{"id":675,"date":"2021-10-11T09:27:05","date_gmt":"2021-10-11T07:27:05","guid":{"rendered":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/?p=675"},"modified":"2021-10-11T09:27:39","modified_gmt":"2021-10-11T07:27:39","slug":"jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem\/","title":{"rendered":"Jak sprzeda\u0107 mieszkanie z kredytem?"},"content":{"rendered":"\n

Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 jest mo\u017cliwa, ale przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci wymaga wcze\u015bniej sp\u0142aty ca\u0142ego zad\u0142u\u017cenia. Trzeba te\u017c dope\u0142ni\u0107 formalno\u015bci w banku i s\u0105dzie, a niekiedy r\u00f3wnie\u017c w urz\u0119dzie i sp\u00f3\u0142dzielni, co wi\u0105\u017ce si\u0119 z kosztami. Wyja\u015bniamy, co i jak trzeba zrobi\u0107, \u017ceby sprzeda\u0107 mieszkanie z kredytem hipotecznym.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Co roku ok. 200 tys. os\u00f3b zaci\u0105ga wieloletni kredyt hipoteczny (najcz\u0119\u015bciej wybierany przez klient\u00f3w okres sp\u0142aty to 25-35 lat). Wi\u0119kszo\u015b\u0107 robi to z my\u015bl\u0105 o zakupie mieszkania na w\u0142asne potrzeby.<\/p>\n\n\n\n

Sprzedajemy prawo w\u0142asno\u015bci, a nie cedujemy d\u0142ugu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Zdarza si\u0119, \u017ce po pewnym czasie plany \u017cyciowe si\u0119 zmieniaj\u0105 (przeprowadzka, problemy finansowe, zmiana preferencji dot. lokalizacji mieszkania), co wi\u0105\u017ce si\u0119 z potrzeb\u0105 zbycia nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Oczywi\u015bcie takie rozwi\u0105zanie jest mo\u017cliwe. Z tym, \u017ce wymaga wcze\u015bniej uregulowania ca\u0142ego zad\u0142u\u017cenia wzgl\u0119dem banku. Je\u015bli wi\u0119c kwota uzyskana ze sprzeda\u017cy lokalu nie wystarczy na pokrycie ca\u0142ej nale\u017cno\u015bci, brakuj\u0105ce \u015brodki trzeba b\u0119dzie zdoby\u0107 z innych \u017ar\u00f3de\u0142.<\/p>\n\n\n\n

Dotyczy\u0107 to mo\u017ce os\u00f3b zad\u0142u\u017conych w walucie obcej, np. tzw. frankowicz\u00f3w. W wielu takich przypadkach wzrost kursu franka szwajcarskiego, do kt\u00f3rego jest indeksowany d\u0142ug, sprawi\u0142, \u017ce warto\u015b\u0107 zobowi\u0105zania przekroczy\u0142a warto\u015b\u0107 zabezpieczenia (nieruchomo\u015bci). Nie ma mo\u017cliwo\u015bci, by formalnie scedowa\u0107 zad\u0142u\u017cenie na nowego nabywc\u0119 mieszkania (zw\u0142aszcza je\u015bli on r\u00f3wnie\u017c b\u0119dzie finansowa\u0107 si\u0119 kredytem).<\/p>\n\n\n\n

Jak wygl\u0105da procedura sprzeda\u017cy mieszkania obci\u0105\u017conego hipotek\u0105? To zale\u017cy od sposobu finansowania transakcji przez kupuj\u0105cego \u2013 kredytem hipotecznym czy wy\u0142\u0105cznie w\u0142asnymi \u015brodkami.<\/p>\n\n\n\n

