{"id":820,"date":"2021-08-09T13:30:46","date_gmt":"2021-08-09T11:30:46","guid":{"rendered":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/?p=820"},"modified":"2022-06-17T13:51:22","modified_gmt":"2022-06-17T11:51:22","slug":"nowe-mieszkanie-ma-wady-sprawdz-za-co-odpowiada-deweloper","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/nowe-mieszkanie-ma-wady-sprawdz-za-co-odpowiada-deweloper\/","title":{"rendered":"Nowe mieszkanie ma wady? Sprawd\u017a, za co odpowiada deweloper"},"content":{"rendered":"\n

Gdy kupujemy mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego, u\u017cywane, zasadniczo akceptujemy jego stan z dnia ogl\u0119dzin. Kupuj\u0105c mieszkanie np. na etapie przys\u0142owiowej \u201edziury w ziemi\u201d, si\u0142\u0105 rzeczy nie mo\u017cemy go obejrze\u0107. Co dalej, tzn. co w sytuacji, gdy ju\u017c po wybudowaniu, w mieszkaniu (domu lub bloku), co\u015b jest nie do ko\u0144ca tak, jak by\u0107 powinno?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Optymi\u015bci powiedz\u0105: \u201enie warto zak\u0142ada\u0107 najgorszego\u201d. Pesymi\u015bci odwrotnie: \u201etrzeba zak\u0142ada\u0107 najgorsze\u201d. A reali\u015bci? Reali\u015bci dok\u0142adnie czytaj\u0105 umowy i twierdz\u0105, \u017ce \u201epewnie nie b\u0119dzie \u017ale, ale co\u015b raczej wyjdzie nie tak\u201d. I tak w\u0142a\u015bnie jest; ka\u017cde mieszkanie i ka\u017cdy budynek to setki element\u00f3w, w\u015br\u00f3d kt\u00f3rych prawdopodobnie co\u015b (oby drobiazg) b\u0119dzie wymaga\u0142o poprawki. Wr\u00f3\u0107my wi\u0119c do pocz\u0105tkowego pytania: \u201eco dalej?\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Deweloper \u2013 odpowiedzialno\u015b\u0107 z tytu\u0142u r\u0119kojmi<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Od strony formalnej sprawa jest jasna. Kodeks cywilny, a dok\u0142adniej jego przepisy o r\u0119kojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556, 560 i 561) zasadniczo chroni kupuj\u0105cych przed niespodziankami. Inaczej m\u00f3wi\u0105c: stanowi on wprost, \u017ce nawet w sytuacji, gdy sprzedaj\u0105cy nie jest winny powsta\u0142ych wad (bo np. powsta\u0142y one w wyniku zdarzenia losowego, a nie zaniedbania), to nadal za te wady przed kupuj\u0105cym odpowiada. Przepis ten jest niezale\u017cny od umowy, kt\u00f3r\u0105 podpisujemy z deweloperem.<\/p>\n\n\n\n

Wspomniana r\u0119kojmia dla nieruchomo\u015bci obowi\u0105zuje pi\u0119\u0107 lat i zabezpiecza nas tak przed konsekwencjami wad prawnych (np. problemami z prawem do grunt\u00f3w), jak i wad fizycznych (np.: przeciekaj\u0105cym dachem). Wad prawnych t\u0142umaczy\u0107 nie trzeba; je\u015bli wyst\u0105pi\u0105 (np. roszczenia spadkobierc\u00f3w), upomn\u0105 si\u0119 o nas same.<\/p>\n\n\n\n

Wady fizyczne natomiast opisane s\u0105 jako sytuacje, gdy \u201enabyta rzecz jest niezgodna z umow\u0105 lub przeznaczeniem\u201d. Inaczej m\u00f3wi\u0105c: je\u015bli wada zmniejsza warto\u015b\u0107 lub u\u017cyteczno\u015b\u0107 domu lub mieszkania, to produkt jest niekompletny. O naszej piwnicy raczej deweloper nie zapomni (je\u015bli tak \u2013 wiadomo: r\u0119kojmia), ale realnie zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, gdy mieszkanie ma ni\u017cszy ni\u017c uzgodniono standard wyko\u0144czenia (np. przez u\u017cycie ta\u0144szych materia\u0142\u00f3w czy niedok\u0142adnie wykonane g\u0142adzie na \u015bcianach), okna s\u0105 nieszczelne, pod\u0142ogi nier\u00f3wne albo wyst\u0119puj\u0105 jakie\u015b wady w instalacjach elektrycznych lub sanitarnych. W tych sytuacjach nie odpuszczamy i upominamy si\u0119 o swoje.<\/p>\n\n\n\n

