{"id":705,"date":"2022-02-28T10:57:34","date_gmt":"2022-02-28T09:57:34","guid":{"rendered":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/?p=705"},"modified":"2022-06-17T15:00:38","modified_gmt":"2022-06-17T13:00:38","slug":"czym-kierowac-sie-podczas-zakupu-mieszkania-pod-inwestycje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/czym-kierowac-sie-podczas-zakupu-mieszkania-pod-inwestycje\/","title":{"rendered":"Czym kierowa\u0107 si\u0119 podczas zakupu mieszkania pod inwestycj\u0119?"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Wyb\u00f3r strategii zarabiania na rynku nieruchomo\u015bci determinuje spos\u00f3b poszukiwa\u0144 lokalu, z kt\u00f3rego zamierzamy osi\u0105ga\u0107 profity. Nieco inaczej wygl\u0105da to dla wynajmu, a inaczej \u2013 dla szybkiej odsprzeda\u017cy. Jednak zawsze liczy si\u0119 cena mieszkania i profil potencjalnego klienta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Bardzo niskie oprocentowanie lokat i utrzymuj\u0105ca si\u0119 od d\u0142u\u017cszego czasu na podwy\u017cszonym poziomie inflacja tworz\u0105 warunki, w kt\u00f3rych odk\u0142adanie pieni\u0119dzy na depozycie bankowym nie ma wi\u0119kszego sensu. Sytuacj\u0119 pogarsza fakt, \u017ce obecnie \u2013 zgodnie ze stanowiskiem polskich w\u0142adz monetarnych \u2013 nie istniej\u0105 przes\u0142anki do szybkiego podniesienia st\u00f3p procentowych.<\/p>\n\n\n\n<p>W horyzoncie co najmniej 12-18 miesi\u0119cy nie ma wi\u0119c co liczy\u0107 na wzrost stawek na lokatach. Trzeba pogodzi\u0107 si\u0119 z realnymi stratami lub poszuka\u0107 innych sposob\u00f3w na ochron\u0119 kapita\u0142u przed inflacj\u0105 (nie wspominaj\u0105c ju\u017c o realnym zysku).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Podstawowe metody zarabiania na mieszkaniach<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Jednym z nich mo\u017ce by\u0107 rynek nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ry stwarza wiele opcji zarabiania. Te podstawowe to:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>zakup z dyskontem i sprzeda\u017c po wy\u017cszej cenie w bli\u017cej nieokre\u015blonym czasie (zgodnie z zasad\u0105 kup i trzymaj, a\u017c trafi si\u0119 okazja zbycia po satysfakcjonuj\u0105cej cenie),<\/li><li>szybka odsprzeda\u017c, czyli realizacja powy\u017cszego dzia\u0142ania, ale w bardzo kr\u00f3tkim okresie i po ewentualnym gruntownym remoncie nieruchomo\u015bci celem znacz\u0105cego podniesienia jej warto\u015bci (na tym polega flipping),<\/li><li>zakup lokalu i jego wynajem,<\/li><li>podnajem, czyli wynajmowanie komu\u015b nieswojego mieszkania.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Ile zarabia si\u0119 na wynajmie mieszkania?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ka\u017cdy ze sposob\u00f3w wymaga innej strategii. Jednak wszystkie \u0142\u0105czy jedno \u2013 <a href=\"https:\/\/kazo.pl\/nieruchomosci-na-sprzedaz\" data-type=\"URL\" data-id=\"https:\/\/kazo.pl\/nieruchomosci-na-sprzedaz\">odpowiedni wyb\u00f3r nieruchomo\u015bci<\/a>. On determinuje przysz\u0142\u0105 stop\u0119 zwrotu z inwestycji. Generalnie: im atrakcyjniejsza cena kupna lokalu, tym wi\u0119ksza szansa na du\u017cy zarobek. Ile mo\u017ce on wynie\u015b\u0107?<\/p>\n\n\n\n<p>Wed\u0142ug Expandera na wynajmie zarabia si\u0119 obecnie 4 proc. netto rocznie. Z ostatniego raportu NBP o cenach mieszka\u0144 i sytuacji na rynku nieruchomo\u015bci wynika, \u017ce najem jest o wiele bardziej op\u0142acalny ni\u017c bezpieczne formy lokowania kapita\u0142u, czyli lokaty bankowe i 10-letnie obligacje skarbowe.