Sprzeda\u017c mieszkania obci\u0105\u017conego hipotek\u0105 \u2013 \u015bcie\u017cka z kupcem kredytowym<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Poinformowa\u0107 bank o planie sprzeda\u017cy mieszkania<\/li>
  2. Uzyska\u0107 z banku:<\/li><\/ol>\n\n\n\n
    • zgod\u0119 na jednorazow\u0105 (przedterminow\u0105) sp\u0142at\u0119 kredytu,<\/li>
    • za\u015bwiadczenie o wysoko\u015bci i stanie zad\u0142u\u017cenia, \u0142\u0105cznie z odsetkami, op\u0142atami i prowizjami (np. za wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119) i numerem rachunku do wp\u0142aty wymaganej kwoty,<\/li>
    • promes\u0119 o uwolnieniu przeze\u0144 hipoteki po sp\u0142acie kredytu.
      Za\u015bwiadczenie b\u0119dzie niezb\u0119dne r\u00f3wnie\u017c do zawarcia przedwst\u0119pnej i notarialnej umowy sprzeda\u017cy z kupuj\u0105cym.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
      1. Podpisa\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105
        Okre\u015blamy w niej warunki sprzeda\u017cy i nabycia mieszkania oraz czas ich realizacji. Taka umowa przydaje si\u0119 zw\u0142aszcza wtedy, gdy zawarcie transakcji zale\u017cy od dokonania formalno\u015bci.<\/li>
      2. Dostarczy\u0107 do banku kupuj\u0105cego wymagane dokumenty
        Niekt\u00f3re instytucje mog\u0105c wymaga\u0107 od zbywaj\u0105cego dodatkowych dokument\u00f3w, np. wystawianej przez jego bank opinii na temat terminowo\u015bci sp\u0142aty, za\u015bwiadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomo\u015bci (i ew. op\u0142at\u0105 za u\u017cytkowanie wieczyste), czynszem, o wymeldowaniu dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela i innych lokator\u00f3w.
        Promesa mo\u017ce nie by\u0107 potrzebna, je\u015bli sprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy maj\u0105 kredyt w tej samej instytucji.<\/li>
      3. Zaczeka\u0107 na zlecon\u0105 przez bank kupuj\u0105cego wycen\u0119 nieruchomo\u015bci
        Z\u0142y stan techniczny mo\u017ce by\u0107 przyczyn\u0105 odmowy udzielenia finansowania.<\/li>
      4. Zawrze\u0107 umow\u0119 notarialn\u0105.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        By finansowanie zosta\u0142o uruchomione, konieczne b\u0119dzie z\u0142o\u017cenie przez nowego w\u0142a\u015bciciela i op\u0142acenie w s\u0105dzie wniosku o wpis hipoteki na rzecz nowego banku na kolejnym miejscu (po finalizacji transakcji bank kupuj\u0105cego zostanie przesuni\u0119ty na pierwsze miejsce) w ksi\u0119dze wieczystej. Gdy kupuj\u0105cy dostarczy s\u0105dowe potwierdzenie do swojego banku, ten sp\u0142aci istniej\u0105ce zad\u0142u\u017cenie, przelewaj\u0105c \u015brodki na konto wskazane w za\u015bwiadczeniu z banku strony sprzedaj\u0105cej. Nast\u0105pi zmiana wierzyciela w ksi\u0119dze wieczystej. Nasz bank zwolni hipotek\u0119 (zostanie wykre\u015blony z ksi\u0119gi wieczystej), a jego miejsce zajmie bank nowego w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n\n\n\n

        Je\u015bli warto\u015b\u0107 mieszkania przewy\u017cszy kwot\u0119 istniej\u0105cego zad\u0142u\u017cenia, nadwy\u017ck\u0119 otrzymamy na swoje konto. W tym celu dostarczamy instytucji finansuj\u0105cej kupuj\u0105cego za\u015bwiadczenie o ca\u0142kowitej sp\u0142acie zobowi\u0105zania.<\/p>\n\n\n\n

        Sprzeda\u017c mieszkania obci\u0105\u017conego hipotek\u0105 \u2013 \u015bcie\u017cka z kupcem got\u00f3wkowym<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        1. Poinformowa\u0107 bank o zamiarze sprzeda\u017cy mieszkania<\/li>
        2. Uzyska\u0107 ze swojego banku: zgod\u0119 na jednorazow\u0105 sp\u0142at\u0119, za\u015bwiadczenie o wysoko\u015bci i stanie zad\u0142u\u017cenia oraz promes\u0119 zwolnienia hipoteki<\/li>
        3. Podpisa\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105<\/li>
        4. Uregulowa\u0107 zad\u0142u\u017cenie wzgl\u0119dem banku<\/li>
        5. Uzyska\u0107 ze swojego banku za\u015bwiadczenie o ca\u0142kowitej sp\u0142acie<\/li>
        6. Zawrze\u0107 notarialn\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

          Na tej podstawie nowy w\u0142a\u015bciciel sk\u0142ada w s\u0105dzie wniosek o zwolnienie hipoteki.<\/p>\n\n\n\n

