n

Patrz\u0105c na roczne zestawienie, bez w\u0105tpienia mo\u017cna odnie\u015b\u0107 wra\u017cenie, \u017ce w 2021 roku deweloperzy odnie\u015bli rekordowe osi\u0105gni\u0119cia, za\u015b na finiszu dopad\u0142a ich zadyszka. Przeanalizujmy wyniki czternastu sp\u00f3\u0142ek notowanych na rynku g\u0142\u00f3wnym oraz Catalyst: Murapol, Robyg, Atal, Dom Development, Develia, Echo Investment, Victoria Dom, Archicom, Ronson, Lokum Deweloper, Inpro, JHM, Marvipol, Wikana.<\/p>\n\n\n\n

W 2021 roku najlepsze wyniki osi\u0105gn\u0119\u0142y sp\u00f3\u0142ki: Wikana 102,4%, JHM 78,5%, Murapol 66,6%, Lokum Deweloper 60,7%. Ale s\u0105 te\u017c dwie, kt\u00f3re odnotowa\u0142y spadek: Marvipol \u2013 65,4% i Ronson \u2013 4,5%. Patrz\u0105c na ca\u0142y 2021 rok i por\u00f3wnuj\u0105c go z 2020, sp\u00f3\u0142ki s\u0105 na plusie o prawie 30%. To wynik na historycznym poziomie.<\/p>\n\n\n\n

Jak informuje serwis Business Insider, z 4 066 mieszka\u0144 sprzedanych przez Dom Development w 2021 roku 2 165 sprzedano w Warszawie<\/a>, 1 263 w Tr\u00f3jmie\u015bcie, 519 we Wroc\u0142awiu <\/a>i 119 w Krakowie<\/a>. Wi\u0119cej nieruchomo\u015bci sprzeda\u0142a Grupa Atal – 4 258 mieszka\u0144, co stanowi wzrost o 47 proc. rok do roku. To historyczne rekordy sprzeda\u017cy deweloper\u00f3w, kt\u00f3re nie wiadomo kiedy si\u0119 powt\u00f3rz\u0105. Poprzedni rekord nale\u017ca\u0142 do Dom Development i wynosi\u0142 3 975 lokali sprzedanych. Tak wynik sprzeda\u017cowy pad\u0142 w 2017 r. Poziom sprzeda\u017cy na poziomie 3 tys. przekracza\u0142y w historii jeszcze Murapol, Robyg i Atal. Bariery 4 tys. nie przebi\u0142 dot\u0105d jeszcze nikt, a\u017c do 2021 roku. Co wi\u0119cej, deweloperzy sprzedawali te mieszkania po cenach o 10\u201315 proc. wy\u017cszych ni\u017c rok wcze\u015bniej.<\/p>\n\n\n\n

W 2021 roku deweloperzy sprzedali o 6174 wi\u0119cej mieszka\u0144 ni\u017c rok wcze\u015bniej. Zmiana frontu nast\u0105pi\u0142a w ostatnim kwartale. Sprzeda\u017c wynios\u0142a og\u00f3\u0142em do tego czasu 5624 lokali. To o kilkana\u015bcie procent (ponad 13%) s\u0142abszy wynik w relacji rok do roku. A\u017c dziewi\u0119\u0107 na czterna\u015bcie sp\u00f3\u0142ek odnotowa\u0142o spadek wolumenu sprzeda\u017cy. Niekt\u00f3re z tych spadk\u00f3w, mia\u0142y charakter spektakularny, np. Marvipol \u2013 81,3%, Ronson \u2013 56,8%, Develia \u2013 27,4%. Sk\u0105d ten regres sprzeda\u017cy? Wi\u0105\u017ce si\u0119 to z silnym spadkiem popytu inwestycyjnego wraz z pocz\u0105tkiem cyklu zacie\u015bniania polityki pieni\u0119\u017cnej.<\/p>\n\n\n\n

Wg ekspert\u00f3w portalu RynekPierwotny.pl taki stan rzeczy zawdzi\u0119czamy popytowej erupcji na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Jest ona wykreowana g\u0142\u00f3wnie przez inwestor\u00f3w indywidualnych, ale te\u017c spekulant\u00f3w i co ciekawe – fundusze PRS. To dzi\u0119ki tym ostatnim na pozycji lidera znalaz\u0142 si\u0119 Murapol. To sp\u00f3\u0142ka od dawna aspiruj\u0105ca do najwy\u017cszego miejsca na nieruchomo\u015bciowym podium.<\/p>\n\n\n\n

Murapol liderem<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Grupa Murapol jest obecna na rynku nieruchomo\u015bciowym w Polsce od ponad 20 lat. To jeden z najbardziej do\u015bwiadczonych deweloper\u00f3w mieszkaniowych w Polsce. Grupa zrealizowa\u0142a 71 przedsi\u0119wzi\u0119\u0107 deweloperskich w 15 miastach w Polsce, w ramach kt\u00f3rych powsta\u0142o 21 tys. lokali mieszkalnych\/u\u017cytkowych, g\u0142\u00f3wnie w Warszawie<\/a>, Krakowie<\/a>, \u0141odzi<\/a>, Wroc\u0142awiu<\/a>, czy Poznaniu<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Deweloper w 2021 roku podwoi\u0142 inwestycje w nieruchomo\u015bci gruntowe i wyda\u0142 na zakupy grunt\u00f3w pod projekty nieruchomo\u015bciowe a\u017c 213 mln z\u0142. Spory wp\u0142yw na sukces mia\u0142a decyzja o wej\u015bciu w dynamicznie rozwijaj\u0105cy si\u0119 segment instytucjonalnego wynajmu lokali za spraw\u0105 wsp\u00f3\u0142pracy z grup\u0105 Ares.<\/p>\n\n\n\n