<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00f3\u017cnica wynosi ok. 3,2-4,7 pkt proc. i utrzymuje si\u0119 na tym poziomie od czterech lat. Przy czym bank centralny podaje dane dla inwestycji w sze\u015bciu najwi\u0119kszych miastach Polski. Dla samej <a href=\"https:\/\/kazo.pl\/nieruchomosci-na-sprzedaz\/warszawa\" data-type=\"URL\" data-id=\"https:\/\/kazo.pl\/nieruchomosci-na-sprzedaz\/warszawa\">Warszawy <\/a>stopa zwrotu wynosi 2,1-3,3 proc. w zale\u017cno\u015bci od tego, w jakim stopniu inwestor posi\u0142kuje si\u0119 kredytem (im mniejsze LtV zobowi\u0105zania, tym wi\u0119kszy zysk). W najlepszym okresie, czyli latach 2016-2018, by\u0142o to 4,5-5 proc.<\/p>\n\n\n\n<p>Zatem taki biznes mo\u017ce by\u0107 dochodowy nawet przy wspomaganiu si\u0119 kredytem hipotecznym. Dochody z czynszu s\u0105 o obecnie o 2 pkt proc. wy\u017csze ni\u017c odsetki p\u0142acone bankowi za u\u017cyczony kapita\u0142. Dodajmy, \u017ce nowo udzielany kredyt na cele mieszkaniowe jest teraz oprocentowany na nieca\u0142e 3 proc.<\/p>\n\n\n\n<p>Dla por\u00f3wnania banki oferuj\u0105 na 12-miesi\u0119cznej lokacie przeci\u0119tnie 0,16 proc. brutto. Po odj\u0119ciu podatku daje to na r\u0119k\u0119 0,13 proc., czyli przesz\u0142o 30 razy mniej ni\u017c z wynajmu. Detaliczne obligacje skarbowe przynios\u0105 w tym czasie odsetki na poziomie 0,7 proc. (\u015brednia dla wszystkich rodzaj\u00f3w rz\u0105dowych papier\u00f3w d\u0142u\u017cnych).<\/p>\n\n\n\n<p>By pokaza\u0107 pe\u0142ni\u0119 korzy\u015bci z inwestowania w mieszkanie na wynajem, trzeba jeszcze doda\u0107 potencjalny wzrost warto\u015bci takiego lokum. Mo\u017cna zmierzy\u0107 go dynamik\u0105 cen. Wed\u0142ug NBP w 2020 r. wynios\u0142a ona oko\u0142o 7 proc.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Szukamy mieszkania pod wynajem<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Jak zatem wybra\u0107 <a href=\"https:\/\/kazo.pl\/mieszkania-na-sprzedaz\" data-type=\"URL\" data-id=\"https:\/\/kazo.pl\/mieszkania-na-sprzedaz\">mieszkanie pod inwestycj\u0119<\/a>? Czym si\u0119 kierowa\u0107? Na co zwraca\u0107 uwag\u0119, poszukuj\u0105c nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 chcemy kupi\u0107 z my\u015bl\u0105 o wynajmie?<\/p>\n\n\n\n<p>Jak zwykle, nie ma jednej, prostej odpowiedzi. Wszystko zale\u017cy bowiem od profilu klienta docelowego. Innymi s\u0142owy: zanim przyst\u0105pimy do poszukiwa\u0144 odpowiedniego lokalu, musimy zastanowi\u0107 si\u0119, komu b\u0119dziemy chcieli go wynaj\u0105\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p>Takie profilowanie jest niezb\u0119dne. W przeciwnym razie ryzykujemy, \u017ce lokal b\u0119dzie sta\u0142 pusty lub nie uzyskamy z niego satysfakcjonuj\u0105cego czynszu. O wielko\u015bci przychod\u00f3w b\u0119dzie decydowa\u0107 przypadek.<\/p>\n\n\n\n<p>By tego unikn\u0105\u0107, musimy przeanalizowa\u0107 lokalny rynek nieruchomo\u015bci. Pod uwag\u0119 powinni\u015bmy wzi\u0105\u0107 charakterystyk\u0119 lokalnej gospodarki, specyfik\u0119 miasta, w kt\u00f3rym chcemy inwestowa\u0107. Czy jest to o\u015brodek akademicki, czy przemys\u0142owy (np. du\u017ca fabryka albo centrum logistyczne w pobli\u017cu)? Ile i jakich bud\u00f3w si\u0119 w nim realizuje? Ile firm i z jakich bran\u017c dzia\u0142a w tej miejscowo\u015bci? Czy i jak cz\u0119sto odbywaj\u0105 si\u0119 w niej du\u017ce imprezy wystawiennicze, sportowe, kongresy, sympozja naukowe?