          O czym pami\u0119ta\u0107, sprzedaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017con\u0105 hipotek\u0105?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Nie sugerujmy si\u0119 widocznym np. w e-bankowo\u015bci saldem zad\u0142u\u017cenia. Uwzgl\u0119dnia ono bowiem sytuacj\u0119, w kt\u00f3rej sp\u0142acamy d\u0142ug w zaplanowanym w umowie terminie, czyli r\u00f3wnie\u017c odsetki przypadaj\u0105ce za pozosta\u0142y do sp\u0142aty okres. Tych przecie\u017c ju\u017c nie b\u0119dziemy p\u0142aci\u0107. Im szybciej pozbywamy si\u0119 zobowi\u0105zania, tym mniejsze koszty jego obs\u0142ugi (odsetki) ponosimy. Bank musi wi\u0119c pomniejszy\u0107 o nie swoj\u0105 wierzytelno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

          Poza tym zgodnie z tzw. ma\u0142ym TSUE (wyrok TSUE C \u2013 383\/18) <\/strong>w przypadku przedterminowego wywi\u0105zania si\u0119 z umowy klientowi przys\u0142uguje prawo zwrotu cz\u0119\u015bci prowizji i op\u0142at poniesionych w zwi\u0105zku z uruchomieniem finansowania.<\/p>\n\n\n\n

          Wielko\u015b\u0107 zwrotu jest proporcjonalna do okresu pozostaj\u0105cego do ko\u0144ca pierwotnego terminu sp\u0142aty kredytu. Je\u015bli wi\u0119c po\u017cyczyli\u015bmy kapita\u0142 na 20 lat, ale oddajemy go po 10, przys\u0142uguje nam po\u0142owa prowizji za pozosta\u0142e 10 lat. Mo\u017ce chodzi\u0107 o kilka-kilkana\u015bcie tysi\u0119cy z\u0142otych.<\/p>\n\n\n\n

          Wa\u017cne! Je\u015bli od uruchomienia kredytu min\u0119\u0142y mniej ni\u017c trzy lata, bank mo\u017ce za\u017c\u0105da\u0107 prowizji za wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119. Jak du\u017cej? Na mocy ustawy o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. nie mo\u017ce to by\u0107 wi\u0119cej ni\u017c 3 proc. kwoty zobowi\u0105zania. Jednak przepis ten dotyczy tylko um\u00f3w o zmiennej stopie procentowej zawartych po 22 lipca 2017.<\/p>\n\n\n\n

          W przypadku hipotek ustanowionych wcze\u015bniej, wiele zale\u017cy od zapis\u00f3w kontraktu i dobrej woli kredytodawc\u00f3w. Najcz\u0119\u015bciej pobieraj\u0105 oni tak\u0105 prowizj\u0119 w ci\u0105gu pierwszych pi\u0119ciu lat od zaci\u0105gni\u0119cia kredytu. Jednak zdarzaj\u0105 si\u0119 umowy z 10-letni\u0105 karencj\u0105.<\/p>\n\n\n\n

          Przygotujmy si\u0119 na koszty zwi\u0105zane z uzyskaniem za\u015bwiadcze\u0144 \u2013 tak z banku, jak i urz\u0119du miasta (gminy) oraz s\u0105du. Te pierwsze mog\u0105 wynie\u015b\u0107 nawet kilkaset z\u0142otych. Liczmy si\u0119 r\u00f3wnie\u017c z tym, \u017ce w magistracie i s\u0105dzie nie zdob\u0119dziemy od r\u0119ki wymaganych dokument\u00f3w (kilka dni oczekiwania).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci obci\u0105\u017conej hipotek\u0105 jest mo\u017cliwa, ale przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci wymaga wcze\u015bniej sp\u0142aty ca\u0142ego zad\u0142u\u017cenia. Trzeba te\u017c dope\u0142ni\u0107 formalno\u015bci w banku i s\u0105dzie, a niekiedy r\u00f3wnie\u017c w urz\u0119dzie i sp\u00f3\u0142dzielni, co wi\u0105\u017ce si\u0119 z kosztami. Wyja\u015bniamy, co i jak trzeba zrobi\u0107, \u017ceby sprzeda\u0107 mieszkanie z kredytem hipotecznym.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":853,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[31,41],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/675"}],"collection":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=675"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/675\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":676,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/675\/revisions\/676"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media\/853"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=675"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/kazo.pl\/poradniki\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}