Protok\u00f3\u0142 odbioru mieszkania to dopiero pocz\u0105tek<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nie: to nie jest tak, \u017ce je\u015bli podczas protoko\u0142u odbioru mieszkania nie zg\u0142osisz zastrze\u017ce\u0144 co do jego stanu, to jest ju\u017c po temacie i sprawa zamkni\u0119ta. R\u0119kojmia jak ju\u017c wspomnieli\u015bmy obowi\u0105zuje przez 5 lat i czas ten liczy si\u0119 w\u0142a\u015bnie od odbioru technicznego mieszkania. Mamy wi\u0119c 5 pe\u0142nych lat na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper w tym czasie ma obowi\u0105zek ich naprawienia. Przy czym samo \u017c\u0105danie usuni\u0119cia wad to najcz\u0119stszy przypadek, ale niejedyny.<\/p>\n\n\n\n

Zasadniczo, kupuj\u0105cy ma cztery uprawnienia do r\u0119kojmi w przypadku zaistnienia wad:
\u2013 \u017c\u0105danie usuni\u0119cia wad,
\u2013 \u017c\u0105danie obni\u017cenia ceny,
\u2013 \u017c\u0105danie wymiany na rzecz woln\u0105 od wad,
\u2013 odst\u0105pienie od umowy.<\/p>\n\n\n\n

S\u0105 jednak pewne ograniczenia. Po pierwsze: kupuj\u0105cy nie mo\u017ce odst\u0105pi\u0107 od umowy, je\u015bli wada nieruchomo\u015bci jest nieistotna \u2013 w\u00f3wczas pozostaje \u017c\u0105danie usuni\u0119cia wady lub obni\u017cenie ceny. Co wa\u017cne \u2013 wykonawca mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 usuni\u0119cia wady, gdy faktycznie jest ona nie do usuni\u0119cia; wtedy pozostaje sp\u00f3r lub domaganie si\u0119 obni\u017cenia ceny nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

<\/a> Sama r\u0119kojmia wprawdzie trwa 5 lat, ale roszczenia o usuni\u0119cie wady albo o wymian\u0119 na nieruchomo\u015b\u0107 woln\u0105 od wad przedawniaj\u0105 si\u0119 z up\u0142ywem roku od dnia stwierdzenia wady. Je\u015bli wi\u0119c przez rok od zauwa\u017cenia wady nie wyst\u0105pimy wobec dewelopera z roszczeniami, uznaje si\u0119, \u017ce zaakceptowali\u015bmy mieszkanie z wad\u0105. Je\u015bli natomiast ju\u017c podczas zakupu wiedzieli\u015bmy o istnieniu wady, to nie mo\u017cemy skorzysta\u0107 z r\u0119kojmi dotycz\u0105cej tej, znanej nam wcze\u015bniej wady \u2013 to logiczne: wada taka ju\u017c w momencie sprzeda\u017cy powinna obni\u017ca\u0107 cen\u0119 mieszkania.<\/p>\n\n\n\n

Sytuacja ekstremalna, czyli odst\u0105pienie od umowy, mo\u017cliwe jest wy\u0142\u0105cznie w przypadku wad bardzo znacz\u0105cych, czyli takich, kt\u00f3re sprawiaj\u0105, \u017ce obiekt lub mieszkanie jest niezdatne do u\u017cytku. W innych przypadkach, po naszym zg\u0142oszeniu wad deweloperowi, ma on 14 dni na uznanie wad i 30 dni na ich naprawienie. Prawo wygl\u0105da wi\u0119c tutaj na dobrze zabezpieczaj\u0105ce interesy kupuj\u0105cych i trzeba tylko uwa\u017ca\u0107 na praktyk\u0119, tj. dobrze udokumentowa\u0107 wady i dotrzyma\u0107 termin\u00f3w zg\u0142oszenia roszcze\u0144 wobec dewelopera.<\/p>\n\n\n\n

Sprawd\u017a aktualne oferty mieszka\u0144 na sprzeda\u017c<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Gdy kupujemy mieszkanie z rynku wt\u00f3rnego, u\u017cywane, zasadniczo akceptujemy jego stan z dnia ogl\u0119dzin. Kupuj\u0105c mieszkanie np. na etapie przys\u0142owiowej \u201edziury w ziemi\u201d, si\u0142\u0105 rzeczy nie mo\u017cemy go obejrze\u0107. Co dalej, tzn. co w sytuacji, gdy ju\u017c po wybudowaniu, w mieszkaniu (domu lub bloku), co\u015b jest nie do ko\u0144ca tak, jak by\u0107 powinno?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":821,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[39,44],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/820"}],"collection":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=820"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/820\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1043,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/820\/revisions\/1043"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media\/821"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=820"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=820"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=820"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}