Wyg\u00f3rowane ceny<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Przygl\u0105daj\u0105c si\u0119 \u015brednim cenom ofertowych mieszka\u0144 w najwi\u0119kszych miastach w Polsce, mo\u017cna dowiedzie\u0107 si\u0119, \u017ce sytuacja deweloper\u00f3w by\u0142a \u015bwietna. W Katowicach <\/a>ceny nowych mieszka\u0144 wzros\u0142y a\u017c o 30%, w Gda\u0144sku <\/a>o 22%, w \u0141odzi <\/a>o 21%, w Poznaniu <\/a>o 20%. Co ciekawe niewiele wzros\u0142y ceny w Krakowie <\/a>\u2013 bo zaledwie 8%.<\/p>\n\n\n\n

Interesuj\u0105cym przyk\u0142adem jest \u0141\u00f3d\u017a<\/a>, gdzie deweloperzy wprowadzili na rynek wi\u0119cej mieszka\u0144, ni\u017c sprzedali. Kupuj\u0105cy mieli du\u017cy wyb\u00f3r, a mimo to \u015brednia cena metra kwadratowego mocno wzros\u0142a. To ciekawe zjawisko, bior\u0105c pod uwag\u0119, \u017ce w poprzednich latach mieszkania by\u0142y ta\u0144sze ni\u017c w pozosta\u0142ych miastach. Jak informuj\u0105 eksperci rynekpierwotny.pl, jeszcze w styczniu 78% mieszka\u0144 w ofercie firm deweloperskich kosztowa\u0142a mniej ni\u017c 7 tys. z\u0142 za metr. W ostatnim miesi\u0105cu 2021 roku udzia\u0142 tanich lokali <\/a>wynosi\u0142 ju\u017c tylko 15%!<\/p>\n\n\n\n

Rynek si\u0119 przegrza\u0142?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Deweloperzy maj\u0105 za sob\u0105 bez w\u0105tpienia najlepszy rok w historii. Wyniki deweloper\u00f3w gie\u0142dowych w 2021 roku by\u0142y zgodne z przewidywaniami. Jak twierdz\u0105 specjali\u015bci JLL, spadki sprzeda\u017cy widoczne w IV kwartale ub.r. s\u0105 efektem dw\u00f3ch zjawisk: bardzo niskiej liczby mieszka\u0144 w ofertach deweloper\u00f3w (efekt niskiej dost\u0119pno\u015bci grunt\u00f3w i op\u00f3\u017anie\u0144 administracyjnych) oraz spadku zdolno\u015bci nabywczej (efekt inflacji i wzrostu st\u00f3p procentowych). Na ko\u0144cowy regres mia\u0142y wi\u0119c wp\u0142yw przede wszystkim uwarunkowania gospodarcze. W ostatnim czasie nast\u0105pi\u0142a istotna zmiana otoczenia rynkowego, oczywi\u015bcie za spraw\u0105 podwy\u017cszonych st\u00f3p procentowych – z 0,1 do 2,75 proc. To najwy\u017cszy poziom od 2013 r. Nie mo\u017ce nie wp\u0142yn\u0105\u0107 na decyzje konsumenckie, a szczeg\u00f3lnie te finansowane kredytem.<\/p>\n\n\n\n

Mo\u017cna spodziewa\u0107 si\u0119, \u017ce sprzeda\u017c w 2022 roku nie powinna pobi\u0107 rekordu, a wr\u0119cz przeciwnie, zacznie lekko si\u0119 zmniejsza\u0107. Uratowa\u0107 sytuacj\u0119 sp\u00f3\u0142ek mo\u017ce wsp\u00f3\u0142praca z segmentem PRS, czyli mieszka\u0144 w abonamencie. Ten segment ro\u015bnie w Polsce w dynamicznym tempie, wi\u0119c mo\u017cna mie\u0107 w stosunku do niego spore oczekiwania.<\/p>\n\n\n\n

Czy to koniec prosperity na rynku pierwotnym?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mo\u017cna pomy\u015ble\u0107, \u017ce rynek jest nieco przegrzany, a koniunktura przecie\u017c ma swoje cykle. By\u0107 mo\u017ce to chwilowe os\u0142abienie, a by\u0107 mo\u017ce nast\u0105pi nowa era, do kt\u00f3rej trzeba si\u0119 przygotowa\u0107. Nic nie mo\u017ce przecie\u017c wiecznie trwa\u0107. Warto poczeka\u0107 na kolejne publikacje raport\u00f3w za I kwarta\u0142 2022 roku, aby wyci\u0105gn\u0105\u0107 pewniejsze wnioski.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

2021 rok mo\u017cna uzna\u0107 za wyj\u0105tkowo udany dla deweloper\u00f3w. Patrz\u0105c jednak na wyniki sprzeda\u017cowe, okazuje si\u0119, \u017ce ko\u0144c\u00f3wka roku, da\u0142a im mocno w ko\u015b\u0107. Dlaczego? Przecie\u017c, koniec roku to zazwyczaj okres \u017cniw w bran\u017cy mieszkaniowej.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":883,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[36,37],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/877"}],"collection":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=877"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/877\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1077,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/877\/revisions\/1077"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media\/883"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=877"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=877"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=877"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}