<\/p>\n\n\n\n<p>Dzi\u0119ki metodycznemu podej\u015bciu ustalimy, na jakie mieszania jest najwi\u0119ksze zapotrzebowanie w danej lokalizacji. Oczywi\u015bcie mo\u017cna pr\u00f3bowa\u0107 znale\u017a\u0107 nisz\u0119, ale jest to ryzykowna strategia i raczej sprawdza si\u0119 w du\u017cych miastach.<\/p>\n\n\n\n<p>Je\u015bli ju\u017c okre\u015blimy profil naszego najemcy, pod niego szukamy nieruchomo\u015bci. W przypadku <a href=\"https:\/\/kazo.pl\/mieszkania-dla-studentow\" data-type=\"URL\" data-id=\"https:\/\/kazo.pl\/mieszkania-dla-studentow\">student\u00f3w <\/a>wa\u017cne jest, by mieszkanie mia\u0142o niezale\u017cny uk\u0142ad pokoi i by\u0142o po\u0142o\u017cone niedaleko miejsc nauki albo\/i rozrywki. Najlepiej gdyby znajdowa\u0142o si\u0119 w po\u0142owie drogi mi\u0119dzy np. uniwersytetem i star\u00f3wk\u0105 czy najpopularniejszymi klubami studenckimi.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Szukamy mieszkania pod flip<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Zarabianie na flipach wymaga innego podej\u015bcia. Tutaj najwa\u017cniejsza jest cena nabycia. Powinna by\u0107 ona jak najni\u017csza w stosunku do potencja\u0142u rynkowego. Takie lokale teoretycznie naj\u0142atwiej znale\u017a\u0107 w starym budownictwie, kamienicach oraz na licytacjach komorniczych. Z tym \u017ce powinni\u015bmy by\u0107 w stanie realnie oceni\u0107, czy szybki remont lokalu b\u0119dzie mo\u017cliwy i czy nie poch\u0142onie zbyt du\u017cych nak\u0142ad\u00f3w. Nie zawsze jest to mo\u017cliwe.<\/p>\n\n\n\n<p>Czy kupowa\u0107 mieszkania zad\u0142u\u017cone? To zale\u017cy, jak mocno uda nam si\u0119 zbi\u0107 cen\u0119 transakcyjn\u0105. Pami\u0119tajmy, \u017ce ewentualne zobowi\u0105zania obci\u0105\u017caj\u0105ce nieruchomo\u015b\u0107 zmniejszaj\u0105 nasz\u0105 mar\u017c\u0119. Oczywi\u015bcie z ty\u0142u g\u0142owy powinni\u015bmy mie\u0107 te\u017c to, komu zechcemy p\u00f3\u017aniej odsprzeda\u0107 lokal \u2013 innemu inwestorowi czy osobom kupuj\u0105cym na w\u0142asne potrzeby. To mo\u017ce rzutowa\u0107 na d\u0142ugo\u015b\u0107 okresu poszukiwa\u0144 kupca. A im ni\u017csza cena nabycia i kr\u00f3tszy czas odsprzeda\u017cy, tym wi\u0119ksza stopa zwrotu.<\/p>\n\n\n\n<p>Ta potrafi dochodzi\u0107 do kilkudziesi\u0119ciu procent. Wiele zale\u017cy od naszych zdolno\u015bci organizacyjnych, w tym m.in. dost\u0119pu do sprawdzonej ekipy remontowej i cen materia\u0142\u00f3w budowlanych. Na wielko\u015b\u0107 zysku rzutuj\u0105 r\u00f3wnie\u017c umiej\u0119tno\u015bci negocjacyjne i marketingowe (dotarcie z ofert\u0105 do finalnych nabywc\u00f3w).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wyb\u00f3r strategii zarabiania na rynku nieruchomo\u015bci determinuje spos\u00f3b poszukiwa\u0144 lokalu, z kt\u00f3rego zamierzamy osi\u0105ga\u0107 profity. Nieco inaczej wygl\u0105da to dla wynajmu, a inaczej \u2013 dla szybkiej odsprzeda\u017cy. Jednak zawsze liczy si\u0119 cena mieszkania i profil potencjalnego klienta.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":867,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[39,36],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/705"}],"collection":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=705"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/705\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1065,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/705\/revisions\/1065"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media\/867"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=705"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=705"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=705"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}